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En el recurso gubernativo interpuesto por don Vicente Tur Marí, contra la negativa de don Pedro Pascual Marzal, Registrador de la Propiedad de Ibiza, número 1, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

Don Vicente Tur Mari promovió expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca rústica (registral número 14268), del término de Santa Eulalia que se describe en el escrito presentado, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia, número dos, de Ibiza, con el número 60/92, alegando que la adquirió por compra de quien aparece como titular en el Registro de la Propiedad de Ibiza, número 1, el cual falleció a los pocos días, por lo que no se elevó a escritura pública el documento privado de compra y que, por tanto, existe discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, habiéndose producido una interrupción del tracto sucesivo de la finca.

El día 20 de abril de 1994 se dictó auto en el que considerándose justificado el dominio a favor del señor Tur Marí, en lo que se refiere a la finca rústica descrita, se acuerda la inscripción de dicho dominio a su nombre en el Registro de la Propiedad de Ibiza, número número 1, disponiendo la cancelación de la inscripción contradictoria vigente obrante en dicho Registro, a favor de don Bartolomé Nogueira Boned.

II

Presentado el testimonio literal del citado Auto en el Registro de la Propiedad de Ibiza, número 1, fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento por el defecto que se estima subsanable, de no acompañarse la titulación formal adecuada -escritura de herencia del causante- al traer causa directa del titular inscrito. Una vez aceptada la herencia, los herederos deberán ratificarse en el contrato privado de compraventa referenciado. No se toma anotación de suspensión por no solicitarse. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 1991. Ibiza, a 6 de septiembre de 1994. El Registrador. Pedro Pascual Marzal».

III

Don Vicente Tur Marí, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.o Que según los fundamentos jurídicos del auto está acreditada la adquisición por don Vicente Tur Marí de la finca inscrita a nombre de don Bartolomé Nogueira Boned, resulta justificado plenamente el dominio de la misma, disponiéndose la cancelación de la inscripción vigente a favor del segundo, toda vez que han sido citados y convocados por edictos, las personas a quienes podría perjudicar, habiéndose cumplido lo preceptuado en los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 274, 278 y 285 del Reglamento Hipotecario, habiéndose observado en relación con las citaciones cuanto previene la regla 3.a del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y en la forma ordenada en el artículo 262 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero no consta que fueran citados los hijos y viuda del señor Nogueira, los que comparecieron personalmente a presencia judicial y manifestaron, bajo juramento que son únicos herederos del mismo, que les consta que el inmueble objeto del expediente de dominio lo vendió al señor Tur y que a causa del fallecimiento del señor Nogueira, no se pudo elevar la venta a escritura pública y que, por consiguiente, no se oponen a que se inscriba a favor del señor Tur. Que se acompaña con el escrito del recurso testimonio de dicha comparecencia y declaración jurada. 2.o Que el señor Registrador suspende la inscripción invocando la Resolución de 5 de julio de 1991, sin tener en consideración lo establecido en el párrafo segundo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Que el requisito exigido por dicho artículo ha sido cumplido en el caso que se contempla y, por tanto, el título presentado es inscribible. Que de aplicarse el criterio del señor Registrador sería como dejar sin valor los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, olvidándose de la jerarquía de las leyes.

IV

El Registrador de la Propiedad, accidental, don Hipólito Rodríguez Ayuso, en defensa de la nota, informó: 1.o Que el documento que se acompaña con el recurso no pudo ser tenido en cuenta en la calificación, por no haberse presentado entonces, según doctrina contenida en la Resolución de 28 de octubre de 1986. 2.o Que nos encontramos ante un supuesto de inexactitud registral, según el artículo 39 de la Ley Hipotecaria. El artículo 40 de dicha Ley regula las formas específicas y procedimientos para la rectificación del Registro en caso de inexactitud; entre dichos procedimientos incluye el expediente de reanudación de tracto sucesivo, para los casos que se encuentre interrumpido, conforme a los artículos 198, 200 etc., de la Ley Hipotecaria; para los demás casos habrá que acudir a los demás medios de rectificación que regula el citado artículo 40. En el caso objeto de este recurso no existe interrupción del tracto sucesivo, sino falta de título formal adecuado para la inscripción de la transmisión, pues la finca adquirida aparece inscrita a nombre del vendedor, y según se regula el tracto sucesivo en el artículo 20 y concordantes de la Ley Hipotecaria, sin que el hecho de la muerte del vendedor altere el concepto de tracto, según el citado artículo 20 en su párrafo 5.1.o. Esto mismo se desprende de varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado entre las que hay que citar la de 30 de mayo de 1988 y la de 21 de junio de 1991. Que como conclusión hay que decir que no se presentó la titulación formalmente adecuada para practicar la inscripción registral, considerándose adecuado el documento público de elevación del contrato privado de compraventa, voluntariamente otorgado por los herederos del transferente o la debida declaración judicial obtenida en juicio contradictorio.

V

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares revocó la nota del Registrador fundándose en que la ratificación de los herederos consta en el ordinal 2.o de la Resolución del Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia, número dos de Ibiza, constituyéndose un título formal para la inscripción a favor del señor Tur, la Resolución judicial que pone fin al expediente en el que los herederos han sido oídos y han mostrado su conformidad al acto traslativo de propiedad de su causante, titular inscrito y vendedor de la finca que se pretende inscribir y, por otra parte, se entiende que ahora no puede plantearse la inadecuación del procedimiento al no existir una interrupción del tracto sucesivo.

VI

El señor Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones que constan en escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.279 y 1.280-1.o del Código Civil; 1, 3, 20, 40, 199 y 200 de la Ley Hipotecaria; 272 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de este Centro Directivo de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991 y de 24 de enero de 1994.

1. En el presente recurso se pretende lograr por medio del auto favorable recaído en expediente de dominio, la inscripción a favor de una persona que alega haber adquirido su dominio directamente del titular registral por título de venta no formalizada mediante documento público, habida cuenta del fallecimiento en el período intermedio del transmitente.

2. Se trata de un supuesto semejante al resuelto por Resolución de este Centro Directivo de 30 de mayo de 1988, y como entonces se dijo, una de las finalidades del expediente de dominio según la legislación hipotecaria, es la de servir de cauce apropiado para declarar -a los solos efectos de posibilitar la inscripción general- la efectiva adquisición por el promotor del expediente del dominio invocado, pero únicamente en aquellas hipótesis en que dicha adquisición no trae causa directa de un titular inscrito, ya que uno de los requisitos básicos para que el expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una sucesión de titularidades inmediatas, como aquí sucede al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral. La inscripción de esta última adquisición, la que enlace la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991 y 24 de enero de 1994), bien mediante la voluntaria formalización pública de la transmisión operada (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 1.278 y siguientes del Código Civil), bien a través de su formalización judicial en juicio contradictorio entablado contra el titular registral que le garantice la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria), y sin que quepa entrar ahora a valorar el testimonio judicial acompañado al escrito inicial de interposición del presente recurso acreditando el consentimiento prestado en acto de comparecencia judicial por quienes se dicen herederos del titular registral a la pretensión del promotor del expediente, al no haberse presentado para su calificación ante el Registrador en tiempo y forma (cfr. artícu lo 117 del Reglamento Hipotecario).

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la nota de calificación.

Madrid, 7 de julio de 1997.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares.