En el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco Blázquez
Navarro y don Jaime Vidal Minguell, en nombre de "Interleasing, Sociedad
Anónima", contra la negativa de don Antonio Pérez Vega, Registrador de
la Propiedad de Barcelona número 1, a cancelar un arrendamiento
financiero y opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El día 19 de mayo de 1988, mediante escritura autorizada por el Notario
de Barcelona, don Wladimiro Gutiérrez Álvarez, "Interleasing, Sociedad
Anónima", e Industrias Bures otorgaron contrato de arrendamiento
financiero con opción de compra de dos fincas, local comercial en la planta
baja y sótano en la calle Gerona, número 10, y local comercial de la casa
número 153 a 151 de la calle Cerdeña, de Barcelona, propiedad de la
primera sociedad por compra a la segunda citada e inscritas en el Registro
de la Propiedad de dicha ciudad número 1. El arrendamiento financiero
se establece por un importe determinado a satisfacer en 84 cánones
mensuales, señalándose un valor residual a efectos de ejercitar la opción de
compra. Que incumplido el contrato por parte de "Industrias Bures,
Sociedad Anónima", "Interleasing, Sociedad Anónima", promovió la
correspondiente acción de resolución judicial del arrendamiento financiero
("leasing"), que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia número 26 de
Madrid, autos número 280/93, en los que se dictó sentencia estimatoria
de la demanda acordando la resolución del contrato, que adquirió firmeza
al no ser recurrida. En ejecución de dicha sentencia, el Magistrado-Juez
de dicho Juzgado libró mandamiento al Registrador de la Propiedad,
ordenando la cancelación de la inscripción de arrendamiento y opción de
compra constituido respecto a las referidas fincas.
II
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de
Barcelona número 1, fue calificado con la siguiente nota: "Suspendida
la cancelación ordenada en el precedente mandamiento por el defecto,
que se estima subsanable, consistente en que apareciendo embargados
los derechos correspondientes al titular del arrendamiento financiero cuya
inscripción se ordena cancelar, en virtud de las anotaciones letra I, de
la finca 3.877, folio 49 del tomo 3.011 del archivo, libro 257 de la sección
quinta, y letra A de la finca 2.008, folio 16 del tomo 3.013 del archivo,
libro 248 de la sección sexta, no se acredita haberse practicado la
consignación de las cantidades recibidas por el arrendador por aplicación
analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario. Se ha dado
cumplimiento al artículo 429 de dicho Reglamento. No se ha practicado
anotación preventiva de suspensión por no haber solicitado; quedando
archivado un ejemplar de dicho mandamiento con el número 158. Contra esta
calificación puede interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro
meses ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia
de Cataluña con arreglo a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 111
y siguientes del Reglamento Hipotecario. Barcelona, 22 de marzo de 1995.
El Registrador. Fdo. Antonio Pérez Vega."
III
Don Francisco Blázquez Navarro y don Jaime Vidal Minguell
interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegaron:
I. Que el Registrador incumple el mandamiento judicial. Que al ser firme
la sentencia ha de cumplirse en sus precisos términos, tal como ordena
el mandamiento expedido. Que si se ha resuelto judicialmente el contrato
de arrendamiento, así ha de constar en el Registro de la Propiedad, ya
que su constitución había sido previamente inscrita, lo que es conforme
a las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Que el
Registrador se niega a inscribir no teniendo en cuenta lo dispuesto en los
artículos 79, 2. o , y 82 de la Ley Hipotecaria y 174, párrafo tercero, de su
Reglamento. II. Que desde el punto de vista doctrinal, el recurso consiste
en determinar si el artículo 175.6. o del Reglamento Hipotecario es aplicable
a una operación de "leasing" y, por tanto, procede la consignación a que
se refiere dicho artículo, o no lo es. Que se considera que el artículo 175.6. o
se refiere a la cancelación de inscripciones de venta, pero nunca a
cancelación de inscripciones de arrendamiento financiero o "leasing", puesto
que no supone en sí mismo una venta. III. Que la doctrina científica ha
discutido la verdadera naturaleza jurídica del "leasing" pero coincidiendo
en que o bien es un verdadero arrendamiento o un contrato complejo
cuyo núcleo central viene determinado por la naturaleza arrendataria.
Que se considera que hay que reconducir el "leasing" al contrato de
arrendamiento, si bien es cierto que las operaciones de "leasing" contienen
algunas cláusulas o peculiaridades que aunque no desnaturalizan la relación
arrendaticia, sí le dan un carácter especial, como es la concesión de una
opción de compra en favor del arrendatario a la finalización del contrato,
pero estas peculiaridades son de derecho positivo y no afectan al contrato
de arrendamiento. Además, la opción de compra opera al finalizar el
contrato y puede ser ejercitada o no por el arrendatario. En cambio, la
operación arrendaticia opera siempre y produce los efectos queridos por las
partes. Que la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito
ratifica y refuerza la naturaleza arrendaticia del contrato que ya estaba
recogida en el Real Decreto-ley 15/1997, de 25 de febrero. IV. Que para
el legislador español el "leasing" es un verdadero arrendamiento, y se
encuentra refrendada esta postura en los siguientes textos legales: 1. o El
Decreto-ley 15/1997, primera disposición que regula el arrendamiento
financiero, hoy derogada (artículos 19 y 21); 2. o La vigente Ley 26/1988,
de 20 de julio, sobre Disciplina e Intervención en Entidades de Crédito,
que define las operaciones de arrendamiento financiero en su artículo 7;
definición que concuerda con la que hace del arrendamiento el
artículo 1.543 del Código Civil. Que del concepto legal se refuerza el contenido
arrendaticio del contrato de "leasing", no considerándose esencial la
adquisición por parte del usuario del bien objeto del contrato, a la finalización
del mismo. La disposición adicional de la citada Ley, en sus números
4,5y6,datratamiento jurídico distinto al importe de las cuotas de los
demás conceptos que se engloban en las cantidades abonadas por el
usuario; 3. o Los cánones arrendaticios son deducibles de la base como gasto
en los impuestos de Sociedades y Renta de las Personas Físicas, y el mismo
tratamiento tiene en el Impuesto del Valor Añadido. Que, por otra parte,
el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se satisfará en el momento
del ejercicio de la opción de compra, si llega a producirse y no antes;
4. o Que desde el punto de vista registral, el acceso de los contratos de
"leasing" al Registro de la Propiedad se ha apoyado en dos artículos de
connotación arrendaticia: el artículo 2. o de la Ley Hipotecaria, en su
número 5, y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. V. Que tanto la
jurisprudencia menor como la del Tribunal Supremo coinciden en otorgar al
"leasing" naturaleza arrendaticia, distinguiéndolo de la compraventa. Así
se pueden citar: la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de 1
de octubre de 1987, entre otras, y las sentencias del Tribunal Supremo
de 10 de abril de 1981, 18 de noviembre de 1983, 26 de junio de 1984
y 28 de mayo de 1990. Que sólo hay una sentencia, la de 28 de marzo
de 1978, que aparentemente defiende la calificación de "leasing" como
compraventa a plazos, pero es una doctrina de carácter procesal y no
de derecho material. VI. Que en virtud de lo expuesto en los apartados
anteriores se considera que el Registrador no puede extender la exigencia
del artículo 175.6. o del Reglamento Hipotecario, al supuesto del
arrendamiento financiero. Que tal afirmación se apoya en lo siguiente: 1. o La
causa del contrato inscrito. Las partes contratantes han reconducido su
voluntad a la celebración de un contrato de "leasing" y a través de sus
cláusulas, las partes manifiestan su voluntad de celebrar un contrato de
arrendamiento financiero. 2. o Que uno de los elementos esenciales del
contrato de arrendamiento es el pago del canon arrendaticio. Que si se
mantuviera la postura registral resultaría que el arrendador que ha cedido
el uso de la cosa, se ve obligado a devolver la contraprestación por dicha
cesión. Tal conclusión, además de injusta, llevaría al absurdo jurídico y
sentaría un precedente antijurídico, y 3. o Que existe un contrasentido en
la actuación del Registrador, ya que, por un lado, practica la inscripción
del arrendamiento financiero, en virtud de lo dispuesto en los
artículos 2.5. o de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento Hipotecario y, por
otro lado, pretende aplicar el mismo supuesto una norma exclusiva de
las inscripciones de venta. Que desde el punto de vista de mecánica registral
no se puede cancelar una inscripción de venta cuando lo que se ha inscrito
es un arrendamiento con opción de compra. Que se olvida que en todo
el proceso, la empresa de "leasing" nunca ha perdido la propiedad de
la finca, tan sólo ha cedido el uso y, por tanto, es estructuralmente imposible
la aplicación del artículo 176.6. o del Reglamento Hipotecario. Que admitir
lo contrario equivaldría a defender la legitimidad del arrendamiento
gratuito durante años en pos de la recuperación de la posesión del inmueble
por parte de su titular, lo que carece de amparo legal.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que en virtud de un
mandamiento expedido por el Juzgado de lo Social número 23 de Barcelona,
derivado de autos 39/91, seguido contra "Industrias Bures, Sociedad
Anónima", se ordena el embargo de los derechos que correspondían al
embargado por el contrato de arrendamiento financiero, practicándose la
correspondiente anotación preventiva. Posteriormente se presenta el
mandamiento cuya calificación origina este recurso. Que en la nota de calificación
no se cuestiona el fallo judicial que no se considera de competencia del
Registrador sino los obstáculos que surgen del Registro para llevar a cabo
la registración de mandamiento cancelatorio, extremo para el que sí es
competente, según resulta del artículo 98 y concordantes de la Ley
Hipotecaria. El obstáculo registral para la práctica de la cancelación ordenada
consiste en el embargo que pesa sobre los derechos del demandado
adquiridos en virtud del contrato de arrendamiento financiero y cuya anotación
de embargo se veía afectada por la cancelación del asiento en que consta
inscrito el contrato referido. Que las razones de la nota de calificación
fueron las siguientes: 1) Que en el Registro aparece una anotación de
embargo de los derechos derivados del contrato de arrendamiento
financiero inscrito; 2) Que en la sentencia firme de la cual deriva el mandamiento
no fueron parte los titulares del embargo, ni en dicha sentencia se contiene
declaración alguna acerca de si el cedente debería devolver no todo o
parte del precio recibido; 3) Que ante la ausencia de normas específicas
relativas al contrato de arrendamiento financiero, deberían aplicarse por
un lado, los preceptos generales aplicables a todos los contratos y también,
por analogía, aquellas normas expresamente previstas para el contrato
con el cual guardará una mayor semejanza sustantiva y funcional. Que
no se puede practicar la cancelación de la inscripción, pues llevaría
aparejada la cancelación de tal anotación de embargo. Esto es una consecuencia
inevitable de la mecánica institucional del Registro, consagrada en
numerosos artículos del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 7 de
diciembre de 1978, 30 de julio de 1990 y 28 de mayo de 1992. Que según
los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria se exige para cancelar una
anotación que preste su consentimiento el interesado o que se ordene
por una ejecutoria. En este caso, no se han dado ninguna de las dos
alternativas. Ahora bien, hay otra posibilidad de cancelar una anotación, como
cualquier otro asiento, fuera de lo dicho anteriormente y es cuando un
asiento está condicionado en su existencia por otro asiento anterior, que
es lo que ocurre en el supuesto contemplado. El embargo grava los derechos
derivados de una inscripción anterior sometida a una condición resolutoria
explícita y ello significa que la resolución y su correspondiente cancelación
arrastraría necesariamente al asiento siguiente que depende de él. Que
así resulta de los artículos 11, 107.7. o y l0. o de la Ley Hipotecaria,
artículo 17.6. o del Reglamento, etc. Que en la calificación se entendía que
era este último precepto el que posibilitaría una cancelación del embargo
que, a su vez, permitiera la cancelación ordenada en el mandamiento,
pero siempre que se cumplieran las previsiones contenidas en dicho
artículo, las que se consideraron aplicables por analogía. Que en lo relativo
a la naturaleza del contrato de arrendamiento financiero, hay que señalar
que carece de una regulación específica sustantiva, se rige por lo estipulado
por las partes que buscan normas de otros contratos típicos en nuestro
derecho. Que es desde el punto de vista de la disciplina del mercado
financiero y fiscal desde donde se dictan normas de carácter administrativo,
tanto para evitar abuso como para señalar los requisitos mínimos
indispensables para gozar de los beneficios de la desgravación fiscal y así la
Ley de 29 de julio de 1988. Que se considera en que el contrato de
arrendamiento financiero es un contrato atípico distinto de la compraventa
y del arrendamiento teniendo elementos de ambos pero con una causa
propia y distinta que le da sustantividad separada. Este criterio es el
de varias sentencias del Tribunal Supremo, destacando la de 28 de mayo
de 1990 citada por el recurrente o la de la Audiencia Provincial de
Barcelona de 30 de enero de 1993. Que se considera en contra de la teoría
mantenida por el recurrente que la opción de compra y, en definitiva,
el aspecto traslativo de la propiedad tiene un peso fundamental y decisivo
en el contrato de arrendamiento financiero. Que también dice el recurrente
que es inadmisible la nota calificadora al exigir la devolución de las
cantidades percibidas por el arrendador, ya que se llegaría al absurdo de
un arrendamiento gratuito, verificándose un enriquecimiento injusto en
el arrendamiento y produciéndose un precedente verdaderamente
antijurídico. Esta afirmación es inadmisible por las siguientes razones: 1. Que
aun en el caso límite de que el arrendatario, en un arrendamiento común
normal, devolviera al arrendador el precio recibido, podría decirse que
hubiera sido un contrato totalmente gratuito. 2. Que se considera que
el contrato de arrendamiento financiero no es un puro contrato de
arrendamiento, ya que con los cánones que se van pagando, se paga algo más
que el uso de la cosa cedida, por lo que se llega a un resultado totalmente
distinto al sostenido por el recurrente: o sea que si se resolviera el contrato
y nada se hubiera estipulado como cláusula penal y no hubiera decisión
judicial al efecto, si el cesionario tuviera que devolver la finca cedida
y el cedente no tuviera que devolver nada de lo percibido, el
enriquecimiento injusto estaría indudablemente por parte del cedente y ello si
que crearía un precedente que podría llamarse antijurídico. 3. Que en
la nota calificadora no se exige que el cedente o arrendador "devuelva"
cantidad alguna al cesionario o arrendatario, sino que consigne dichas
cantidades para que la autoridad judicial correspondiente decida el destino
de las mismas y, en su caso, los titulares de los embargos posteriores
puedan ejercitar sus derechos sobre ellas como sufragados en el bien
embargado. Que se estima justificada la aplicación del artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario al caso que se estudia, partiendo de la base de la
naturaleza jurídica que se ha expuesto del contrato de arrendamiento
financiero, y ante las lagunas legales no hay más remedio que acudir a las
normas generales de los contratos, y entre ellas está el artículo 1.123
del Código Civil, aplicable a los contratos bilaterales y también al que
se contempla; y esto sin perjuicio de lo que válidamente se hubiere pactado
como cláusula penal o como indemnización de daños y perjuicios, y de
lo que hubiera decretado el Juez en la sentencia dictada en el procedimiento
ordinario en la que declare resuelto el contrato, y en este caso, la sentencia
nada declaró sobre el particular. Por ello, ante la ausencia de decisión
judicial al efecto, no parece que haya otra alternativa que aplicar las
consecuencias que se derivan del artículo 1.123 del Código Civil. Que si se
trata de un contrato bilateral y oneroso, que tiene una indudable analogía
con la compraventa, parece justificada la aplicación analógica de las
normas hipotecarias previstas para otro tipo de contrato pero que guarda
analogía con éste y exclusivamente para su aplicación en el campo
hipotecario, es decir, para poder despachar el mandamiento judicial que ordena
una cancelación, o sea que la aplicación del artículo 175.6 del Reglamento
Hipotecario se limita al campo hipotecario, cumplir los requisitos exigidos
por ese precepto para poder llevar a cabo un asiento registral.
V
El ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 26 de Madrid, informó: Que la cuestión central viene dada por la
pretendida aplicación analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.
Que la aplicación analógica de las normas requiere que éstas no contemplen
un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie
identidad de razón (artículo 4.1 del Código Civil), se exige la existencia
de una laguna legal y la identidad de razón entre el supuesto específico
contemplado en la norma y aquel al que se pretende aplicar. Que se estima
inaplicable el citado precepto, pues en primer lugar, de la sentencia firme
recaída en los autos resulta que no se ha condenado al arrendador a
la devolución de las cantidades percibidas y, en consecuencia, no tiene
obligación alguna de consignarlas; y, en segundo lugar, carece de todo
fundamento la pretensión de consignación de las cantidades percibidas
por el arrendador, dada la distinta naturaleza de una compraventa sujeta
a condición rescisoria o resolutoria y el arrendamiento financiero con
opción de compra.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó
la nota del Registrador fundándose en que el contrato de "leasing" es un
contrato de arrendamiento, que incluye una opción de compra final por
el valor residual (Ley de 20 de julio de 1988 y Resoluciones de 12 de
mayo y 21 de junio de 1994); y en que la sentencia firme que declara
resuelto el contrato de arrendamiento financiero y ordena la cancelación
registral, no hay condena a la devolución de cantidades ni, por ende,
consignación; de manera que el Registrador está imponiendo al recurrente
una condición imposible y, por otro lado, la resolución judicial es firme.
VII
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones, y añadió: 1. o Que al asiento que se estudia no es aplicable las
Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994, pues se referían a
algo distinto. Que se considera acertado que la propiedad no se transmite
hasta que no se ejercita la opción, y la causa de la compraventa viene
ya predeterminada en el contrato de arrendamiento financiero, por lo
pactado en el mismo y en el cual se debieron tener en cuenta todos los
elementos que intervinieron en él, entre ellos los cánones que se van a
ir satisfaciendo a lo largo del contrato. El problema consiste en si, dada
la estructura del contrato de arrendamiento financiero, si en el caso que
este contrato se resuelva contra la voluntad del arrendatario antes de
poder ejercitar la acción de compra, el arrendatario ha adquirido algo
más que el uso de la cosa hasta ese momento, o sea si los cánones pagados
hasta el momento de ejercitar la opción de compra son la equivalencia
del uso de la cosa solamente o de algo más que ese uso y si esos cánones
se tienen en cuenta precisamente para fijar el precio residual en el momento
de ejercitar la opción. Por tanto, si el arrendatario ha adquirido algo más
que el uso, en principio parece que ese plus hay que devolverlo, salvo
pacto o resolución judicial en contrario, y constando en el Registro
embargados los derechos del arrendamiento financiero parece que debe tomarse
una medida precautoria de salvaguardia de tales derechos, utilizando la
vía procedimental analógicamente más parecida que será el artículo 175.6
del Reglamento Hipotecario. 2. o Que la nota para nada iba en contra de
la sentencia, pues al contrario, en algún modo se apoyaba en ella, porque
dicha nota se limitaba a declarar resuelto el contrato de arrendamiento
financiero, sin decir nada sobre si el arrendador debía devolver algo al
arrendatario o no y, por tanto, parece que había que entender aplicables
aquellas normas genéricas relativas a los contratos bilaterales, onerosos
y sinalagmáticos entre los cuales está el que se estudia, como es el caso
del artículo 1.123 del Código Civil. Que a la vista de este precepto, no
parece que fuera exigencia de imposible cumplimiento la de consignar
esas prestaciones que hipotéticamente hubieran de devolver los
contratantes, si no había una resolución judicial que hubiera dicho otra cosa.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.252 del Código
Civil; 1, 2, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y 175.6. o del Reglamento
Hipotecario.
1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir
si una sentencia firme de resolución de un contrato de "lease-back" dictada
en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el arrendatario
financiero es título adecuado para la cancelación del asiento respectivo
cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban determinados
embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá acreditarse la
consignación en establecimiento bancario del importe de los cánones
satisfechos.
2. Si se tiene en cuenta: a) que es principio básico de nuestro sistema
registral, que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están
bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria),
lo que determina que para su cancelación se precise como regla general,
bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución
judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82
de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla que los asientos ordenados
por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme; c) que
los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes
(artículo 1.252 del Código Civil); d) que es exigencia constitucional, la de la
protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución
Española); e) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación
preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la
resolución (cfr. artículo 198 del Reglamento Hipotecario); ha de concluirse
en la imposibilidad de acceder a la cancelación de los asientos posteriores
al del demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la sentencia
dictada contra éste, todo ello sin perjuicio del reflejo registral de dicha
sentencia que desvirtúe la apariencia de titularidad actual del arrendatario
financiero a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales
actos dispositivos que, a pesar de la resolución declarada, pudieran ser
otorgados posteriormente por aquél (cfr.
artículos1y2delaLeyHipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Madrid, 16 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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