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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales don José Ignacio Díaz Valor, en nombre de la "Caja Postal, Sociedad
Anónima", contra la negativa de don Federico Santurino Peña, Registrador
de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, a inscribir una
escritura de resolución de contrato de arrendamiento financiero, en virtud
de apelación del recurrente.
Hechos
I
Con fecha 26 de noviembre de 1991, mediante escritura pública
autorizada por el Notario de El Puerto de Santa María, don Antonio Manuel
Torres Domínguez, "Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad
Anónima", adquiere una nave sita en el polígono industrial "El Palmar",
de El Puerto de Santa María (Cádiz). En esta misma fecha y mediante
escritura otorgada ante el mismo Notario, la citada sociedad suscribe un
contrato de arrendamiento financiero con opción de compra sobre la nave
antes citada con "Belialsa, Sociedad Limitada". El período de vigencia
pactado finaliza el 26 de noviembre del año 2001. El día 24 de mayo de 1994,
mediante escritura pública otorgada ante el referido Notario, la
arrendataria financiera "Belialsa, Sociedad Limitada", ante la imposibilidad de
pagar las cuotas mensuales vencidas, así como las futuras, renuncia
unilateralmente al arrendamiento financiero con opción de compra, renuncia
que es aceptada por "Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad
Anónima" en la misma escritura. Con fecha 8 de junio de 1994,
"Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima" es absorbida por
la sociedad "Caja Postal, Sociedad Anónima", mediante escritura otorgada
ante el Notario de Madrid don Ramón Corral Beneyto.
II
Presentada primera copia de la escritura de resolución del contrato
de arrendamiento financiero ante el Registrador de la Propiedad de El
Puerto de Santa María número 1, fue calificada con la siguiente nota:
"Se suspende la inscripción de cancelación de arrendamiento financiero
y derecho de opción de compra, por el defecto que se estima subsanable
de resultar gravado el derecho de opción de compra al que se renuncia
por la precedente escritura gravado con distintas cargas y no acreditarse
la consignación de las cantidades por las que responde tal derecho de
opción de compra, como refiere el último párrafo del número 6 del artículo
175 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de
los Registros y del Notariado de 28 de septiembre de 1982. El Puerto
de Santa María, 2 de abril de 1997. El Registrador. Firmado, Federico
Saturino Peña."
III
El Procurador de los Tribunales don José Ignacio Díaz Valor, en
representación de la "Caja Postal, Sociedad Anónima", interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que las disposiciones en
que se basa el señor Registrador para denegar la inscripción de la escritura
no son de aplicación al supuesto que se estudia. Que la Resolución de
la Dirección General que se invoca, además de no ser vinculante para
terceros, no es aplicable al caso de este recurso, pues el derecho de opción
de compra no se ejercita por el optante, debido a su situación de insolvencia
y su imposibilidad de hacer frente a los pagos a que se comprometió
por lo que renuncia a dicha opción de compra y al arrendamiento
financiero. Que, por otro lado, el último párrafo del número 6 del artículo 175
del Reglamento Hipotecario hace alusión a los derechos reales constituidos
sobre bienes sujetos a condición rescisoria o resolutoria, mientras que
en el supuesto que se analiza en este recurso, ni la condición rescisoria
o resolutoria es equiparable al derecho de opción de compra, ni la anotación
de embargo ni el embargo son derechos reales. Que el contrato calificado
es una contrato de arrendamiento financiero con opción de compra, por
lo que la opción de compra es accesoria e inseparable del arrendamiento
financiero, circunstancia que implica que el plazo de caducidad del derecho
de opción es el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento financiero,
sin que quepa la extinción de una sin la del otro. Que hay que señalar
que el contrato de arrendamiento financiero se encuentra resuelto, y en
consecuencia, también lo está el derecho de opción que se constituyó como
pacto incorporado a un contrato principal. Que los acreedores de "Belialsa,
Sociedad Limitada", trabaron embargos contra un derecho de opción de
compra, que para producir plenos efectos debía ser ejercitado en tiempo
y forma. Al no haberse hecho uso de esa facultad en el período de vigencia
de la opción, se ha perdido la posibilidad de hacerse, ya que actualmente
el derecho de opción embargado es inexistente como consecuencia de la
resolución del negocio principal en el que estaba incorporado. En
consecuencia, para reclamar a "Belialsa, Sociedad Limitada" las deudas tendrá
que hacerse uso de otros mecanismos procesales. Que "Caja Postal,
Sociedad Anónima", concedente del derecho de arrendamiento financiero con
opción de compra, ha resultado perjudicada por la resolución del contrato
y, en consecuencia, ostenta la cualidad de tercero ante el incumplimiento
por parte de "Belialsa, Sociedad Limitada", de sus obligaciones y la
denegación del acceso al Registro de la Propiedad de la escritura de resolución
del contrato de arrendamiento financiero con opción de compra inscrito.
Que como fundamentos de Derecho se citan los artículos 82, párrafo
primero, de la Ley Hipotecaria; 14, último párrafo, y 174, párrafo segundo,
del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22
de junio de 1978 y 26 de enero de 1988.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que
con posterioridad a la inscripción del contrato de arrendamiento financiero
con derecho de opción de compra han sido practicados en el Registro
los siguientes asientos: A) Anotación preventiva de embargo, letra A,
practicada con fecha 10 de mayo de 1993, a virtud de mandamiento de 19
de febrero de 1993, dimanante de los autos de juicio ejecutivo 455/1992,
seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de
Santa María, a instancia del "Banco de Santander, Sociedad Anónima",
trabado el embargo sobre el derecho de opción de compra que corresponde
a "Belialsa, Sociedad Anónima". Dicha anotación ha sido prorrogada en
cuanto a su plazo legal por cuatro años, en virtud del correspondiente
mandamiento judicial, según resulta de la anotación preventiva letra F,
por lo cual la anotación letra A está vigente. B) Anotación preventiva
de embargo letra B, practicada con fecha 17 de julio de 1993, a virtud
de mandamiento de 29 de mayo de 1993, dimanante de los autos de juicio
ejecutivo 52/1993, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1
de El Puerto de Santa María, a instancia de la Caja de Ahorros y Monte
de Piedad de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera. Esta anotación,
aunque caducada, se encuentra sin cancelar. C) Anotación preventiva
de embargo letra C, practicada con fecha 20 de noviembre de 1993, en
virtud de mandamiento de 20 de julio de 1993, dimanante de los autos
de juicio ejecutivo 167/1993, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia de la entidad mercantil
"Torne Jotun, Sociedad Anónima", trabado sobre el derecho de opción
de compra que sobre la finca corresponde a "Belialsa, Sociedad Anónima".
D) Anotación preventiva de embargo letra D, practicada con fecha 21
de junio de 1994, a virtud de mandamiento de 30 de marzo de 1994,
dimanante de los autos de juicio ejecutivo número 491/1993, seguidos
en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de Santa María,
a instancia del "Banco del Comercio, Sociedad Anónima", trabado el
embargo sobre el derecho de opción de compra que sobre la finca corresponde
a "Belialsa, Sociedad Anónima". E) Anotación preventiva de embargo
letra E, practicada con fecha 1 de julio de 1994, a virtud de mandamiento
de fecha 23 de mayo de 1994, dimanantes de los autos de juicio ejecutivo
número 158/1994, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia, número 1
de El Puerto de Santa María, a instancia del "Banco de Comercio, Sociedad
Anónima", trabado el embargo sobre el derecho de opción de compra que
sobre la finca corresponde a "Belialsa, Sociedad Anónima", cuya anotación
está hoy vigente. Que se confirma la nota de suspensión extendida en
el título en base a los siguientes fundamentos: Que el practicar la
cancelación pretendida del derecho de opción de compra lleva implícita la
cancelación de las anotaciones preventivas sobre el mismo derecho
anotadas a favor de terceros protegidos por la fe pública registral. Que tal
cancelación no debe practicarse sin acreditar el depósito previo para
salvaguardar los derechos del tercero protegido registralmente, cuya
cancelación en otro caso podría ser en fraude de acreedores. El artículo 175
del Reglamento Hipotecario, en el último párrafo de su número 6, se refiere
a condiciones rescisorias o resolutorias, y se considera que el derecho
de opción de compra es un derecho real constituido sobre la finca. Que
la Resolución de 28 de septiembre de 1982 se refiere a un derecho de
usufructo vitalicio, igualmente considerado un derecho real. Que cancelar
la inscripción del derecho de opción de compra que pretende el recurrente,
supone tácitamente el cancelar las anotaciones preventivas de embargo
letras A, prorrogada por la F, B, C,DyEantes relacionadas, que gravan
a la finca, y los artículos 82 y 83 del Reglamento Hipotecario expresamente
disponen que las anotaciones preventivas no se cancelarán sin el
consentimiento de las personas físicas o jurídicas a cuyo favor se hubieren
practicado o por mandato judicial, cuyo consentimiento no ha sido prestado
ni ordenado su cancelación en el correspondiente mandato judicial.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó
la nota del Registrador, fundándose en la Resolución de 27 de septiembre
de 1982.
VI
La Procurador de los Tribunales doña María del Carmen Noya Marcos,
en nombre de "Caja Postal, Sociedad Anónima", apeló el auto presidencial,
manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: A) Que es incorrecta la
aplicación analógica de la Resolución de 27 de septiembre de 1982. 1. Que
no es lo mismo una opción de compra simple que un arrendamiento
financiero con opción de compra. Que en el supuesto de la resolución citada
por el Presidente, quien debe recibir el precio tiene embargados sus
derechos por acreedores posteriores, por lo que en garantía de sus derechos,
si tiene sentido que se consigne el precio que debía recibir el deudor,
concedente de la opción, a su disposición. Que si la opción se resuelve
por no haberse abonado las cuotas del arrendamiento financiero no puede
pretenderse que el concedente de la opción consigne a favor de los
acreedores embargantes del derecho de opción, porque nada recibió del deudor
que tenía a su favor la opción. 2. Que lo determinante en este caso es
la inseparabilidad de la opción de compra con el arrendamiento financiero,
lo que se recoge en la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988,
de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
Que de la escritura de constitución del arrendamiento financiero, de 26
de noviembre de 1991, en la cláusula undécima, resulta que no se está
ante una opción de compra simple, sino ante un arrendamiento financiero
que por su propia configuración y necesariamente lleva implícita una
opción de compra, que en este caso concreto ni siquiera tiene establecido
un precio o prima, por lo que los embargos sobre el derecho de opción
de compra quedan vacíos de contenido, porque se embarga un derecho
que como tal no existe, ya que en caso de que los embargantes pretendieran
colocarse en la posición del "optante" deberían subrogarse en la posición
del arrendatario financiero y, en consecuencia, proceder al pago de las
cuotas correspondientes. B) Que no es indiferente la causa de extinción
de la opción de compra. C) Que la finalidad del artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario es garantizar con la consignación de las cantidades
recibidas en supuestos de resolución de ventas de inmuebles los derechos
de los embargantes. Que en el supuesto que se estudia nada se ha recibido
en concepto de opción, sino que lo que se ha recibido lo ha sido en concepto
de arrendamiento financiero.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6 del Código Civil; 1, 40, 83, 107.1 y 220 de la
Ley Hipotecaria y 175.6. a del Reglamento Hipotecario.
1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir
si la escritura por la que una de las partes renuncia a un anterior contrato
de arrendamiento financiero y al derecho de opción de compra en su
favor establecido y la otra -el arrendadorfinanciero acepta dicha
renuncia (motivándose dicha renuncia en la insolvencia en que se halla el
arrendatario), es título adecuado para la cancelación del asiento respectivo
cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban determinados
embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá acreditarse la
consignación de las cantidades por las que responde tal derecho de opción
de compra.
2. Si se tiene en cuenta: a) Que es principio básico de nuestro sistema
registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están
bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria),
lo que determina que para su cancelación se precise como regla general,
bien al consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución
judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82
de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla general que los asientos
ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución
firme para su cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria); c) que
la renuncia de los derechos no puede producirse en perjuicio de terceros
(vid. artículos 6 del Código Civil y 107.1 de la Ley Hipotecaria); d) que
la rectificación del Registro no produce efectos sino desde la fecha de
la rectificación (cfr. 220 de la Ley Hipotecaria); habrá de concluirse en
la imposibilidad de acceder a la cancelación solicitada, toda vez que dicho
asiento es el soporte jurídico registral de los asientos relativos a los
gravámenes; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de reflejar registralmente
dicha resolución, a fin de evitar, al menos, la inscripción de eventuales
actos dispositivos (o anotación de nuevos gravámenes), el denominado
arrendatario financiero realizase ulteriormente pese a la resolución
acordada.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la
nota del Registrador.
Madrid, 17 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid
