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En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Luis Iragaray

Huarte, en nombre y representación de la compañía "Tambarria Sociedad

Limitada", contra la negativa de don Pedro Fernández Boado, Registrador de

la Propiedad de Zaragoza número 2, a inscribir una escritura de concesión

de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El 8 de noviembre de 1993, ante el Notario de Zaragoza don Manuel

García Granero Fernández, la compañía mercantil "Otobox, Sociedad

Anónima", representada por su Consejero-Delegado don Gabriel Beltrán

Picapeo, concedió opción de compra a favor de la también compañía mercantil

"Inversiones Tambarria, Sociedad Limitada", representada por su

Administrador don Juan Luis Iragaray Huarte, sobre tres fincas, estipulándose

lo siguiente: "El precio de esta opción es el de un millón de pesetas, que

el representante de la sociedad cedente confiesa haber recibido antes de

este acto, por lo que formaliza a la sociedad cesionaria amplia carta de

pago. Se fija como precio total de la venta de las tres fincas sobre las

que se concede la opción, y que han quedado descritas anteriormente,

para el supuesto de que la compañía mercantil "Inversiones Tambarria,

Sociedad Limitada" hiciera uso de este derecho de opción dentro del plazo

fijado, el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente

con el "Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima". En el apartado

de cargas de las citadas fincas, se expresa que se hallan gravadas con

una hipoteca a favor de la aquella entidad financiera, para responder

de un préstamo de 492.000.000 de pesetas la primera, 768.000.000 de

pesetas la segunda, y 19.200.000 pesetas la tercera.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Zaragoza número 2, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción

del precedente documento de opción de compra al no determinarse de

manera cierta el precio estipulado para la adquisición de la finca, de

conformidad con el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario y artículo 1.445

del Código Civil. Defecto insubsanable. Contra esta calificación cabe

interponer recurso gubernativo ante el Excelentísimo Señor Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plazo de cuatro meses a contar

desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio

de acudir a los Tribunales de Justicia para que declaren la validez e

inscribibilidad del presente documento, a tenor de lo previsto en el primero

de los preceptos citados. Zaragoza a 16 de febrero de 1994. Firmado.:

Pedro Fernández Boado".

III

Don Juan Luis Iragaray Huarte, en nombre y representación de la

compañia "Tambarria Sociedad Limitada" interpuso recurso gubernativo contra

la anterior calificación, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Aragón, alegando que el precio estipulado para

la adquisición de las parcelas, en el caso de ejercitarse la opción, sí puede

determinarse de manera cierta, aunque lo sea en un momento posterior

al propio otorgamiento de la escritura en la que se otorgó la opción de

compra, ya que el artículo 1.445 del Código Civil no obliga en ningún

modo a que el precio se determine cuantitativamente en el momento mismo

de la celebración del contrato, sino que permite que lo sea en un momento

posterior (vid. artículos 1.447, 1.448 y 1.273 del Código Civil). Lo

importante es que no haya necesidad de un nuevo acuerdo para ello o que

la fijación no dependa del arbitrio de una de las partes. La expresión

"la asunción del crédito actualmente vigente con el ``Banco Español de

Crédito, Sociedad Anónima''", expresión ciertamente no demasiado

afortunada -sigue diciendo elrecurrente puesta en relación con el apartado

de "cargas" permite que simplemente preguntando al Banco Español de

Crédito, un tercero en los términos del artículo 1.447 del Código Civil,

se fije cuál era por todos los conceptos su crédito hipotecario frente a

"Otobox, Sociedad Anónima" el día 8 de noviembre de 1993, para que

el precio quede claramente fijado.

IV

El Registrador de la Propiedad número 2 de Zaragoza, emitió el informe

prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario, señalando que

al contrato de opción de compra le falta el requisito de eficacia que es

la determinación del precio cierto de adquisición de las fincas; que no

cumple la exigencia del artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario, ni puede,

por tanto, hacerse constar el precio en la inscripción, impidiendo la

extensión del asiento; y que este dato o circunstancia debe resultar en todo

caso del título presentado para la inscripción. Desde la vertiente registral

el principio de especialidad exige dar a conocer la extensión del derecho

que se inscribe y uno de los elementos básicos del derecho de opción

es el precio, que debe resultar cierto del mismo título o de un título

complementario presentado con él. Los artículos 10 de la Ley Hipotecaria

y 14.2 del Reglamento Hipotecario no dejan ningún margen a la posible

determinación posterior del precio que, por tanto habrá de ser cierto en

el momento de la inscripción misma. Además el precio ha de derivarse

de la asunción del crédito, lo que exigirá una manifestación de voluntad,

expresa o tácita por parte de quien asuma el crédito, es decir, del titular

del derecho de opción. El problema hubiera podido solventarse si al

contrato de opción de compra se hubiera incorporado como anexo la

certificación bancaria acreditativa de la posición deudora de "Otobox,

Sociedad Anónima".

V

El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de Aragón por Auto de fecha 22 de julio de 1994 estimó el recurso y

revocó la nota de calificación registral por entender suficientemente

cumplido el requisito de fijación del precio estipulado para la adquisición

de la finca, exigido por el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario.

VI

El Registrador apeló el Auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones contenidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.261-2. o , 1.271 y siguiente, 1.445, 1.447 a 1.450

del Código Civil, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.

1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir

un denominado derecho de opción de compra sobre tres fincas, habida

cuenta de la concurrencia de las siguientes circunstancias: a) según el

exponendo I de la escritura calificada, las fincas en cuestión se hallan

"hipotecadas en favor del Banco Español de Crédito para responder, la

número uno de un préstamo de 492.800.000 pesetas; la número dos de

768.000.000 de pesetas; y la número tres de 19.200.000 pesetas, según

escritura de 5 de septiembre de 1996; b) en el exponendo III se señala

que "la hipoteca de que responden las tres fincas, que garantiza el préstamo

concedido, se encuentra en situación de precontencioso, al no haberse

abonado las cantidades pactadas en los plazos convenidos"; c) en la

estipulación 4. a se dice "se fija como precio total de la venta de las tres

fincas sobre las que se concede la opción, para el supuesto en que la

(concesionaria) hiciese uso de este derecho de opción dentro del plazo

fijado (cuatro años), el que se derive de la asunción del crédito actualmente

vigente con el Banco Español de Crédito"; d) El Registrador deniega la

inscripción "por no determinarse de manera cierta el precio estipulado

para la adquisición de la finca".

2. Es principio básico de nuestro sistema registral el de la adecuada

delimitación de los derechos que pretenden su acceso al Registro de la

Propiedad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento

Hipotecario), lo que tratándose del derecho de opción de compra supone

la determinación de los elementos integrantes del negocio de compraventa

que habría de perfeccionarse en caso de su ejercicio, entre los cuales

ha de figurar indudablemente el precio previsto (cfr. artículos 1261.2. o ,

1271 y siguientes, 1445 y 1447 a 1450 del Código Civil).

En el caso debatido, no puede estimarse que la contraprestación

prevista para el caso de ejercicio del derecho de adquisición establecido reúna

el requisito de certeza. Por una parte, no resulta de modo inequívoco

que el crédito a que se refiere la estipulación cuarta de la escritura

calificada sea precisamente el garantizado con la hipoteca que recae sobre

las fincas en cuestión (no se expresa siquiera, quién es el titular pasivo

de ese crédito), y aun admitiendo esa correspondencia, queda

indeterminado si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además,

todos aquellos desembolsos adicionales que incumban al deudor en virtud

de la respectiva relación obligatoria (intereses moratorios, costas

devengadas, etc); por otra, porque como la llamada asunción del crédito no

se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será

en este momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso

económico que la opción comporta, importe que además dependerá

decisivamente de la conducta del propio concedente (el importe de la

contraprestación variará según lo que éste haya pagado en el período de

pendencia de la opción).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto

y revocar el Auto apelado.

Madrid, 6 de octubre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.