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En el recurso gubernativo, interpuesto por doña María Luisa Feliu Bauzá, en nombre de la sociedad civil Ripoll-Feliu, contra la negativa de don Ramón G. Sánchez de Frutos, Registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca, número 6, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El día 10 de mayo de 1991, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Palma de Mallorca don Salvador Balle Oliver, los cónyuges don Ignacio Javier López de Armentía y Churruca y doña Liliana Andrea de Feo Nara, venden a la sociedad civil Ripoll-Feliu que compra y adquiere para su objeto social una finca urbana (apartamento del bloque A-B del edificio "Palma Beach"), sita en el lugar de San Agustín, de la que son dueños los vendedores con carácter ganancial. Ambas partes intervienen con los mismos Apoderados. El objeto de la citada sociedad, según la escritura de compraventa, es la compra, tenencia, disfrute y disposición de pisos y viviendas.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca, número 6, fue calificada: "Registro de la Propiedad de Palma, número 6. Presentado el documento que precede el 17 de febrero de 1993 (asiento número 199 del diario 22), informado el presentante de las causas que impiden la inscripción, lo retira el día 2 de marzo y devuelve el 18 de marzo, en unión del poder de 26 de abril de 1991, autorizado por el Notario de Palma de Mallorca don José María Feliu Bauzá, solicitando, en caso de no poder ser inscrito, sea extendida nota de calificación, se emite ésta seguidamente. Nota de calificación.-No practicada la inscripción por observarse los siguientes defectos: 1.o Las mismas personas físicas actúan en representación de ambas partes, vendedora y compradora, incidiendo así en una situación similar a la de autocontratación al no acreditar mediante la documentación aportada hallarse las comparecientes autorizadas al efecto. Defecto subsanable. 2.o No se acredita la personalidad jurídica, independiente de la de cada uno de los socios, de la pretendida sociedad civil Ripoll-Feliu, porque: Sus pactos se mantienen secretos entre los socios (artículo 1.669 del Código Civil); en el título presentado sólo se transcriben parcialmente alguno de ellos, y, además, tampoco se acredita se trate de una asociación civil de interés particular a la que, de conformidad con el artículo 35.2.o del Código Civil, la Ley haya concedido la personalidad propia e independiente. No ha sido presentada la escritura de constitución de la citada sociedad civil, a pesar de haber sido expresamente solicitada. Defecto subsanable, sin perjuicio de ulterior calificación de tal escritura de constitución de sociedad ci vil. 3.o De la parte transcrita del objeto social resultan indicios de ser la compradora una verdadera "sociedad mercantil con forma civil", incompatible con la normativa de sociedades mercantiles (artículos 16 y 119 del Código de Comercio; 7 del Real Decreto Legislativo de 22 de diciembre de 1989, para las sociedades anónimas; 5 de la Ley de 17 de julio de 1953, para las de responsabilidad limitada; 81 del Real Decreto 1597/1989, de 29 de diciembre, relativo al Reglamento del Registro Mercantil). Defecto subsanable. 4.o Imprecisión del destino de la adquisición que, según el título calificado, es "compra... para su objeto social", lo que induce a dudar si adquiere la sociedad civil, o ese extraño ente: el "objeto social" de la sociedad. Defecto subsanable. No se toma anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Baleares, en plazo de cuatro meses, a contar de hoy, por el procedimiento regulado en los artículos 112 y siguientes del vigente Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir por los interesados a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender acerca de la validez o nulidad de los títulos. Palma de Mallorca a 1 de abril de 1993.-El Registrador de la Propiedad. Firma ilegible. Firmado Ramón G. Sánchez de Frutos".

III

Doña María Luisa Feliu Bauzá, en representación de la sociedad civil Ripoll-Feliu, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.o Que el señor Registrador no señala cuál es la norma atacada. Se supone que se refiere a los artículos 1.459.2.o del Código Civil y 267 del Código de Comercio. De estos preceptos se deriva la conclusión de que ni el mandatario ni el comisionista pueden comprar para sí aquello que tienen encargo de vender. Que se considera que este caso no es un supuesto de autocontratación prohibida por la Ley, sino, como dice un sector de la doctrina, se trata de un "cúmulo de mandatos opuestos", y no es aplicación el artículo 1.459.2.o del Código Civil. Que las personas que comparecen en la escritura representan a los vendedores, en virtud de la escritura de poder que el señor Feliu autorizó el día 26 de abril de 1991 y, al mismo tiempo, representaban a la sociedad Ripoll-Feliu, en virtud de su representación orgánica, pero ellas no adquieren nada para sí mismas. Que el fundamento de la prohibición estriba en que la Ley quiere evitar en cuanto sea posible toda ocasión de fraude y, por ello, examinados los supuestos por los que podrían quedar perjudicadas, tales extremos fueron excluidos; así en la escritura de poder se tomaron dos precauciones, se limitó con un plazo de caducidad la duración del poder (sólo durante quince días), y se estableció que el precio máximo de la venta no sería superior a 2.000.000 de pesetas. 2.o Que la personalidad de una sociedad no se ha de acreditar, pues es una consecuencia legal de la constitución que no se cuestiona. Que hay que señalar lo que dice el Código Civil sobre este tipo de sociedades en los artículos 35.2.o, 36, 38, 1.663, 1.666, 1.667, y a la vista de estos preceptos es necesario llegar a la conclusión de que se otorgó una escritura pública de contrato de sociedad civil, que con dicha escritura se han completado las exigencias que la Ley establece para otorgar la personalidad jurídica a una sociedad. Que el señor Registrador considera que hay ocultación de pactos por no haberse presentado la escritura de constitución en el Registro de la Propiedad y, por tanto, hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 1.669 del Código Civil. Es cierto que la inscripción en un Registro, sea el de la Propiedad o Mercantil, daría publicidad a los pactos de constitución, pero la publicidad que exige el Código Civil es de no ocultación de los pactos, y en el caso que se trata los pactos no son secretos ya que se solicita la inscripción de una escritura en el Registro de la Propiedad. Que en este caso también hay que señalar que no son socios quienes contratan con terceros, es la propia sociedad, por medio de sus propios órganos de representación, la que contrata. Que no es necesario acreditar que se trata de una asociación de interés particular a la que, de conformidad con el artículo 5.2.o del Código Civil, la Ley le ha concedido personalidad propia e independiente, pues no hace falta acreditarse lo que es obvio y, además, la presentación de la escritura de constitución de la sociedad es innecesaria e improcedente. 3.o Que lo que el señor Registrador dice en el defecto tercero es incompatible con la normativa de las sociedades mercantiles. Que, conforme al Código Civil, las sociedades son civiles o mercantiles según cuál sea el objeto, y según el Código de Comercio son de una clase u otra, según la forma con que se han constituido. Pero el género de sociedades civiles en la forma que tiene el objeto mercantil es desconocido. Que se niega el objeto de la sociedad Ripoll-Feliu sea mercantil, ya que es claramente civil. Que, por otra parte, si la sociedad en cuestión nada tiene que ver con las sociedades mercantiles, no se puede presentar conflicto alguno por su regulación legal. 4.o Que en lo referente al defecto cuarto, parece que es claro que quien compra y adquiere es la sociedad Ripoll-Feliu, la que realiza esta operación por medio de sus Administradores orgánicos que actúan dentro del objeto social.

IV

El Registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca, número 2, e interino del número 6, de dicha capital, en defensa de su nota, informó: 1.o En cuanto al defecto primero (autocontratación). Que la figura de la autocontratación está suficientemente elaborada, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. La autocontratación se funda en el supuesto de incompatibilidad de intereses. Que se produce la autocontratación cuando una misma persona tiene facultades, emanadas de la Ley o de la voluntad contractual normalmente vía poder, para vincular los patrimonios de dos personas, ocasionando un conflicto de intereses y, consiguiente, perjuicio para uno de los patrimonios afectados, de forma que no queda garantizada la independencia necesaria entre los procesos de formación de las voluntades emitidas, como se dijo en la Resoluciones de 20 de septiembre de 1989 y 21 de mayo de 1993, resume la doctrina de la Dirección General y de las sentencias del Tribunal Supremo. 2.o Que el referido defecto se refiere a la personalidad de la sociedad civil y habilidad para el tráfico de bienes. Que la pretendida sociedad civil Ripoll-Feliu no puede alcanzar personalidad jurídica en base al número 1.o, del artículo 35 del Código Civil. Para que tenga tal personalidad jurídica, conforme al número 2 de este mismo precepto, han de cumplirse las reglas del contrato de sociedad, según las cuales carecen de personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios (artículo 1.669), y demás reglas que se establecen en los artículos 1.666, 1.671 a 1.774 y 1.778 del Código Civil, y en la Resolución de 28 de junio de 1985. Que para calificar todos éstos y otros extremos de interés es por lo que se ha solicitado la presentación de la escritura de constitución como complemento indispensable. Que en la realidad social y económica de hoy puede tener utilidad la sociedad civil como entidad de gestión. En el tráfico de bienes en general, y en el inmobiliario en particular, si se abriera el resquicio de la sociedad civil, con su secuela de pactos secretos entre los socios, se puede pronosticar que muy rara sería la sociedad mercantil hoy existente que operara de otra forma distinta a la sociedad civil, abriéndose así una puerta para el fraude. El Tribunal Supremo ha acogido la doctrina de fraude a la Ley en las Sentencias de 6 y 13 de julio de 1957, 1 de abril de 1965, 25 de febrero de 1966, 27 de enero y 26 de mayo de 1987 y 4 de marzo y 12 de noviembre de 1988. Que hay que señalar lo que declara la Resolución de 21 de abril de 1991, y el artículo 6.4 del Código Civil. Que los preceptos de dicho Código para la sociedad civil se dictaron para otros tiempos y para otras necesidades que las derivadas del tráfico inmobiliario. Que resulta justificada la solicitud de la escritura de constitución de la sociedad civil Ripoll-Feliu que ha hecho el Registrador. 3.o Que el tercer defecto se ha extendido sólo por indicios al negarse los interesados a presentar la escritura de constitución de la sociedad civil, pues de lo transcrito en la escritura de compraventa resulta la posibilidad de que sea mercantil. Que el Registrador de la Propiedad tiene la obligación de hacer esta valoración, ya que se deduce: Primero, de la propia función calificadora, y segundo, porque así lo estableció la Resolución de 28 de junio de 1985. Que la sociedad mercantil con forma civil no es desconocida ni por la doctrina ni por la jurisprudencia (Resoluciones de 28 de junio de 1985 y 25 de abril de 1991). Que precisamente por la dificultad de determinar si el objeto es civil o mercantil es por lo que se necesita conocerlo en su integridad mediante la escritura de constitución y, de ser mercantil, será necesario acreditar su previa inscripción en el Registro Mercantil. 4.o Que en lo que concierne al cuarto defecto (destino de los bienes comprados). La legislación hipotecaria impone se exprese en la inscripción la persona a cuyo favor se hace la inscripción, constando así nítidamente en el asiento, para lo que es forzoso se exprese asimismo claramente en el título. Que se echa de menos la escritura de constitución de la sociedad civil para valorar si el destino de los bienes comprados para el objeto social tiene relevancia o carece de ella.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares confirmó la nota del Registrador, fundándose en los argumentos expuestos por éste en su informe.

VI

La recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: A) Que al haberse fijado por los poderdantes un precio máximo para la venta y un plazo de caducidad, debe desaparecer prácticamente el conflicto de intereses. B) Que en el caso objeto de este recurso no hay pactos secretos entre los socios y el hecho de presentar o no la escritura de constitución en el Registro de la Propiedad no implica que haya nuevos contratos. C) Que es poco afortunada la afirmación de que se ha transcrito parcialmente el objeto social, pues en la escritura de constitución se dice que su objeto será la compra, tenencia, disfrute y disposición de bienes y viviendas; y en la escritura de compra también se señala el objeto social. Que en realidad se señala cuál es el objeto social de manera íntegra. D) Que en lo que respecta a la imprecisión del destino, hay que señalar que lo propio sería que gozara de una presunción de licitud.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 163, 221.1, 1.459, 1.665 a 1.670, 1.718 y 1.727 del Código Civil; 2, 116 y 267 del Código de Comercio; 1 y 9.4.o de la Ley Hipotecaria; 51, 9 y 383 del Reglamento Hipotecario; 81 del Reglamento del Registro Mercantil, y Resoluciones de 28 de junio de 1985, 20 de septiembre de 1989, 25 de abril de 1991, 21 de mayo de 1993 y 31 de marzo de 1997.

1. Dos son los problemas que plantea este recurso. El primero de ellos (autocontratación) ya fue abordado por este centro directivo ("vide" Resolución de 21 de mayo de 1993). Unas mismas personas reúnen el doble carácter de Apoderados de los dueños de los bienes y de Administradores de una sociedad para comprarlos. No hay duda de que el fenómeno de la autocontratación tiene una de sus manifestaciones en el caso de que una misma persona en la que concurra tal doble carácter, de Apoderado de los dueños para vender y de Administrador de una sociedad con facultades para comprar, decidiera con la sola declaración de su voluntad expresada en nombre de los dueños y de la sociedad, la operación de compraventa (cfr. artículos 221.2.o del Código Civil, y 267 del Código de Comercio). Para estos supuestos es doctrina sentada que en la atribución genérica de esos poderes o facultades (por muy precisas que sean) no está comprendido el caso en que en la compraventa haya autocontratación y precisamente porque en la operación están en oposición de intereses de una y otra parte. Como la persona que tiene este doble cometido -vender, comprar- debe defender, a la vez, intereses contrapuestos, es regla (que tiene su confirmación en el artículo 267 del Código de Comercio), que sólo habrá poder suficiente si la persona de quien se reciben los poderes o facultades de venta o de compra da para ello licencia o autorización especial. En otro caso, el acto realizado en nombre de los dueños y al tiempo de la sociedad sería considerado como acto nulo por falta de poder (cfr. artículo 1.259 del Código Civil). Y como en los demás casos en que el contrato sea nulo por insuficiencia de poder, cabe la ratificación de las personas en cuyo nombre se otorgó. En el presente caso parace obligada la ratificación de ambas.

2. El segundo de los defectos objeto de la impugnación plantea idéntica cuestión que la decidida por este centro directivo en su Resolución de 31 de marzo de 1997, conforme a la cual las sociedades civiles no contempladas en el artículo 1.670 del Código Civil, carecen de personalidad jurídica, produciéndose frente al exterior, en el aspecto activo, una cotitularidad en los derechos sociales que se regirá por las disposiciones estipuladas en el contrato social, por las disposiciones especiales sobre la sociedad y, subsidiariamente, por las normas de la comunidad de bienes (cfr. artículos 1.669 en relación al 392.2, ambos del Código Civil), y en el aspecto pasivo, la imputación a los propios socios de las obligaciones nacidas en las relaciones con terceros, sin perjuicio de la especial afectación de los bienes sociales a su cumplimiento (cfr. artículos 1.669 y 1.692 del Código Civil), de manera que el bien adquirido por una sociedad civil no personificada jurídicamente deberá inscribirse en favor de todos los socios, si bien, al tratarse, como se ha señalado, no de una comunidad romana o por cuotas, sino de una cotitularidad específica, deberán recogerse en el asiento las normas estipuladas que, junto a las previsiones legales, determinan el régimen jurídico de dicha cotitularidad, de modo que quede perfectamente consignada la titularidad, naturaleza y extensión del derecho que se inscribe (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario; Sentencias de 12 de julio de 1996, y Resolución de este centro directivo de 25 de marzo de 1993).

3. Con relación al tercero de los defectos de la nota, que no se apunta como tal, sino como mero indicio, toda vez que no se ha aportado el título constitutivo de la sociedad adquiriente y no ha podido, por ende, valorarse debidamente la naturaleza de su objeto social, debe reiterarse la doctrina de este centro directivo ("vide" Resoluciones de 28 de junio de 1985 y 1 y 30 de abril de 1997), conforme a la cual todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actos de comercio tiene la consideración de acto de comercio, como resulta de los artículos 2, 116, 117 y 124 del Código de Comercio, y del mismo artículo 1.670 del Código Civil y, por tanto, la sociedad quedará sujeta, en primer lugar, a las disposiciones contenidas en el Código de Comercio, de acuerdo con sus artículos 2 y 50, y con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Código Civil, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades, sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo, por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico, como ocurre con las que regulan el régimen de los órganos sociales, la responsabilidad de la sociedad, de los socios y de los encargados de la gestión social, la prescripción de las acciones o el Estatuto del Comerciante (contabilidad mercantil, calificación de los actos de comercio, quiebra, etc.).

De las consideraciones anteriores se desprende la no necesidad de abordar ahora el cuarto de los defectos de la nota impugnada.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el auto apelado.

Madrid, 11 de diciembre de 1997.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares.