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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña María Luisa Izquierdo Tortosa, en nombre y representación

de doña Rosario y doña Carmen Crespo Boyer contra la negativa de la

Registradora de la Propiedad de Novelda, doña María Teresa Sáez Sanz,

a inscribir una escritura de disolución de comunidad en virtud de apelación

de la Registradora.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el 3 de diciembre de 1986 el Notario de

Novelda don Miguel Ángel Cuevas del Aldasoro, don José María García,

don Francisco José Jiménez Patiño y doña Antonia Atala Belda Verdúa,

como copropietarios de una casa sita en Novelda, calle Cardenal Cisneros,

número 18, finca registral 5.162, procedieron a dividirla materialmente

en dos y, a continuación, disolvieron la comunidad adjudicando al señor

García una de las resultantes, que continuaba identificada con el número

18 de la calle Cardenal Cisneros, y a los otros comuneros la otra.

Al tiempo del otorgamiento la citada finca 5.162 figuraba inscrita en

cuanto a doce veintiunavas partes indivisas (12/21) a nombre de los señores

Jiménez y Belda por mitades indivisas entre ellos; una tercera parte indivisa

(7/21) a nombre del señor García, 1/7 parte indivisa a nombre de doña

Josefa María García Amorós y la restante 1/7 parte a nombre de don

Francisco García Amorós. En la citada escritura el señor García invocó

la titularidad de 9/21 partes indivisas por haber adquirido las

participaciones correspondientes a los señores García Amorós en virtud de

compra en convenio privado careciendo de título escrito e inscrito.

Por escritura otorgada el 5 de diciembre de 1990, en la misma ciudad

de Novelda, ante el Notario don Francisco Benítez Ortiz, don José María

García cedió a cambio de alimentos a doña Carmen y doña Rosario Crespo

Boyer, por mitades indivisas entre ellas, dos fincas, entre ellas la que

se había adjudicado en la disolución de condominio. Doña Carmen y doña

Rosario Crespo Boyer promovieron expediente de dominio ante el Juzgado

de Primera Instancia número 1 de Novelda, en el que tras invocar su

condición de propietarias de la finca adquirida en escritura de 5 de

diciembre de 1990, y dado que esta formaba parte de la finca registral 5.162,

solicitaron se declarara justificada su adquisición de las dos séptimas

partes indivisas de esta última inscritas a nombre de doña Josefa y don

Francisco García Amorós a fin de reanudar el tracto sucesivo interrumpido,

lo que se declaró justificado por Auto de 2 de octubre de 1994, que causó

en el Registro la inscripción 33. a de la citada finca registral 5.162, fechada

el 30 de octubre de 1995.

Resulta del expediente que el mismo día se presentaron para su

inscripción el testimonio del auto recaído en el expediente de dominio, que

se inscribió, la escritura de cesión de bienes, cuya inscripción se suspendió,

y la de división y disolución de comunidad que fue calificada con la

siguiente nota: "Denegada la inscripción del precedente documento por no

comparecer todos los titulares de la finca según el Registro, de conformidad

con el articulo 20 de la Ley Hipotecaria. Novelda, 30 de octubre de 1995.

La Registradora. Sigue la firma".

II

La Procuradora doña María Luisa Izquierdo Tortosa, en representación

de doña Rosario y doña Carmen Crespo Boyer, interpuso recurso

gubernativo frente a la transcrita nota de calificación y tras una detallada

exposición de los antecedentes relacionados, alegó: Que el principio de tracto

sucesivo proclamado por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria tiene un

aspecto meramente formal, no sustantivo, que se traduce en norma de

procedimiento registral de modo que se exige la previa inscripción para

"inscribir o anotar", pero que tal requisito no es necesario que exista en

el momento de formalizarse el título, sino en el de procederse a su

registración; que cuando los títulos se presentan para su inscripción, una vez

reanudado el tracto registral de dos veintiunavas partes indivisas de la

finca a favor de las recurrentes, todo está en orden al haberse subsanado

el defecto de tracto existente al tiempo del otorgamiento del título pues

en virtud de la adquisición a don José María García y el auto dictado

en el expediente de dominio acreditan la titularidad de nueve veintiunavas

partes de la finca original, en tanto que los titulares de las otras doce

veintiunavas partes comparecieron al otorgamiento; que la Registradora,

al suspender la inscripción tanto de la escritura de disolución de

comunidad como la de cesión patentiza la discordancia entre el Registro y la

realidad, manteniendo una situación obsoleta, que nada soluciona y a nada

conduce.

III

La Registradora, en su informe en defensa de la nota, alegó lo siguiente:

que su calificación se limita a la escritura objeto de la misma, por lo

que el resto de las consideraciones del recurrente que no se refieran a

tal defecto no deben tomarse en cuenta; que a la hora de calificar ha

tenido en cuenta la situación registral, de la que aparece como

copropietarias doña Carmen y doña Rosario Crespo Boyer que no han

comparecido en el otorgamiento del título calificado, lo que da lugar a la

aplicación del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria

conforme al cual, en el caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona

distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores

denegarán la inscripción solicitada.

IV

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana dictó Auto estimando el recurso y revocando la nota de calificación,

en base a los siguientes fundamentos: Que aunque de forma imprecisa,

la alegación de que no puedan ser discutidas en el recurso cuestiones

que no se refieran estrictamente a los defectos consignados en la nota

o se basen en documentos no aportados en tiempo y forma no puede

estimarse pues las señoras Crespo Boyer tienen inscrito al tiempo de la

calificación el dominio de dos veintiunavas partes indivisas de la finca

con la misma fecha en que se denegó la inscripción recurrida por lo que

aunque dicha titularidad no hubiera sido aducida en el expediente no

puede ser alegada como cuestión nueva; que el requisito del tracto sucesivo

es exigible al tiempo de solicitarse la inscripción y el defecto de tracto

estaba solventado al tiempo de la solicitud pues en tal momento nada

obstaba para la inscripción solicitada.

V

La Registradora apeló el auto presidencial del que disiente en lo tocante

a que el requisito del tracto estaba solventado al tiempo de solicitarse

la inscripción pues si bien las hermanas Crespo Boyer eran titulares

registrales de una participación indivisa de la finca en aquel momento no han

concurrido al otorgamiento del título que se pretende inscribir.

Fundamentos de Derecho

Visto el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 26

de julio de 1907, 9 de marzo de 1942, 11 de diciembre de 1991y6de

junio de 1994.

1. Otorgada escritura de división material de una finca y disolución

de comunidad sin la intervención de dos de los titulares registrales, dueños

cada uno según el Registro de una séptima parte indivisa de aquélla, aunque

alegando uno de los otorgantes haberlas adquirido careciendo de título

escrito, se adjudica a éste en pago de las cuotas inscritas a su nombre

y de aquellas cuya titularidad invocaba, el pleno dominio de una de las

fincas resultantes que, posteriormente, cede a otras dos personas por

mitades indivisas. Los cesionarios instan expediente de dominio para la

reanudación del tracto sucesivo interrumpido en cuanto a aquellas dos

séptimas partes indivisas y declarada justificada su adquisición, se inscriben

a su nombre. Presentada para su inscripción la escritura de división y

disolución de comunidad, se deniega la misma por falta de tracto sucesivo.

2. El tracto sucesivo, considerado de forma casi unánime como uno

de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por

tanto, del nuestro, impone un enlace entre las sucesivas titularidades de

los derechos inscritos, y plasma, desde el punto de vista normativo, en

el artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando exige que para inscribir o

anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen

o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste

previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o

en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Aplicada la norma al caso planteado en su estricta literalidad, es cierto

que no se cumple aquel principio, pues el dominio que por el título

calificado se modifica y transmite aparece inscrito, en cuanto a dos concretas

cuotas indivisas, a favor de personas distintas de las que lo otorgaron.

Ahora bien, si de una interpretación estrictamente literal se pasa a otra

teleológica, el mantener a través de los asientos registrales el necesario

encadenamiento de las sucesivas titularidades de las fincas o derechos,

no existen en este caso más obstáculos para tenerlo por cumplido que

los que pueda plantear una buena técnica a la hora de practicar los asientos.

Cabría, por tanto, diferenciar entre el tracto sucesivo material, el respeto

a la cadena de titularidades, insoslayable salvo cuando se trata,

precisamente, de reanudarlo por haberse interrumpido, y el tracto formal, el

orden y contenido de los asientos a la hora de recoger aquella cadena,

donde las exigencias, precisamente por el carácter instrumental de las

formas, no pueden ser tan rigurosas.

3. Dado que en la misma fecha en que se deniega la inscripción de

la escritura de división material de la finca y disolución del condominio,

cuya calificación se recurre, se suspende también la de la posterior de

cesión por el adjudicatario de la finca que en pago de su participación

en la comunidad disuelta se le había adjudicado, y con igual fecha se

inscribe el testimonio del auto judicial por el que se declara justificada

la adquisición por las promoventes, cesionarias en la anterior, de las cuotas

indivisas de la finca inscrita cuyos titulares no concurrieron al

otorgamiento de la primera de aquellas escrituras, nada impedía, sino que más

bien obligaba, a una calificación conjunta de todos los documentos tan

evidentemente interrelacionados pues, como reiteradamente ha señalado

este Centro directivo, para el logro de un mayor acierto en su calificación

el Registrador ha de tomar en consideración el contenido de todos los

documentos presentados con asiento vigente relativos a la misma finca.

Y de ser así, lo que abona la postura del auto apelado de no considerar

que el examen de esos documentos y su contenido supongan dar entrada

en el recurso a cuestiones nuevas o documentos no aportados en tiempo

y forma, claramente resulta que las cuotas indivisas cuyos titulares no

concurrieron al otorgamiento del título que ha sido calificado de forma

aislada, son las mismas que, junto con otras, determinaron la adjudicación

en virtud de ese mismo título del pleno dominio de una concreta finca,

posteriormente transmitida a quienes, como promoventes del expediente

de dominio, han justificado la adquisición e inscrito aquellas cuotas que

inicialmente sí impedían, por razones de tracto sucesivo, la inscripción

del título calificado. Por tanto, una vez justificada su adquisición e inscritas

en virtud del título supletorio que es el auto aprobatorio del expediente

de dominio, en el que claramente se reseñan las transmisiones habidas

y la finalidad pretendida, lograr a través de esa reanudación del tracto

interrumpido en su causante, ya fallecido, y en cuya posición jurídica

se han subrogado en virtud de la cesión de los derechos resultantes por

una transmisión posterior, la inscripción última en su favor de la finca

de que son titulares, la cadena de éstos se completa a efectos de tracto

material y tan sólo sería preciso, desde el punto de vista formal, darles

un adecuado reflejo registral en los asientos a practicar, para lo que habrían

de tomarse en consideración el contenido del conjunto de los documentos

presentados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el Auto apelado.

Madrid, 19 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.