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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra,

don César Cunqueiro González-Seco, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Vigo número 5, don Antonio Manuel Fernández

Sarmiento, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

El 28 de septiembre de 1995, mediante escritura pública autorizada

por el Notario de Pontevedra, don Cesar Cunqueiro González-Seco, el

Instituto Galego da Vivienda e Solo vendió a doña Sofía Jorge Garrido, una

vivienda sita en Castrelos-Coia. En la referida escritura se hizo constar

como estado civil de la compradora el de viuda y, además, de las cláusulas

que constan en el fundamento de derecho número 2, figura protocolizada

la certificación del Instituto, expedida por el Delegado provincial, donde

figura como adjudicataria titular la señora Jorge.

II

Presentada la primera copia de la escritura en el Registro de la

Propiedad de Vigo número 5, fue calificada con la siguiente nota: "Presentado

a las once horas treinta y cinco minutos del día 30 de octubre último

bajo el número 36 del diario 10; reiterado a petición propia y devuelto

a esta oficina el veintiuno del corriente mes. Suspendida la inscripción

del precedente documento porque al solemnizarse en él la transmisión

onerosa reglada por normas administrativas especiales, producida con

anterioridad, no consta a los efectos previstos en las secciones primera,

segunda y quinta del capítulo IV del título III del Código Civil, el estado

civil de doña Sofía Jorge Garrido en la fecha en que se suscribió el contrato

y se pagó parte o la totalidad del precio, o no acompañarse al expediente

del que ha de resultar tal circunstancia o cualquier otro documento que

justifique el referido dato que, al faltar puede, en consecuencia, vulnerarse

derechos hereditarios de posibles legitimarios, herederos o legatarios, así

como posibles derechos económicos a favor de la Hacienda Pública. El

defecto es subsanable. No se tomó anotación por suspensión por no haberse

solicitado. Contra esta nota de suspensión cabe interponer recurso

gubernativo en el plazo de cuatro meses desde su fecha ante el Tribunal Superior

de Justicia en Galicia, con apelación, en su caso, ante la Dirección General

de los Registros y del Notariado, conforme a los artículos 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Vigo, 27 de noviembre

de 1995. El Registrador. Firma ilegible."

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: a) Que lo primero que es necesario

tener en cuenta es el propio contenido de la certificación protocolizada

que autoriza al Delegado provincial para la firma de la escritura. Que

en ella se dice que el adjudicatario ha amortizado el importe de la misma

por lo que procede autorizar el otorgamiento de la escritura pública a

favor del titular que resulta ser doña Sofía Jorge Garrido. Que cuando

el titular del expediente ha fallecido, el titular que figura en la certificación

es "heredero de X", realizándose, como trámite previo a la adjudicación,

la correspondiente adjudicación hereditaria. Que si la certificación señala

un titular, la intervención del Registrador excede de sus facultades;

b) Que, por otra parte, que esta vivienda normalmente constituyó la

vivienda familiar del matrimonio, con lo cual entran en juego los

artículos 1.406 y 1.407 del Código Civil; c) Que también es necesario recordar

el carácter de viviendas de acceso diferido a la propiedad de muchas

de estas, objeto de adjudicación. Con lo cual, mientras no se produce

la amortización del precio no ha lugar a la adjudicación de la vivienda;

d) Que por todas las anteriores razones, se deduce la total inoportunidad

de la nota de calificación registral, fundamentalmente porque en la mayoría

de los casos los herederos del cónyuge premuerto no tendrían más que

derechos personales de compensación en metálico y por la paralización

del tráfico, que en gran número de los casos la adjudicación del Instituto

Galego da Vivienda e Solo es un mero trámite previo a la autorización

de la compraventa a favor de la persona que realmente habita la vivienda,

incluso desde hace años.

IV

El Registrador de la Propiedad don Vicente Artime Cot en defensa

de la nota, informó: 1. Que en modo alguno se excede el Registrador

en su función calificadora en este caso, toda vez que se limita a exigir

que se determine o exprese el estado civil de la parte adjudicataria al

momento de celebrarse el contrato con la administración y ello, por no

acompañarse al documento presentado el citado contrato o por no

transcribirlo. Que esto es debido al contenido del artículo 18 de la Ley

Hipotecaria, regulador del principio de legalidad y de los artículos 9 de la

Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, en los que se contiene el principio

de especialidad por lo que atañe a las circunstancias personales del

adquiriente cuando es casado y el acto o contrato que se inscriba afecte a

los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.

2. Que al no acompañarse el contrato administrativo ni expresarse,

en su defecto, el estado civil de la parte adjudicataria en aquel momento,

no puede conocerse a efectos de calificación si la misma estaba o no casada,

teniendo este extremo enorme trascendencia, ya que rige en la Comunidad

Autónoma de Galicia el régimen económico matrimonial legal de

gananciales. 3. Que según lo declarado por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria,

el principio de especialidad respecto del dato del estado civil en el acto

adquisitivo viene a ser circunstancialmente esencial para evitar el perjuicio

irreparable que en su caso se puede ocasionar a los sucesores del "decuius",

si una vez inscrita la escritura calificada, el titular registral del bien lo

enajena seguidamente y surge un tercero inatacable del artículo 34 de

la Ley Hipotecaria. 4. Que en la certificación del Delegado provincial

del Instituto Galego da Vivienda e Solo no se viene a conocimiento de

las circunstancias del estado civil, y no es más que la autorización

conducente al otorgamiento a nombre del adjudicatario que amortizó

totalmente el importe de la vivienda. Que el documento notarial es de elevación

a público del contrato administrativo a escritura pública; escritura que,

por tanto, no es de compraventa. Que de las cláusulas primera y tercera

de tal escritura viene a resultar la consumación, anterior, del contrato

que incluso preexiste cumplido antes de la entrada en vigor de la Ley

del Impuesto sobre el Valor Añadido. Que, por consiguiente, la escritura

calificada lleva dentro el contrato que solemniza pero no lo refleja o lo

une. Que así la escritura carece de efectos jurídicos negociales y no es

más que recognoscitiva de un contrato escrito, subsistente, llegado a

términooalaforma requerida por el artículo 3. o de la Ley Hipotecaria

en su relación con los artículos 1.216 a 1.224 y 1.228 del Código Civil.

Que en este punto se cita la sentencia de 28 de octubre de 1994 y

las Resoluciones de 7 de abril de 1978 y 30 de marzo de 1995. Que la

calificación del documento por el que nace el derecho (el solemnizado),

trata de ajustarse a los principios hipotecarios de presunción de exactitud

de las personas que ostentan la titularidad inscrita en aras a la seguridad

jurídica que proclama el artículo 9.3 del texto constitucional y de la

generalidad de las Leyes ordinarias, al servicio de las cuales se halla vinculado

el Registrador. 5. Que el recurrente no olvida que esta clase de vivienda

protegida normalmente constituyó la vivienda familiar del matrimonio,

pero seguidamente con una interpretación tan legítima como radical y

errada, manifiesta que entran en juego los artículos 1.406 y 1.407 del

Código Civil, como si, a su juicio, fallecido uno de los esposos, el

sobreviviente, hace suyo, unilateral y automáticamente, la totalidad de la

vivienda sin la intervención de los herederos del cónyuge muerto, a quien

sustituyen. 6. Que como la función calificadora por parte del Registrador

tiene por fin proteger los derechos legítimos que publican los asientos

registrales, e impedir la producción de asientos impugnables, se mantiene

la calificación al no constar el estado civil de la parte compradora en

el momento en que el contrato oneroso nació a la vida jurídica.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia confirmó

la nota del Registrador fundándose en que para que la inscripción registral

pueda llevarse a efecto deben constar las circunstancias personales del

que va a ser titular conforme a aquella, cuando ésta circunstancia pueda

influir en el régimen del derecho que es su objeto, tal exigencia viene

impuesta por los artículos 9.4. a de la Ley Hipotecaria y 51.9 de su

Reglamento; en que la presunción que el artículo 1.316 del Código Civil establece,

no contradicha en el presente caso, trae como consecuencia la atribución

que impone su artículo 1.344 y para su cesación el artículo 1.410 en relación

con el artículo 1.508 que exige la presencia de todos los partícipes en

las operaciones liquidatarias para tratar, incluso de aquellos derechos que

puedan ser preferentes con arreglo a los artículos 1.406 y 1.407 que no

cabe imponer por decisión unilateral, pues con ello se vulneraría el derecho

del disconforme a pedir la intervención judicial, que incluso puede ser

necesaria, como disponen los artículos 1.509 y 1.060 del Código Civil;

y en que la seguridad jurídica que supone el cumplimiento de esos derechos

no puede ser desatendida en aras de una agilización del tráfico jurídico.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose e

alegaciones contenidas en el auto de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.278, 1.445, 1.450 y 1.451 del Código Civil y

artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario.

1. En el caso objeto del presente recurso, el Registrador suspende

la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por el Instituto

Galego da Vivienda e Solo a favor de doña Sofía Jorge Garrido, de estado

civil viuda en el momento del otorgamiento, por el siguiente defecto

subsanable: "Suspendida la inscripción del precedente documento porque al

solemnizarse en él la transmisión onerosa reglada por normas

administrativas especiales, producida con anterioridad, no consta a los efectos

previstos en las Secciones 1. a ,2. a y5. a del capítulo IV del título III del

Código Civil el estado civil de doña Sofía Jorge Garrido, en la fecha en

que se suscribió el contrato y se pagó parte o la totalidad del precio,

o no acompañarse el expediente del que ha de resultar tal circunstancia

o cualquier otro documento que justifique el referido dato que, al faltar

puede, en consecuencia, vulnerarse derechos hereditarios de posibles

legitimarios, herederos o legatarios, así como posibles derechos económicos

a favor de la Hacienda Pública".

2. Del contenido de la escritura resulta que: 1) Al Instituto Galego

da Vivienda e Solo "le pertenece el pleno dominio de la vivienda transmitida

por traspaso legal del Patrimonio de la Consejería de Ordenación del

Territorio y Obras Públicas de la Junta de Galicia"; 2) En la cláusula primera

del otorgamiento se dice literalmente que "el Instituto Galego da Vivienda

e Solo, por medio de su representante en este acto, vende a doña Sofía

Jorge Garrido, que compra, el pleno dominio de la finca descrita en la

inscripción de esta escritura, con sus derechos y servidumbres anejos,

por el precio alzado de 99.068 pesetas, satisfecho en su totalidad y con

anterioridad a este acto, según resulta del expediente, por lo que el

representante del organismo vendedor concede total, firma carta de pago";

3) En la cláusula tercera se afirma que "la presente transmisión constituye

entrega no sujeta al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por

haberse producido la misma con anterioridad a la entrada en vigor de

la ley sobre dicho impuesto..."; 4) Se incorpora a la escritura un

documento suscrito por el Delegado provincial del Instituto vendedor por el

que se acuerda autorizar la tramitación precisa, conducente al

otorgamiento de las escrituras públicas correspondientes, a nombre de la

beneficiaria de la vivienda titular del número de cuenta 17,1 doña Sofía Jorge

Garrido, por haber amortizado totalmente el importe de las mismas.

3. Al contrario de lo que señala la nota del Registrador, que se

solemniza ahora una transmisión onerosa producida con anterioridad, de las

cláusulas trascritas, resulta precisamente que la transmisión del dominio

de la vivienda por título de compraventa se realiza en este acto, y dicha

afirmación no puede reputarse desvirtuada por la sola manifestación

formulada a efectos fiscales de que la entrega material, de la que no se

especifica su concepto, se materializó anteriormente en virtud de su expediente

administrativo del que, por otra parte,yalavista de los documentos

presentados, no puede deducirse que la transmisión de la propiedad se

hubiese realizado con anterioridad. En consecuencia, constando el estado

civil de la compradora en el momento del otorgamiento calificado no pude

mantenerse el defecto apuntado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto

y revocar el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 6 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.