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En el recurso gubernativo interpuesto por don José Sánchez-León

Herrera, Procurador de los Tribunales, y de don Antonio Fernández Molina,

frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Granada

número 2, doña Pilar Lidueña Gómez, a inscribir una escritura de elevación

a escritura pública de contratos privados de compraventa en virtud de

apelación de la Registradora.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el Notario de Granada don Julián Peinado

Ruano el 9 de diciembre de 1992, "Construcciones Valencia, Sociedad

Anónima", a través de su representante, y don Antonio Fernández Molina

elevaron a escritura pública los siguientes documentos privados: 1) el

primero, fechado el 25 de octubre de 1962, por el que "Construcciones

Valencia, Sociedad Anónima", vendió a don S. Presidente. E. una participación

indivisa de 12,205 por 100 del edificio número 6 del bloque B, situado

en Granada, pago de los Montones o Barrio de la Encina, con frente a

calle particular, señalado con el número 6, con diversos pactos, entre ellos

el de que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 del Código

Civil el adquirente usará la cosa común ocupando el piso puerta cuatro,

que en el momento de que a tenor del artículo 400 del Código Civil se

verifique la división material de la cosa común, al comprador se le entregará

el piso señalado con la puerta número cuatro, así como que el impago

de algunos de los plazos del precio que quedaba aplazado daría lugar

a la resolución de la compraventa y que ocupado el piso por el comprador

como arrendatario el importe mensual del canon arrendaticio se aplicará

al pago de los plazos aplazados de la compraventa; 2) otro consistente

en una comunicación fechada el 1 de julio de 1966 y dirigida por

Construcciones Valencia a don J. A. Presidente, acusándole recibo de un escrito

de 16 de junio anterior que le había dirigido don S.P.E. en relación con

el contrato suscrito el 25 de octubre de 1962, participando al destinatario

que a todos los efectos le consideraban subrogado en todos los derechos

y obligaciones del contrato de arrendamiento de fecha 20 de octubre de

1962 así como del contrato de venta de fecha 25 de octubre de 1962;

3) el tercero, fechado el 30 de marzo de 1978, por el que el Consejero

Delegado de "Construcciones Valencia, Sociedad Anónima", hace constar

que don J.A.P. ha comunicado a la sociedad que ha transferido todos

y cada uno de los derechos y obligaciones que dimanan del contrato privado

de fecha 25 de octubre de 1962, suscrito por don S.P.E. y del que trae

causa el transmitente J.A.P., a don M.R.A., mayor, casado, A.T.S., y vecino

de Granada, comunicación en cuya virtud se transfieren a este último

todos los derechos y obligaciones dimanantes del documento citado, escrito

que aparece también firmado por el adquirente; 4) y el último, fechado

el 10 de mayo de 1983, consistente también en una comunicación dirigida

a "Construcciones Valencia, Sociedad Anónima", con dos firmas cuya

autoría no consta, en la que se dice que "haciendo uso de la facultad que

me corresponde en el documento privado de fecha 30 de marzo de 1978

por virtud del cual adquirí 17,205 por 100 avas partes, bloque B, casa

número 6 Barrio la Encina, por la presente les participo que he cedido

a don Antonio Fernández Molina todos los derechos y obligaciones

dimanantes del documento aludido".

En la citada escritura, tras reseñar las transmisiones derivadas de

los referidos documentos y ratificar la vendedora inicial que aceptó en

su día las cesiones de derechos y obligaciones resultantes de las mismas

y aclarar que la participación de finca transmitida se concretó en su día

en la que a continuación describía, los otorgantes "dejan protocolizados

y elevados a públicos los documentos privados referenciados en los

expositivos I y II (los reseñados) de esta escritura, en virtud de los cuales

don Antonio Fernández Molina adquiere el pleno dominio de la finca

descrita en el expositivo III, otorgando el vendedor a la compradora carta

de pago del precio total".

II

Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad

número 2 de Granada fue calificada con la siguiente nota: "Presentado

el precedente documento el día veintitrés de junio pasado, asiento 2377

del Diario 15 de esta oficina, se suspende la inscripción por el defecto

de falta de intervención y consentimiento de don Salvador Espejo y de

los sucesivos adquirentes a que se refiere el número II de la exposición

de la escritura, del piso descrito en el número III de la misma exposición,

en el que se ha concretado la participación indivisa del edificio por ellos

adquirida. No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada.

Contra la presente nota de calificación cabe recurso ante el excelentísimo

señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con

apelación, en su caso, ante la Dirección General de los Registros, conforme

al artículo 66 de la Ley Hipotecaria y complementarios de su reglamento.

Granada, 11 de julio de 1.995. El Registrador. Sigue la firma".

III

El Procurador de los Tribunales don José Sánchez-León Herrera, en

representación de don Antonio Fernández Molina, interpuso recurso

gubernativo frente a la calificación registral en el que, tras señalar en los

antecedentes de hecho que ante una calificación verbal que denegaba la

inscripción del título se promovió expediente de dominio que el Juzgado

de Primera instancia número 7 de los de Granada acordó no admitirlo

a trámite por Auto que, apelado, fue desestimado por la Audiencia

Provincial, y agotada la vía jurisdiccional motivó la nueva presentación del

título en la que recayó la nota de calificación frente a la que recurría,

alegó: Al figurar la propiedad de la finca inscrita a nombre de la sociedad

promotora, que ha percibido la totalidad del precio de su venta, y existir

la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código

Civil, su representado ha adquirido la propiedad de quien era el anterior

titular dominical evidenciándose la inexistencia de tracto registral

interrumpido, no existiendo constancia de la existencia de otras

transmisiones sino solo de un contrato de compraventa del que resulta la

perfección del contrato pero no su consumación, así como la posterior cesión

de derechos en documento privado a un tercero que cedió a su vez a

su representado, de ninguno de los cuales deriva la transmisión del derecho

al piso, pues ya se trate de compraventa en documento privado carente

de tradición o de las posteriores cesiones de derechos, la propiedad del

inmueble continuaba inscrita a nombre de la sociedad promotora.

Acompañaba a su escrito testimonio del auto dictado el 5 de septiembre de 1994

por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Granada en el que,

bajo el fundamento de que al estar la finca de autos inscrita a nombre

de los transmitentes, "Construcciones Valencia, Sociedad Anónima" se

declaraba que no procedía el expediente de dominio cuando la adquisición

del solicitante procede directamente del titular registral, y otro, del Auto

de 16 de septiembre de 1994 de la Audiencia Provincial de Granada, Sección

Cuarta, de fecha 27 de febrero de 1995 que fundándose en que si bien

el primero de los contratos privados perfeccionaba una venta de la finca

no la consumaba y las posteriores cesiones de derechos tampoco, por

lo que, el propietario del inmueble seguía siendo la sociedad promotora,

por lo que es en virtud de la escritura pública que la referida promotora

transmite la propiedad con tradición instrumental del titular registral al

actor.

IV

La Registradora informo, en defensa de su nota, que la escritura

calificada eleva a públicos los documentos privados de compraventa de las

sucesivas transmisiones de la finca; que en el primero de ellos, fechado

el 25 de octubre de 1962, consta que el piso se halla arrendado al comprador

según contrato previo, de 20 de octubre de 1962; que los posteriores son

manifestaciones de las comunicaciones de las distintas transmisiones

realizadas; que el recurrente solicita la inscripción del dominio de la finca

a su nombre por considerar que no existe constancia de contratos de

compraventa en documentos privados de los que se derive la transmisión,

pues todos ellos carecen de tradición, continuando como propietaria la

vendedora inicial; que acceder a tal pretensión iría en contra del contenido

del título calificado habida cuenta de la configuración legal y

jurisprudencial del contrato de compraventa y la necesidad de entrega de la cosa

vendida, así como de la necesidad de consentimiento de los sucesivos

contratantes en documento privado para el acceso al Registro de los

mismos; que si bien el contrato de compraventa, como contrato consensual

se perfecciona por el consentimiento, se consuma por la entrega y ésta

tanto puede ser real como ficta o figurada, cual es el valor que el artículo

1462 del Código Civil atribuye al otorgamiento de escritura pública, pero

sin que tal tradición pase de ser una presunción de entrega, que nunca

tendrá ese valor si la cosa ya se encontraba en poder del comprador cual

sería el caso de poseer en concepto de arrendatario; que tal es el caso

que se dan en este supuesto en que en el primero de los contratos se

reconoce que el comprador es arrendatario de la finca lo que excluye,

según la jurisprudencia, la tradición real o simbólica, por lo que todas

las transmisiones operadas son perfectas y están consumadas y así lo

evidencian las restantes cláusulas del primero de aquellos documentos;

que al elevarse a públicos los contratos privados de compraventa sin

intervención de los respectivos transmitentes y adquirentes falta su

consentimiento para la transmisión en documento auténtico.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó

estimar el recurso revocando la nota de la Registradora en base a los

siguientes fundamentos: Que no se cuestiona la adquisición del dominio

por el recurrente, admitida en la nota, sino que en la misma se plantea

un problema de tracto sucesivo por falta de consentimiento de los sucesivos

transmitentes; que no se pone en duda la existencia de "traditio" sino

quién sea el autor de ella; y que tampoco se plantea el tema de la publicidad

registral, si lo es de títulos o de títulos y modos; que, en definitiva, la

nota plantea un problema de tracto sucesivo, lo que conduce a examinar

si en la primera de las transmisiones hubo "modus"; que la compraventa

inicial no determinó una transmisión dominical pues aunque la tradición

requiere no solo la entrega, siquiera ficticia, sino además una voluntad

traslativa del dominio, distinta de la que pueda hacerse con otro fin,

implícita pero susceptible de exclusión; que en este caso, aunque el poseedor

se hallaba en posesión de la cosa vendida, tal posesión no pudo tener

el valor que se le quiere atribuir ya que tanto del contrato como de los

actos posteriores se desprende que se quiere mantener aquella situación

arrendaticia por lo que la posesión del comprador no se quería mantener

en concepto de dueño sino de arrendatario, sin que conste la existencia

de una voluntad traslativa; que implícitamente se está admitiendo la

existencia de una reserva de dominio pues se extrae la idea de que la

transmisión dominical se aplaza hasta el pago del precio y aun cuando conste

la atribución de un poder de disposición al adquirente también cabe

entenderla en un sentido distinto, como atributiva de la facultad de transmitir

los derechos y obligaciones derivados del contrato pero ello no enerva

la eficacia de aquella reserva pues la misma implica una "ab initio" ineficaz

-desde el punto de vista traslativo tradición, pero no toda falta de ésta

viene determinada por un "pactum reservati domini".

VI

La Registradora se alzó frente al Auto, reiterando sus argumentos sobre

el carácter presunto de la transmisión instrumental, la doctrina

jurisprudencial, vigente ya en Sentencia de 28 de diciembre de 1985 y reiterada,

modernamente por la de 31 de octubre de 1983 sobre la imposibilidad

física y jurídica de operar la misma a quien ya se halla en posesión de

la cosa comprada, incluso como arrendatario; que la declaración del Auto

sobre la falta de voluntad traslativa del primero de los contratos privados

es contraria a la interpretación literal de sus términos y a la sistemática

del conjunto de sus cláusulas, de las que cabe deducir que existió una

transmisión de propiedad, seguida de otras en las que el consentimiento

de los contratantes sucesivos es elemento esencial de los contratos

respectivos, y ese mismo consentimiento necesario para su elevación a

escritura pública.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.261.1, 1.262, 1.224 y 1.225 del Código Civil; 2.11. o

y 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento.

1. En el supuesto de hecho que ha dado lugar al presente recurso,

determinada compañía mercantil, como dueña de un edificio, vende en

documento privado una cuota indivisa del mismo, concretando el derecho

adquirido en el uso de un determinado piso que se dice arrendado al

comprador, estipulando que en el momento en que se lleve a cabo la división

material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del

piso en que se ha concretado el uso, fraccionándose el pago del precio

de la venta, al que se irán imputando los cánones arrendaticios, y

conviniéndose en que el impago de los plazos aplazados implicará la resolución

de la compraventa. En virtud de posteriores documentos privados el

vendedor inicial se limita a dejar constancia de la recepción de comunicaciones

de las transmisiones sucesivas, hasta tres, de los derechos derivados del

contrato inicial con subrogación de los respectivos adquirentes en los

derechos y obligaciones derivados del mismo. Y por escritura pública, que

es la objeto de la calificación recurrida, la vendedora original y el último

de los adquirentes en virtud de las transmisiones operadas, elevan a

públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento

en virtud de los cuales, según dicen, el último de los adquirentes deviene

propietario de una concreta finca, resultado de la división en régimen

de propiedad horizontal del edificio original llevada a cabo unilateralmente

por el primer vendedor.

Se suspende la inscripción por entender que se requiere el

consentimiento auténtico de los sucesivos adquirentes y, a la vez, transmitentes,

argumento que revoca el Auto apelado al considerar que no cuestionándose

la adquisición por el último de aquellos tan sólo existe un problema de

tracto sucesivo que vista la inexistencia de modo en las adquisiciones

anteriores, hasta la última, no cabe plantear, existiendo por tanto una

sola transmisión dominical, la operada por el titular registral e inicial

vendedor en favor del último de los adquirentes.

2. La fundamentación del Auto apelado no puede mantenerse. El

vendedor original y actual titular registral, frente a lo que entiende aquella

resolución, no transmite su derecho al último de los adquirentes, sino

que se limita a reconocer su previa transmisión a otro, y la adquisición

que se pretende inscribir no es la resultante de aquel primer acto

dispositivo, sino de otro que es el último eslabón de todas las sucesivamente

operadas. Siendo presupuesto de la inscripción la previa calificación de

la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas

(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), todas aquellas transmisiones que hayan

tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente quedan

sujetas a ella, pues aunque se admitiera la tesis del Auto apelado de que

no se había consumado la transmisión del dominio de la finca por falta

de tradición hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública

y hubieran de considerarse aquellas transmisiones intermedias como de

la posición contractual de los sucesivos adquirentes, la existencia y validez

de todas ellas condiciona la de la última, y esa existencia y validez no

la acredita tan sólo la aceptación del cedido, único elemento del negocio

de cesión que consta en este caso, sino esencialmente del consentimiento,

capacidad y legitimación de los sucesivos cedentes y cesionarios, la

existencia y licitud de sus respectivas causas, e incluso de la observancia

de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles -piénsese

en la posibilidad de que alguna de esas transmisiones, de las que la única

constancia es el reconocimiento de su existencia por un tercero, lo hubiera

sido por donación-, elementos todos ellos ausentes en el documento

calificado.

3. Sin necesidad de entrar en el examen de la naturaleza jurídica

del negocio por el que se eleva a escritura pública un documento privado,

las declaraciones de voluntad en él emitidas, aunque limitadas a dar forma

pública a otro preexistente, el contenido en aquel documento, tienen entre

otros un evidente valor recognoscitivo de su existencia y contenido

-recuérdese que el artículo 1.224 del Código Civil habla de reconocimiento

del acto o contrato, no del documento-, pero tan sólo con relación a quien

las formula. Es por ello que en el caso de contratos bilaterales o

plurilaterales, tanto su revestimiento de forma pública como la autenticidad

que con aquel reconocimiento implícito adquieren exigen la concurrencia

al otorgamiento de la escritura de todos los que en ellos fueron parte

o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en

materia de contratación (artículos 1.261.1. o y 1.262 del Código Civil), como

del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1225).

En el supuesto objeto del presente recurso aquella concurrencia se

ha limitado a una de las que fueron parte en el primero de los contratos

y otra de las que lo fue en el último, sin que lo hayan hecho las restantes

que en ellos intervinieron ni las que lo fueron en los intermedios, por

lo que ha de concluirse que en el documento calificado no se contiene

un título traslativo susceptible de inscripción conforme al artículo 2.1. o de

la Ley Hipotecaria y por tanto no es hábil a efectos de inscripción pues

ni en él funda inmediatamente su derecho la persona que la pretende,

ni hace fe en cuanto al contenido que se pretende ha de ser objeto de

la misma según exige el artículo 33 del Reglamento Hipotecario. Sin que,

por último, se observen impedimentos para que de ser imposible conseguir

el consentimiento de todos los interesados pueda solventarse el problema

a través de un expediente de dominio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

Auto apelado.

Madrid, 14 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.