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En el recurso gubernativo interpuesto por don Joaquín Pérez-Pi

Gozalbo, contra la negativa de don Manuel Gomis Segarra, Registrador de la

Propiedad de Valencia, número 3, a cancelar determinadas cargas, en virtud

de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 25 de mayo de 1987, mediante escritura pública otorgada ante don

Francisco Alcón Rodríguez, Notario de Valencia, don Enrique Mir Miguel

y doña Rosa María Bou Monge, constituyeron una hipoteca en garantía

de títulos al portador, emitiendo cuatro obligaciones hipotecarias, teniendo

las tres primeras un valor nominal de 1.000.000 de pesetas y la otra

de 500.000 pesetas. Dicha hipoteca se constituyó sobre tres fincas, sin

hacerse una asignación específica de cada finca para la cobertura de cada

una de las obligaciones emitidas. El titular de la obligación de 500.000

pesetas instó la ejecución de la hipoteca de la finca 6.894 del Registro

de la Propiedad de Valencia, que respondía de otro tanto por principal,

en procedimiento judicial sumario, autos número 1.473/1991,

tramitados en el Juzgado de Primera Instancia número 11 de los de Valencia.

Por auto de 13 de julio de 1993, la citada finca fue adjudicada al actor,

en tercera subasta, por 1.000 pesetas, que cedió el remate a favor de don

Joaquín Pérez-Pi Gozalbo y se decretó la cancelación de la inscripción

de hipoteca ejecutada y todas las cargas posteriores.

II

En el Registro de la Propiedad de Valencia número 3 se presenta

instancia de don Joaquín Pérez-Pi Gozalbo, fechada el 12 de diciembre de 1993

y presentada el día 21 de marzo de 1994, acompañada de mandamiento

del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia solicitando que

se cancele totalmente la hipoteca constituida en cuanto a la finca

adjudicada; dicha instancia fue calificada con la siguiente nota: "Registro de

la Propiedad de Valencia, número 3. Se deniega lo solicitado en la instancia,

que acompaña de mandamiento de fecha 20 de julio de 1993, del Juzgado

de Primera Instancia número 11 de Valencia, ha sido presentada en este

Registro y a las diez y treinta del día 21 de marzo de 1994, asiento 2241

del Diario 19, por el siguiente defecto: Tratándose de una emisión de cuatro

obligaciones hipotecarias que recae sobre tres fincas y habiéndose

ejecutada una sola de las obligaciones, que acabó con la adjudicación de

una de las fincas, no se puede cancelar la hipoteca en su totalidad,

concentrando todo el gravamen sobre una de las fincas -la adjudicada-,

manteniendo la hipoteca sobre las otras dos fincas, pues con ello se estaría

cancelando parcialmente la hipoteca que sobre la finca adjudicada tenían

los titulares de las otras obligaciones hipotecarias, cancelación que no

se puede realizar sin su consentimiento -artículos 20 y 82 de la Ley

Hipotecaria- y porque no subsistiría en su integridad la hipoteca por el valor

de los títulos emitidos, tal como se indica en el párrafo segundo del

artículo 155 de la Ley Hipotecaria, para el supuesto de ejecución de alguna

de las obligaciones. Teniendo el defecto carácter insubsanable no se toma

anotación preventiva. Contra esta nota de calificación se puede interponer

recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses ante el Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Valencia, 9

de abril de 1994. Firmado: Manuel Gomis Segarra."

III

Don Joaquín Pérez-Pi Gozalbo interpuso recurso gubernativo contra

la anterior calificación, y alegó: A) Que de aceptarse el defecto calificado

como insubsanable por el señor Registrador, se estaría ante la imposibilidad

de que cualquier rematante pudiera obtener (a pesar de la ejecución y

su remate) cualquier tipo o forma de cancelación parcial, salvo que mediara

el consentimiento de los tenedores de las otras obligaciones hipotecarias.

Que la doctrina hipotecaria considera que los artículos citados por el señor

Registrador son de difícil y, en ocasiones, imposible aplicación cuando

se trata de hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso o

al portador. Que por ello el legislador ha establecido normas especiales

en cuanto a la cancelación de tales hipotecas (artículos 156 y 82 "in fine"

de la Ley Hipotecaria). B) Que el artículo 155, párrafo 2. o , de la Ley

Hipotecaria, lo que resuelve es la subsistencia íntegra de la garantía hipotecaria

de las demás obligaciones que no han sido objeto de ejecución,

subrogándose el rematante en ellas. Que la ejecución de una de las obligaciones

hipotecarias no puede perjudicar a los demás tenedores de obligaciones

que no han ejecutado; y este perjuicio no se produce por la concentración

de todo el gravamen en la finca ejecutada, ya que los tenedores de las

restantes obligaciones no ejecutadas no ven reducida su garantía

hipotecaria. C) Que la legislación hipotecaria no regula y, por tanto, no prohíbe

que la cancelación parcial de la hipoteca pueda tener lugar concentrando

todo el gravamen sobre la finca objeto del rematante, lo que debe admitirse

por ser conforme al principio general que consagra el artículo 124 de

la Ley Hipotecaria, y también en base al artículo 156, párrafos 4. o y5. o

de la misma Ley, de los que se desprende dicha posibilidad para las

cancelaciones parciales extrajudiciales, y lo mismo cabe aplicar si la

cancelación parcial viene provocada por un procedimiento ejecutivo. Que de

no admitirse, habría que proceder a liberar todas las fincas

proporcionalmente o a prorrata, lo cual no sólo dificultaría el remate de la finca

ejecutada, sino que además produciría el resultado ilógico de quedar

beneficiadas por la liberación proporcional o a prorrata, fincas ajenas al

procedimiento de ejecución.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: que

la cancelación que se solicita no debe practicarse en los términos requeridos

por los siguientes motivos: 1. o El posible perjuicio que pueda ocasionar

a los otros titulares de las demás obligaciones hipotecarias que tenían

inscrita su hipoteca, pues dejaría a libre elección del titular de la obligación

hipotecaria que ejercite la acción en primer lugar el determinar sobre

qué fincas ha de recaer la ejecución. 2. o No ordenarse en el mandamiento

la cancelación de la hipoteca sobre las otras dos fincas que no han sido

objeto de adjudicación; por lo que si se procede a la cancelación total

de la hipoteca sobre la finca adjudicada y no se cancela la hipoteca sobre

las otras dos fincas, los titulares de las obligaciones hipotecarias se verían

perjudicados, ya que se encontrarían que la obligación hipotecaria

ejecutada no sólo ha provocado la cancelación en la finca adjudicada y por

el valor total de su responsabilidad, sino que también subsiste respecto

de las dos fincas que no han sido adjudicadas, lo que sería contrario

al artículo 155 de la Ley Hipotecaria. Que hay que tener en cuenta que

la adjudicación se ha producido por una cantidad muy inferior a la cantidad

reclamada, por lo que si la acción hipotecaria se ha extinguido debe

ordenarse la cancelación respecto de las dos fincas no adjudicadas y si no

se ha extinguido, de tal manera que la hipoteca sobre las dos fincas no

adjudicadas sigue vigente, no deberá efectuarse dicha cancelación. Que

practicar la cancelación total sobre una finca dejando vigentes las dos

hipotecas sobre las fincas no adjudicadas perjudica el derecho de los otros

titulares de las obligaciones, pues éstos, según el Registro, tenían una

titularidad sobre la finca adjudicada y por una responsabilidad concreta,

que no puede verse alterada porque otro acreedor hipotecario que ha

ejercitado antes que ellos haya elegido una finca para ejercitar su acción

(artículos 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Que aun admitiéndose la

posibilidad del artículo 156 de la Ley Hipotecaria para el caso de ejecución

judicial, en el supuesto objeto de este recurso no se cumplen los requisitos

exigidos por el citado artículo, porque siendo varias las fincas hipotecadas

y al ser superior la responsabilidad hipotecaria de la finca que el importe

de la obligación hipotecaria, la liberación parcial deberá hacerse a prorrata

o en proporción a sus respectivas responsabilidades, no haciéndola recaer

sobre una de las fincas.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones

contenidas en el informe de éste.

VI

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: Que la preocupación del legislador en el artículo 155,

párrafo 2. o , de la Ley Hipotecaria, según la doctrina, se centra en resolver

el alcance o repercusión que tiene la ejecución aislada de una obligación

hipotecaria respecto a los demás acreedores no ejecutantes, y opta por

el sistema de subsistencia de la hipoteca respecto de los restantes titulares

de obligaciones no ejecutantes, prueba de ello es la remisión que dicho

precepto hace al artículo 135 de la Ley Hipotecaria, párrafo segundo, y

la derogación que establece el artículo 1.517 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil; pero el legislador lo que no resuelve es si es o no posible la

concentración del gravamen en la finca objeto de la ejecución, en lugar de

su distribución proporcional entre todas las fincas incluida la no ejecutada.

Que si se admite que la legislación hipotecaria no resuelve directamente

a través de sus normas las cuestión debatida, habrá que admitir que

estamos ante una insuficiencia normativa que habrá que resolver de forma

más conforme a los principios hipotecarios aplicables a esta materia; y,

en este sentido, hay que empezar por decir que las circunstancias del

remate no pueden servir como elemento a considerar para resolver la

cuestión debatida. Que, por otra parte, tampoco se ve claro un perjuicio

para los acreedores no ejecutantes si se opta por la solución de la

concentración del gravamen en la finca rematada, pues la cifra de la

responsabilidad hipotecaria global de las otras fincas le sigue sirviendo de

garantía en la cuantía necesaria; y que, en realidad, el sistema de

proporcionalidad beneficia a los últimos acreedores en ejecutar y perjudica

siempre a los tenedores que primero ejecutan debido a la subsistencia

de cargas que produce en este último caso, lo que hace disminuir las

perspectivas de un mejor remate; a diferencia de lo que ocurre con el

sistema de concentración, que parece más conforme con la naturaleza

de la hipoteca como derecho de realización de valor y con el principio

de indivisibilidad de la misma, consagrado en el artículo 122 de la Ley

Hipotecaria, pues el sistema de proporcionalidad lo vulnera sucesivamente,

mientras que el de concentración puede llevar a la cancelación de la

hipoteca de la finca ejecutada, resulta compatible con dicho principio, como

lo demuestran los artículos 122 y 124 de la Ley Hipotecaria. Que el artículo

156 de la Ley Hipotecaria admite el sistema de concentración para el

supuesto de cancelación extrajudicial. Que admitida la cancelación total

de las inscripciones de hipoteca respecto de la finca hipotecada, no debe

haber obstáculo para admitir también el sistema de concentración en los

casos en que éste no dé lugar a la cancelación total.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 120, 121, 122, 124, 131, 135, 144, 155 y 156 de

la Ley Hipotecaria; 227 del Reglamento Hipotecario, y 1.157 y 1.860 del

Código Civil.

1. Son relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes

elementos de hecho: 1) Se constituyó en su día hipoteca en garantía de

cuatro obligaciones al portador (tres de ellas por importe de 1.000.000

de pesetas, y otra por importe de 500.000 pesetas), sobre tres fincas,

distribuyéndose la responsabilidad hipotecaria entre ellas, de tal manera que

a una de las fincas hipotecadas -la ahoraejecutada se atribuye una

responsabilidad de 1.400.000 pesetas por principal y otras cantidades -que

ahora nointeresan por intereses y costas. 2) Al constituirse dicha

hipoteca no se realiza asignación específica de cada finca para la cobertura

de cada una de las obligaciones emitidas. 3) El titular de la obligación

de 500.000 pesetas instó la ejecución de la hipoteca respecto de la finca

que respondía de 1.400.000 pesetas por principal, siendo ésta adjudicada

al propio actor por 1.000 pesetas. 4) Se presenta al Registro mandamiento

dictado en el procedimiento seguido, ordenando se "cancele la inscripción

de la hipoteca respecto de la finca ejecutada y todas las cargas posteriores",

tal como se acordaba en el auto aprobatorio del remate, pretendiéndose

por el recurrente que en virtud de ese documento "se cancele la hipoteca

de 500.000 pesetas de principal (más la parte correspondiente de intereses

y costas), que garantizaba el crédito de la parte actora, así como las cargas

y gravámenes posteriores, todo ello respecto a la finca ejecutada".

2. Ninguna dificultad hay para acceder a la cancelación de las cargas

y gravámenes posteriores a la hipoteca ejecutada que recaigan sobre el

bien realizado, dada la previsión legal contenida en los artículos 131, R. a 17,

y 134-2 de la Ley Hipotecaria, y habida cuenta de que el precio de remate

no cubre siquiera aquella parte del nominal de la obligación determinada

por la relación entre la responsabilidad hipotecaria asignada en origen

a dicha finca y el importe total de la emisión garantizada.

3. En cuanto a la cancelación de la hipoteca de 500.000 pesetas de

principal (más la parte correspondiente de intereses y costas) respecto

de la finca ejecutada, es obvio que, dado el principio de indivisibilidad

de la hipoteca (cfr. artículo 120 de la Ley Hipotecaria y 1.860 del Código

Civil) y la no aplicación al caso concreto de la excepción prevista en el

artículo 124 de la Ley Hipotecaria, tanto esa finca ejecutada como los

demás bienes sobre los que se constituye el gravamen hipotecario seguirán

sujetos a él en su totalidad, y podrán ser ejecutados separada o

conjuntamente para el pago de la parte no amortizada de la emisión garantizada,

de modo que no cabría hablar de la cancelación "stricto sensu". Ahora

bien, puesto que la deuda asegurada se ha satisfecho parcialmente, sí

resulta oportuno reflejar esta circunstancia, pues, en definitiva, la

responsabilidad hipotecaria global a que quedan afectos los bienes dados

en garantía, se ha reducido en esa misma cuantía. Las dificultades surgen

a la hora de aplicar esa reducción de la responsabilidad hipotecaria cuando

son varias las fincas dadas en garantía y se ha asignado a cada una de

ellas una fracción de esa responsabilidad global. Es en este punto donde

incide la pretensión del recurrente de que la reducción de 500.000 pesetas

(importe de la obligación que motivó la ejecución) se aplique en su totalidad

a la finca ejecutada. Ello no puede ser aceptado, pues, si bien es cierto

que dicha finca no puede volver a ser ejecutada para la satisfacción de

la parte pendiente de la obligación que motivó la primera ejecución, y

que por tanto, queda libre de la hipoteca en cuanto a esa obligación, tal

pretensión vulneraría la exigencia implícita, en el principio de subsistencia

de la hipoteca en garantía de los títulos que no han ido a la ejecución

en tanto que carga preferente (cfr. artículos 156 de la Ley Hipotecaria

y 227), de que la suma de las responsabilidades hipotecarias de las distintas

fincas gravadas después de cada ejecución, sea igual al nominal de la

emisión pendiente de pago, toda vez que la obligación, que motivó la

ejecución ahora cuestionada, sigue vigente en la parte no satisfecha (cfr.

artículos 1.157 del Código Civil y 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque)

y nada impide a su tenedor instar la ejecución de las demás fincas gravadas

hasta obtener total satisfacción; y no cabe alegar en contra que puede

obviarse dicho obstáculo si el tenedor de la obligación que motivó la primera

ejecución y que resultó adjudicatario de la finca realizada, renuncia

voluntariamente a todos los derechos inherentes a aquélla, inutilizándola

totalmente, pues, del mismo modo que por dicha obligación no podría volverse

a ejecutar la finca rematada si hubiere sido adjudicada a un tercero,

tampoco su tenedor podrá pretender imputar a la responsabilidad hipotecaria

de dicha finca la parte de esa obligación pendiente de cobro, y esto se

advierte más claramente si se piensa que puede haber ocurrido que el

valor de las otras fincas se haya reducido por debajo de la respectiva

cifra de responsabilidad hipotecaria (en tal caso, tal riesgo operaría en

perjuicio exclusivo de los otros obligacionistas).

4. Rechazada la posibilidad de reflejar registralmente una reducción

de 500.000 pesetas (por la parte correspondiente de intereses y costas)

de la responsabilidad hipotecaria que originariamente se asignara a la

finca ejecutada, ha de decidirse ahora si, como consecuencia de la

ejecución, dicha responsabilidad puede, no obstante, ser reducida en una

cifra menor; es obvio que en alguna medida dicha responsabilidad debe

ser reducida para evitar que en una nueva ejecución de esta finca por

otra de las obligaciones garantizadas, se detraiga el precio de remate para

pago del actor una cantidad igual a la originaria cifra de responsabilidad

que le fuera asignada, dado que, en tal caso, se estaría desbordando en

perjuicio de tercero (el mismo rematante): Esa asignación inicial de

responsabilidad, con vulneración del artículo 120 de la Ley Hipotecaria. En

este sentido cabe dos posibilidades: a) Reducir dicha responsabilidad en

la misma proporción que existe entre el nominal de la obligación ejecutada

y el total de la emisión garantizada. b) Reducir dicha responsabilidad

en una cantidad igual a la parte satisfecha de la obligación que motivó

la ejecución.

5. La elección de esta disyuntiva depende de si se estima que el tenedor

de una de las varias obligaciones emitidas y garantizadas, en el caso de

que pueda instar separadamente la ejecución de la garantía para el cobro

de su derecho, sólo puede cobrarse en la ejecución de cada bien, como

máximo, una parte de su crédito equivalente a aquella fracción de la

responsabilidad hipotecaria del bien a realizar que viene determinada por

la relación entre el nominal del título del actor y el importe del total

de la emisión, de modo que para obtener la completa satisfacción ha de

instar la ejecución de todos los bienes garantizados y obtener de cada

uno de ellos la fracción correspondiente; o si por el contrario, se considera

que ese obligacionista puede obtener el cobro total de su título instando

la ejecución de uno solo de los varios bienes gravados cuya responsabilidad

hipotecaria y cuyo precio del remate exceda del nominal del título.

6. Llegados a este punto ha de reconocerse que la primera de las

alternativas presenta inequívocas facilidades, tanto para los posibles

rematantes (pues le permite conocer con certeza y al tiempo de la subasta,

en qué medida subsistirá la hipoteca correspondiente a los demás títulos

en tanto que carga preferente respecto del bien ejecutado), como al Juez,

a la hora de determinar la aplicación del precio del remate del bien o

bienes ejecutados, y al Registrador cuando haya de revisar la aplicación

de dicho remate a efectos de cancelar las cargas posteriores; por otra

parte, esta alternativa es lo que parece a primera vista más congruente

con el principio de igualdad entre todos los títulos de la misma emisión

(cfr. artículo 155.2 de la Ley Hipotecaria), e impediría que el tenedor

más riguroso se ponga a cubierto del riesgo de evaluación sobrevenida

de algunos de los bienes dados en garantía, ejecutando aquel que, al menos,

conserve su valor inicial. Sin embargo, más allá de estas facilidades de

tipo práctico ha de reconocerse que no es esta primera alternativa la que

parece implícita en los textos vigentes. En efecto: a) La necesidad de instar

la ejecución de todos los bienes gravados para el pago de uno solo de

los títulos que puedan hacer valer sus derechos separadamente, sobre

ser antieconómica, contraría el principio general de proporcionalidad que

el embargo -y consiguientemente de laejecución debe guardar con el

nominal del crédito que lo motiva (cfr. artículo 1.442 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil); y en este sentido es indicativo el término "podrá" empleado

en el artículo 127, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, que evidencia

que la ejecución de todos los bienes hipotecados, y no sólo de alguno

de ellos, es facultad y no obligación del acreedor, lo que por otra parte

se cohonesta con la previsión del artículo 1.454 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil; b) Si "aquel a quien interesa" (cfr. artículo 124 de la Ley Hipotecaria)

puede pedir la cancelación total de la hipoteca respecto de uno de los

varios bienes gravados, cuando se paga una parte del crédito igual a la

responsabilidad hipotecaria asignada al bien a liberar (en el mismo sentido

del artículo 156 de la Ley Hipotecaria y 1.860 del Código Civil), ello viene

a evidenciar que en el caso de hipoteca de varios bienes en garantía de

una emisión de obligaciones sin asignación específica de aquéllos a éstas,

no hay una afección individualizada de cada uno de los bienes respecto

de todas y cada una de las obligaciones emitidas, en la proporción

pertinente, sino sólo una vinculación global de aquéllos, como un todo, en

favor de la emisión íntegra considerada como única obligación, de modo

que cualquiera de los obligacionistas podría hacer valer íntegramente su

derecho sobre cualquiera de los bienes hasta donde alcance su específica

responsabilidad, sin que se oponga a ello la igualdad de derechos de todos

los obligacionistas y la subsistencia, como preferente, de la hipoteca que

garantiza los demás títulos, pues tal exigencia, habida cuenta que la

hipoteca es única, queda perfectamente satisfecha siempre que la suma de

las responsabilidades hipotecarias vigentes sobre todos los bienes gravados

sea, después de cada ejecución individual, igual al nominal de toda la

emisión pendiente de pago; c) Si en virtud del principio recogido en los

artículos 124 y 156 de la Ley Hipotecaria y 1.860 del Código Civil, el

tenedor de una obligación cuyo nominal coincide con la responsabilidad

hipotecaria asignada a una de la varias fincas gravadas, viene obligado

a cancelar íntegramente la hipoteca de ese bien, si recibe el pago íntegro,

por la misma razón ha de entenderse que en caso de no obtener su pago

voluntario, pueda intentar el cobro total procediendo contra ese solo bien;

d) Que similar cuestión se plantea en la hipoteca sobre varias fincas en

garantía de un único crédito que se divide posteriormente entre los varios

herederos del mismo acreedor, y para tal hipótesis, el artículo 1.860 del

Código Civil claramente establece que el heredero del acreedor que recibió

su parte puede y debe cancelar, en perjuicio de sus coherederos, la hipoteca

de aquel bien cuya responsabilidad coincida con la porción cobrada del

crédito; e) Que siempre pudo pactarse la necesidad de actuación conjunta

de todos los obligacionistas (cfr. artículo 302 de la Ley de Sociedades

Anónimas), si se quiso evitar que el más exigente desplazase a sus

compañeros el riesgo de devaluación sobrevenida de los demás bienes gravados,

y ejecutarse en su beneficio el único que hubiere conservado el valor inicial

fijado; f) Que el riesgo de que la devaluación sobrevenida perjudique a

unos obligacionistas y no a todos, puede darse aun cuando haya hipotecado

un único bien, si éste se desvaloriza después de la ejecución por uno

de los títulos de vencimiento anterior.

7. Ciertamente la segunda de las opciones apuntadas tiene el

inconveniente de que los posibles postores de uno de los bienes a ejecutar

para el cobro de un único título, han de considerar que, en cuanto al

bien ejecutado, la hipoteca en garantía de los demás títulos se reducirá

en la medida en que el obligacionista ejecutante consiga el cobro de su

título, lo que sólo podrá saberse al tiempo del remate, pero este

inconveniente práctico no puede desvirtuar las anteriores consideraciones,

máxime cuando nada impide a los postores formarse un perfecto cálculo del

importe económico de sus respectivas pujas (basta con que deduzcan del

valor real en que estimen la finca, el importe de otras cargas preferentes,

si las hubiera, y consideren en qué medida la diferencia resultante cubrirá

el nominal del título ejecutado, pues en esa medida se reducirá la hipoteca

global de la emisión, sobre la finca ejecutada).

8. En consecuencia, en el caso debatido ha de concluirse que el reflejo

registral de la concreta situación jurídica de la finca ejecutada exige la

consignación de la reducción de la responsabilidad hipotecaria de la finca

ejecutada en esas mil pesetas pagadas al ejecutante (cfr. artículo 144 de

la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto

y confirmar el auto recurrido y la nota del Registrador.

Madrid, 20 de julio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.