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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña Carmen Rueda Armengot, en nombre del "Banco de Crédito

y Ahorro, Sociedad Anónima" (hoy "Altae Banco, Sociedad Anónima"),

contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Elda, don Martín

José Brotons Rodríguez, a inscribir una escritura de cancelación de

hipoteca, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

Como consecuencia del préstamo concedido por el "Banco de Crédito

y Ahorro, Sociedad Anónima", mediante escritura autorizada el 8 de julio

de 1992 por el Notario de Elda don Fernando Planelles Chapuli, a favor

de don Roberto Huesaca Amat y su esposa doña Reyes Santos Ruiz, quedó

gravada la finca registral 36.267 del Registro de la Propiedad de dicha

ciudad, propiedad de dichos señores.

El 3 de mayo de 1995, ante el Notario de Elda don Eduardo Llagaría

Vidal, el "Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima" (hoy "Altae Banco,

Sociedad Anónima") otorgó escritura de cancelación de hipoteca por virtud

de la cual "cancela la hipoteca constituida sobre la descrita finca a la

que deja libre de todas las responsabilidades a que se hallaba afecta a

consecuencia del indicado préstamo, consistiendo que en el Registro de

la Propiedad se haga constar esta cancelación mediante la inscripción

correspondiente".

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Elda la escritura de

cancelación, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendido el asiento de

cancelación solicitado en el precedente documento, por el defecto

subsanable consistente en la inexpresión de la causa o razón jurídica que

justifique la cancelación pretendida, de constatación preceptiva en los

documentos cancelatorios, según los artículos 193.2, 188 y 173 del

Reglamento Hipotecario y el principio casualista que preside el sistema de

Derecho Privado Español y Resoluciones de la Dirección General de los Registros

y del Notariado de fecha 2 de noviembre de 1992. No se toma anotación

de suspensión por no haberse solicitado. Contra esta calificación se puede

interponer recurso gubernativo ante el ilustrísimo señor Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma Valenciana en

el plazo de cuatro meses.-Elda a 25 de noviembre de 1995.-El Registrador,

firma ilegible."

III

La Procuradora de los Tribunales doña Carmen Rueda Armengot

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que la

calificación es absoluta y totalmente sorprendente, puesto que el señor

Registrador, en apoyo de su tesis, cita una Resolución que parece que

no ha sabido interpretar adecuadamente, ya que sostiene lo contrario de

lo que aquél expresa en su nota calificadora. Que de una lectura simple

de la escritura otorgada por el "Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad

Anónima" permite constatar que por el banco se dispone unilateralmente

que "deja libres de todas las responsabilidades a que se hallaba afecta

(la finca) por consecuencia del préstamo", lo que supone una renuncia

de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente conforme

al artículo 6.2 del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la

extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación, conforme a

lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria, tal como

expresa la Resolución de 2 de noviembre de 1992. Que en la escritura

de cancelación consta la causa o razón de la cancelación otorgada

notarialmente por el banco, que es la abdicación de su derecho real de hipoteca

o una renuncia a su derecho plasmada en documento público. Que como

fundamentos de derecho se citan los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria;

193.2, 188 y 173 del Reglamento Hipotecario y la citada Resolución

de 2 de noviembre de 1992.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

el recurrente estima que la frase que se utiliza en la escritura contiene

la causa de cancelación, fundándose en la Resolución de 2 de noviembre

de 1992. En el supuesto de hecho de la citada Resolución si se expresa

la causa de cancelación, que es "facilitar el tráfico jurídico normal al

prestatario". Que el caso que se discute confunde la causa con la consecuencia.

Que hay que tener en cuenta que la persona interviniente en la escritura

es un mero apoderado al que se le faculta para cancelar hipotecas; pero

si como dice el recurrente del documento se desprende que el banco abdica

del derecho real de hipoteca, resulta que la cancelación pretendida no

es una mera cancelación de un asiento que se ha quedado sin contenido,

la cual que sería un mero acto de administración que estaría comprendido

dentro de sus facultades, sino la renuncia de un derecho real sobre bienes

inmuebles que se hace a través de una cancelación, renuncia para la que,

según las facultades transcritas por el funcionario autorizante del

documento, no está autorizado.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana revocó la nota del Registrador fundándose en que la renuncia del

derecho real de hipoteca es la causa jurídica de la cancelación de la

inscripción registral que expresamente se consiente, por lo que hay que

considerar que la causa de la cancelación viene expresada en el propio

documento que dispone, en consecuencia, tal cancelación registral.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió que es una obviedad considerar que la causa de una

cancelación de gravamen es únicamente liberar a una finca de ese

gravamen. La causa jurídica, se considera, es el motivo que lleva a realizar

un acto jurídico.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6, 609, 1.261, 1.275, 1.277 y 1.284 del Código Civil;

2, 6, 18, 20, 76, 79, 80, 82, 97 y 103 de la Ley Hipotecaria; 173, 174,

178, 188, 190, 192, 193, 206, 208 y 240 del Reglamento Hipotecario;

Sentencia de 14 de enero de 1935; Resoluciones de 31 de julio de 1928, 22

de agosto de 1978, 25 de septiembre de 1990, 21 de enero de 1991

y 2 de febrero de 1992.

1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la

extensión de una asiento de cancelación solicitado cuando, aunque consta el

consentimiento para la cancelación otorgado por el titular registral, no

consta -segúnél la causa o razón jurídica que justifique la cancelación

pretendida. En la parte dispositiva de la escritura calificada se expresa

"que el compareciente en el concepto en que interviene, otorga que cancela

la hipoteca constituida sobre la finca descrita a la que deja libre de todas

las responsabilidades a que se hallaba afecta por consecuencia del indicado

préstamo, consintiendo que en el Registro de la Propiedad se haga constar

esta cancelación mediante la inscripción correspondiente".

2. Discute la doctrina y se cuestiona en este recurso si lo que quiere

expresar el párrafo I del artículo 82 de la Ley Hipotecaria es que el asiento

de cancelación es procedente por el solo consentimiento formal del titular

registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral

presta ese consentimiento.

3. El párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede

ser interpretado aisladamente, sino en congruencia con el conjunto del

ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento

formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las

exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez,

a nuestro sistema civil causalista. Ha de advertirse, en primer lugar, que

no hay razón suficiente para hacer en el sistema general, una excepción

cuando de lo que se trata es de reflejar en el Registro, por vía de asiento

de cancelación, la extinción o la reducción de un derecho real inscrito

(cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria), pues en estos casos el asiento

de cancelación, aunque con forma propia, tiene la naturaleza genérica

y los efectos de las inscripciones. Son objeto de inscripción, en sentido

genérico, los títulos por los que se procuce cualquier vicisitud en el dominio

o en los derechos reales y, entre ellos, los títulos por los que los derechos

reales se modifiquen o extingan (cfr. artículo 2.2 Ley Hipotecaria), aunque

el modo formal de reflejar registralmente la procedente inscripción de

extinción o de reducción sea precisamente por vía de cancelación total

o parcial, del derecho inscrito (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria).

También rigen respecto de los asientos de cancelación los principios

registrales que rigen en materia de inscripciones: De rogación, legalidad (cfr.

artículos 18 y 99 Ley Hipotecaria), prioridad, tracto sucesivo, etc. Para

la presunción en que se concreta la fuerza legitimadora del Registro hay

que tener en cuenta todos los asientos, también las cancelaciones:

"Cancelando un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento

se refiere" (artículo 97 Ley Hipotecaria) y, por tanto, si el asiento se refería

a la constitución de un derecho real, producida la cancelación, el dominio

se presume libre (cfr. artículo 38.I Ley Hipotecaria). El asiento de

cancelación también sirve, en favor del tercero protegido por el artículo 34

de la Ley Hipotecaria, para medir la amplitud de facultades del que aparece

como titular en el Registro (cfr. artículos 76 y 144 Ley Hipotecaria) y

constituye, igualmente, la cancelación asiento por sí suficiente para que

quien por él se beneficie pueda, conforme al artículo 34 de la Ley

Hipotecaria, invocar, en su caso, que ha quedado inscrito debidamente el acto

a título oneroso -por ejemplo, redención de servidumbres, pago del crédito

hipotecario del que resulta que el titular registral ha adquirido un derecho

(el que impone la planificación del dominio al ser liberado de la carga).

Esta igualdad de naturaleza y efectos entre la inscripción y las

cancelaciones que tienen por fin consignar en el Registro la extinción de un

derecho real exige que, en general -y a salvo la preferente aplicación

de las reglas especiales sobre cancelación-, sea aplicable a estas

cancelaciones las reglas de las inscripciones.

4. Es doctrina de este centro directivo que, para que pueda registrarse

cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del

título causal tanto por exigirlo el principio de determinación registral como

por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador

pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural

extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan.

Esta misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud

jurídico-real en la extinción o en la reducción de un derecho real inscrito,

el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, total o

parcial (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria), no ya sólo por exigirlo

su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta

impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: En aplicación del

principio de determinación registral, se exige, entre las circunstancias del

asiento de cancelación, la expresión de la "causa o razón de la cancelación"

(cfr. artículo 193.2 Reglamento Hipotecario). La expresión de la causa

de la cancelación es presupuesto obligado para la calificación registral,

pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por

ejemplo para la extinción de un derecho real limitado por redención, para

la extinción por pago si del crédito hipotecario se trata, o para la extinción

por donación (o condonación); no son las mismas la capacidad o las

autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enejanación

a título gratuito o para una renuncia (cfr. artículos 99 Ley Hipotecaria,

178.1 Reglamento Hipotecario), que para el que implique una enajenación

a título oneroso (cfr. por ejemplo artículos 166 y 271 Código Civil). Y

también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos

u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo artículo 240 Reglamento

Hipotecario).

5. En esta interpretación -la única que permite la congruencia

sistemática- no carece de sentido el texto del párrafo primero del

artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Su finalidad no es la de introcudir un disonante

y excepcional consentimiento formal, sino, otra mucho más modesta y

que resulta de su contexto. Se trata con este artículo y con los que le

siguen de señalar en qué casos -los másfrecuentes rige la doctrina general

sobre nuevas inscripciones en relación con un dominio o derecho real

ya inscrito (se necesita título otorgado por el titular registral o sus

causahabientes o sentencia en juicio ordinario seguido contra ellos: (cfr.

artículos 1.III, 20.I, 40, 82.I y 85.I y II Ley Hipotecaria y 105 y 213 Reglamento

Hipotecario), en qué casos ni siquiera se exige un título especial (cfr.

artículo 82.II y concordantes Ley Hipotecaria) y en qué casos, por el

contrario y aunque el titular registral esté de acuerdo en la cancelación, no

basta para conseguirla un título simplemente otorgado por él (cfr.

artículos 83 y 85.I Ley Hipotecaria).

Entender, en cambio, que es posible la cancelación en virtud de un

mero consentimiento formal equilvadría a admitir la desinscripción al

arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, siendo que no sólo

a él interesa la inscripción, que pudo, por eso, haber sido solicitada y

costeada por persona distinta (cfr. artículo 6 Ley Hipotecaria); de poder

ser cancelada así la inscripcióin de la última adquisición del dominio o

de un derecho real, habría cuestión sobre si la inscripción precedente,

que formalmente pasaría a ser la última, habría recobrado su plena eficacia

a pesar de lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria y si, por

tanto, proclamaría a todos los efectos -también, a los efectos que

perjudican- que el titular del dominio o del derecho real trasmitido (un

derecho de censo, un crédito hipotecario, etc.) es el anterior titular, a pesar

de que con él no se hubiera contado para la cancelación y para la

consiguiente reviviscencia de efectos del asiento precedente.

6. Ahora bien, si ciertamente no puede aceptarse que para la

cancelación baste el mero consentimiento formal del titular registral -y en

esto habría de ser confirmada la nota y revocado el autoapelado debe

observarse que en la escritura no se da un mero consentimiento abstracto

para cancelar sino que en ella y en nombre del acreedor hipotecario, se

dispone unilateralmente que la finca quede liberada "de todas

responsabilidad derivada de la hipoteca". Hay que interpretar que estamos ante

la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir,

ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva

suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza,

producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación

conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso del

Registrador y confirmar el auto apelado.

Madrid, 27 de septiembre de 1999.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.