Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Arturo Cot Montserrat, en nombre de "Foment de la

Rehabilitació de Manresa, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Manresa, número 1, don Manuel Nodar Sobrino, a

cancelar determinados derechos, en virtud de apelación del señor

Registrador.

Hechos

I

La sociedad "Foment de la Rehabilitació de Manresa, Sociedad

Anónima", en escritos de 15 de enero y 19 de junio de 1995 solicitó del Registro

de la Propiedad de Manresa número 1, certificación de cargas de las fincas

registrales números 4.014 y 4.245. En las certificaciones respectivas

constan inscritos los siguientes derechos: En lo referente a finca 4.014 "Sujeta

al pacto constituido entre la parte vendedora don Fermín Casas Bals y

la parte compradora don Pablo Huch Carreras, mediante escritura otorgada

el 27 de marzo de 1884 ante el Notario que fue de Manresa, don Francisco

Calaff, cuyo tenor literal es el siguiente: "De que siempre y cuando la

finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente

suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende

que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que

queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero

mientras la finca que adquiere don Pablo Huch esté en poder suyo o de

sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas.",

según resulta de la inscripción cuarta de la finca número 4.014, obrante

al folio 53 vuelto del tomo 269 del archivo, libro 61 de Manresa". En cuanto

a la finca 4.245 "Sujeta los pactos constituidos entre la parte vendedora

Reverendo don Francisco Enrich Bros y la parte compradora doña

Francisca Busquets Tosas y don Juan Tatjer Busquets, mediante escritura

otorgada el 23 de julio de 1876 ante el Notario que fue de Manresa, don

Francisco Calaff, cuyo tenor literal es el siguiente: "Que en el caso de que

los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende podrán

hacerlo, pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco

palmos de largo a contar desde la casa de don Juan Sanz y Martillo por

nueve palmos de ancho"". Posteriormente, con fechas de 17 y 24 de enero

de 1996, mediante los correspondientes escritos, la sociedad antes referida

solicita la emisión de nuevos certificados registrales respecto a las mismas

fincas, en los que constasen la cancelación de los derechos personales

anteriormente transcritos, por considerar que como derechos personales

no habrían de haber accedido al Registro de la Propiedad y que, en todo

caso, cabría cancelarlos de oficio una vez advertida tal cuestión y que,

por tanto, no habría de constar en las certificaciones en virtud de los

artículos 37 y 353.3 del Reglamento Hipotecario.

II

Presentados los citados escritos en el Registro de la Propiedad de

Manresa número 1, fueron objeto de la siguiente calificación: "En relación

con sus escritos de 17 y 24 de enero de 1996, números de salida 18 y

23, debo manifestarle lo siguiente:

a) En ambos casos los pactos contenidos en las escrituras que

provocaron las inscripciones registrales tienen trascendencia real por la razón

de que establecen unas limitaciones que afectan a los inmuebles objeto

del contrato de compraventa en un caso de carácter positivo, (escritura

de 23 de julio de 1876 y certificado 25/1996), y en el otro negativo y

condicional (escritura de 27 de marzo de 1884 y certificado 318/1995).

b) Dichas limitaciones de carácter real encajan plenamente en el

concepto de servidumbre real que se regula en los artículos 530 y siguientes

del Código Civil, aunque en los títulos no se les dé tal nombre, pues la

regulación de su contenido que hicieron los contratantes obliga a atribuirles

tal calificación.

c) Las servidumbres se extinguen por las causas señaladas en el

artículo 546 del Código Civil, pero como los asientos del Registro, según

el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, están bajo la salvaguardia de los

Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud

en los términos establecidos en la Ley. Por lo tanto, hasta que se produzca

tal declaración o se presente el título judicial o voluntario que acredite

la extinción de tales derechos, éstos mantendrán su vigencia en los libros

registrales. Por las razones expuestas no es posible acceder a la solicitud

de cancelación que se formula en los escritos de referencia ni

consecuentemente a la rectificación de las certificaciones expedidas. Manresa a 31

de enero de 1996. El Registrador. Firma ilegible."

III

El Procurador de los Tribunales, don Arturo Cot Montserrat, en nombre

de la sociedad "Foment de la Rehabilitació Urbana de Manresa, Sociedad

Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota, y alegó:

1. Que un caso análogo al presente es el de la Resolución de 21 de

septiembre de 1996.

2. Que hay que analizar cuáles son los supuestos legales y

jurisprudenciales para la existencia de un derecho real y por tanto, inscribible,

por contraposición a un derecho personal que no tiene acceso al Registro.

Que se considera que tales requisitos no se dan en el presente caso. Que

la determinación de si se trata de un derecho real o de un derecho de

crédito, tiene la trascendencia práctica que, en el primer caso, el titular

podría ejercitar contra el propietario gravado una acción real, mientras

que en el segundo caso, sólo estaría asistida de una acción personal dirigida

al cumplimiento de parte del obligado de sus compromisos. Que en este

punto hay que citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de

noviembre de 1929 y 4 de noviembre de 1897, y las Resoluciones de 27 de agosto

de 1982 y 18 de octubre de 1991. Que las determinaciones necesarias

para establecer una servidumbre, según la doctrina establecida por el

Tribunal Supremo, vienen recogidas, entre otras, en la Sentencia de 4 de

junio de 1964. Que es necesario la afección de la cosa al pacto entre las

partes, pues en caso contrario no existe derecho real, como establece la

Resolución de 27 de octubre de 1947.

3. Que las cláusulas inscritas en el caso que se estudia (reproducidas

literalmente el en hecho I), se pueden conceptuar como un derecho personal

derivado de la relación personal de las reguladas en los artículo 1.088

y siguientes del Código Civil y no se trata de una servidumbre de las

previstas en los artículos 530 y siguientes del Código Civil, como defiende

el Registrador, servidumbres que en Cataluña están reguladas en los

artículos 4 y siguientes de la Ley 13/1990, de 9 de julio. Que en los dos casos

mencionados existe una obligación personal concreta entre los

contratantes, por aplicación del artículo 1.257 del Código Civil, tratándose, pues,

de un derecho personal. Que como se ha dicho es un supuesto semejante

al de la Resolución de 21 de septiembre de 1966.

4. Que el Registrador debía haber procedido a la cancelación a la

hora de expedir la certificación de cargas, en virtud de lo dispuesto en

los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9, 37, 51.6 y 7, 188 y 353.3 del

Reglamento Hipotecario. Que la misma postura adopta la Resolución

de 19 de julio de 1973.

5. Que la nueva certificación, en la que no consta la inscripción

descrita, no ha de meritar honorarios.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: Que la calificación de un

derecho viene determinada por su naturaleza y contenido y no por el nombre

que las partes le pueden haber dado. Por ello, la calificación de derecho

como servidumbre "aunque en los títulos no se le dé tal nombre", no es

una interpretación extensiva, sino que el Registrador al calificar los

derechos que el Registro debe publicar, tiene que atribuirse una determinada

configuración que se lleva acabo mediante la determinación en la

inscripción de la naturaleza del derecho que se inscribe, lo que significa

la asignación de un "nomen iuris" que corresponda al contenido de los

derecho reales típicos o la indicación de su contenido cuando el derecho

real sea atípico. Que para conocer la naturaleza de los pactos concretos

objeto de este recurso, se deben contrastar con los caracteres esenciales

del derecho real de servidumbre para saber si son o no creadores de

un derecho de esa naturaleza. Que el pacto de la finca 4.245 fue calificado

como creador de una servidumbre de carácter positivo, ya que la dualidad

de predios y la existencia de un deber perfectamente determinado en

cuanto a su origen, contenido, duración y titulares activos y pasivos

totalmente identificados justifican su acceso al Registro de la Propiedad. Que

en cuanto al pacto de la otra finca, la estructura conceptual de la

servidumbre se repite en este caso. Existe un predio dominante y otro

sirviente, existe un deber a cargo de la persona del comprador y que recae

sobre la finca que adquiere y la circunstancia de que en este caso el derecho

del titular del predio dominante dependa del cumplimiento de una

obligación, no afecta en modo alguno a la posibilidad de la servidumbre. Que

parece claro que la voluntad de los contratantes de dichas escrituras en

establecer limitaciones del derecho de dominio de una finca en beneficio

de los legítimos intereses del dueño de otra y que las convinieron libremente

de acuerdo con los usos y terminología de la época. Que tales derechos

tienen acceso al Registro de la Propiedad en la forma establecida en el

artículo 13 de la Ley Hipotecaria. Que cualquiera que sea la naturaleza

que pueda atribuirse a los derechos de que tratamos, servidumbres o

limitaciones de carácter real que con su inscripción producen efectos contra

terceros, es evidente que no son menciones registrales en sentido técnico.

Que tampoco se trata de derechos personales, pues en este caso es evidente

que el régimen de hueco y aberturas que se establece en las fincas trasciende

los intereses de personas concretas y se establece con un carácter general

"erga omnes". Que por otra parte se considera que en las cláusulas

discutidas existe una expresa declaración de voluntad de limitar con carácter

general las facultades dominicales de los compradores. Que los

artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento y las Resoluciones

de 27 de agosto de 1982 y 18 de octubre de 1991, están totalmente de

acuerdo con la naturaleza real atribuida a los derechos que se comentan.

Que una lectura objetiva permite conocer sin ningún esfuerzo interpretativo

el contenido del derecho y las fincas sobre los que recae. Que la solución

legal no es negar su naturaleza, sino acudir a los medios que la propia

ley arbitra para conseguir la concordancia del Registro con la realidad

jurídica extrarregistral, que para casos como el presente prevé la Ley

Hipotecaria en su artículo 198, un expediente de liberación de cargas y

gravámenes de rápida y sencilla tramitación.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador, fundándose en que según el artículo 536 del Código

Civil las servidumbres pueden ser voluntarias, constituidas por negocio

jurídico "ínter vivos", pero para saber si el propietario ha constituido o

no una servidumbre, no basta contar con su voluntad, con la configuración

de su "nome iuris", ni aun con la inscripción registral, hay que buscar

si efectivamente se constituyó "una obligación real en forma de

servidumbre"; y es claro que no se está ante una obligación real en ninguno de

los dos casos examinados.

VI

El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial,

manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del

recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución, 594 del Código Civil,

1 y 2 de la Ley Hipotecaria, 9 y 353.3 de su Reglamento, y la Resolución

de este centro directivo de 24 de febrero de 1993.

1. Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional

de dos pactos inscritos que afectan cada uno a un inmueble, pues el

recurrente estima que no tienen carácter real y, en consecuencia, solicita

su cancelación.

2. El primero de dichos pactos, establecido en la escritura de

compraventa que se otorgó en 1876, dice así: "Que en el caso de que los

compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo

pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos

de largo a contar desde la casa de don Juan Sanz y Martillo por nueve

palmos de ancho".

3. El segundo de los pactos controvertidos, establecido en 1884, dice

que "siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona

que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas

de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa

del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado

cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere don Pablo

Huch esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar

ninguna de dichas aberturas".

4. Pretende el recurrente, en base al artículo 98 de la Ley Hipotecaria

y a la calificación de los pactos autorizados como meramente

obligacionales, que se cancele sin consentimiento del titular respectivo sin reflejo

registral; dicha pretensión, sin embargo, no puede ser estimada toda vez

que la rectificación del Registro presupone, como regla general, el

consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio

declarativo en el que aquél sea parte (reglas estas igualmente aplicables

a la cancelación de asientos practicados en virtud de escritura pública,

confrontar artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) y es indudable la

trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de

ellos establece una verdadera servidumbre (cfr. artículos 530 y 582 del

Código Civil) y el segundo, pretende excluir el juego del signo aparente

como título constitutivo de servidumbre (cfr. artículo 541 del Código Civil).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando el auto presidencial y confirmando la calificación del

Registrador.

Madrid, 4 de octubre de 1999.-El Director general de los Registros

y del Notariado, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.