Contido non dispoñible en galego
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales, don Arturo Cot Montserrat, en nombre de "Foment de la
Rehabilitació de Manresa, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador
de la Propiedad de Manresa, número 1, don Manuel Nodar Sobrino, a
cancelar determinados derechos, en virtud de apelación del señor
Registrador.
Hechos
I
La sociedad "Foment de la Rehabilitació de Manresa, Sociedad
Anónima", en escritos de 15 de enero y 19 de junio de 1995 solicitó del Registro
de la Propiedad de Manresa número 1, certificación de cargas de las fincas
registrales números 4.014 y 4.245. En las certificaciones respectivas
constan inscritos los siguientes derechos: En lo referente a finca 4.014 "Sujeta
al pacto constituido entre la parte vendedora don Fermín Casas Bals y
la parte compradora don Pablo Huch Carreras, mediante escritura otorgada
el 27 de marzo de 1884 ante el Notario que fue de Manresa, don Francisco
Calaff, cuyo tenor literal es el siguiente: "De que siempre y cuando la
finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente
suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende
que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que
queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero
mientras la finca que adquiere don Pablo Huch esté en poder suyo o de
sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas.",
según resulta de la inscripción cuarta de la finca número 4.014, obrante
al folio 53 vuelto del tomo 269 del archivo, libro 61 de Manresa". En cuanto
a la finca 4.245 "Sujeta los pactos constituidos entre la parte vendedora
Reverendo don Francisco Enrich Bros y la parte compradora doña
Francisca Busquets Tosas y don Juan Tatjer Busquets, mediante escritura
otorgada el 23 de julio de 1876 ante el Notario que fue de Manresa, don
Francisco Calaff, cuyo tenor literal es el siguiente: "Que en el caso de que
los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende podrán
hacerlo, pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco
palmos de largo a contar desde la casa de don Juan Sanz y Martillo por
nueve palmos de ancho"". Posteriormente, con fechas de 17 y 24 de enero
de 1996, mediante los correspondientes escritos, la sociedad antes referida
solicita la emisión de nuevos certificados registrales respecto a las mismas
fincas, en los que constasen la cancelación de los derechos personales
anteriormente transcritos, por considerar que como derechos personales
no habrían de haber accedido al Registro de la Propiedad y que, en todo
caso, cabría cancelarlos de oficio una vez advertida tal cuestión y que,
por tanto, no habría de constar en las certificaciones en virtud de los
artículos 37 y 353.3 del Reglamento Hipotecario.
II
Presentados los citados escritos en el Registro de la Propiedad de
Manresa número 1, fueron objeto de la siguiente calificación: "En relación
con sus escritos de 17 y 24 de enero de 1996, números de salida 18 y
23, debo manifestarle lo siguiente:
a) En ambos casos los pactos contenidos en las escrituras que
provocaron las inscripciones registrales tienen trascendencia real por la razón
de que establecen unas limitaciones que afectan a los inmuebles objeto
del contrato de compraventa en un caso de carácter positivo, (escritura
de 23 de julio de 1876 y certificado 25/1996), y en el otro negativo y
condicional (escritura de 27 de marzo de 1884 y certificado 318/1995).
b) Dichas limitaciones de carácter real encajan plenamente en el
concepto de servidumbre real que se regula en los artículos 530 y siguientes
del Código Civil, aunque en los títulos no se les dé tal nombre, pues la
regulación de su contenido que hicieron los contratantes obliga a atribuirles
tal calificación.
c) Las servidumbres se extinguen por las causas señaladas en el
artículo 546 del Código Civil, pero como los asientos del Registro, según
el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, están bajo la salvaguardia de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud
en los términos establecidos en la Ley. Por lo tanto, hasta que se produzca
tal declaración o se presente el título judicial o voluntario que acredite
la extinción de tales derechos, éstos mantendrán su vigencia en los libros
registrales. Por las razones expuestas no es posible acceder a la solicitud
de cancelación que se formula en los escritos de referencia ni
consecuentemente a la rectificación de las certificaciones expedidas. Manresa a 31
de enero de 1996. El Registrador. Firma ilegible."
III
El Procurador de los Tribunales, don Arturo Cot Montserrat, en nombre
de la sociedad "Foment de la Rehabilitació Urbana de Manresa, Sociedad
Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota, y alegó:
1. Que un caso análogo al presente es el de la Resolución de 21 de
septiembre de 1996.
2. Que hay que analizar cuáles son los supuestos legales y
jurisprudenciales para la existencia de un derecho real y por tanto, inscribible,
por contraposición a un derecho personal que no tiene acceso al Registro.
Que se considera que tales requisitos no se dan en el presente caso. Que
la determinación de si se trata de un derecho real o de un derecho de
crédito, tiene la trascendencia práctica que, en el primer caso, el titular
podría ejercitar contra el propietario gravado una acción real, mientras
que en el segundo caso, sólo estaría asistida de una acción personal dirigida
al cumplimiento de parte del obligado de sus compromisos. Que en este
punto hay que citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de
noviembre de 1929 y 4 de noviembre de 1897, y las Resoluciones de 27 de agosto
de 1982 y 18 de octubre de 1991. Que las determinaciones necesarias
para establecer una servidumbre, según la doctrina establecida por el
Tribunal Supremo, vienen recogidas, entre otras, en la Sentencia de 4 de
junio de 1964. Que es necesario la afección de la cosa al pacto entre las
partes, pues en caso contrario no existe derecho real, como establece la
Resolución de 27 de octubre de 1947.
3. Que las cláusulas inscritas en el caso que se estudia (reproducidas
literalmente el en hecho I), se pueden conceptuar como un derecho personal
derivado de la relación personal de las reguladas en los artículo 1.088
y siguientes del Código Civil y no se trata de una servidumbre de las
previstas en los artículos 530 y siguientes del Código Civil, como defiende
el Registrador, servidumbres que en Cataluña están reguladas en los
artículos 4 y siguientes de la Ley 13/1990, de 9 de julio. Que en los dos casos
mencionados existe una obligación personal concreta entre los
contratantes, por aplicación del artículo 1.257 del Código Civil, tratándose, pues,
de un derecho personal. Que como se ha dicho es un supuesto semejante
al de la Resolución de 21 de septiembre de 1966.
4. Que el Registrador debía haber procedido a la cancelación a la
hora de expedir la certificación de cargas, en virtud de lo dispuesto en
los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9, 37, 51.6 y 7, 188 y 353.3 del
Reglamento Hipotecario. Que la misma postura adopta la Resolución
de 19 de julio de 1973.
5. Que la nueva certificación, en la que no consta la inscripción
descrita, no ha de meritar honorarios.
IV
El Registrador de la Propiedad informó: Que la calificación de un
derecho viene determinada por su naturaleza y contenido y no por el nombre
que las partes le pueden haber dado. Por ello, la calificación de derecho
como servidumbre "aunque en los títulos no se le dé tal nombre", no es
una interpretación extensiva, sino que el Registrador al calificar los
derechos que el Registro debe publicar, tiene que atribuirse una determinada
configuración que se lleva acabo mediante la determinación en la
inscripción de la naturaleza del derecho que se inscribe, lo que significa
la asignación de un "nomen iuris" que corresponda al contenido de los
derecho reales típicos o la indicación de su contenido cuando el derecho
real sea atípico. Que para conocer la naturaleza de los pactos concretos
objeto de este recurso, se deben contrastar con los caracteres esenciales
del derecho real de servidumbre para saber si son o no creadores de
un derecho de esa naturaleza. Que el pacto de la finca 4.245 fue calificado
como creador de una servidumbre de carácter positivo, ya que la dualidad
de predios y la existencia de un deber perfectamente determinado en
cuanto a su origen, contenido, duración y titulares activos y pasivos
totalmente identificados justifican su acceso al Registro de la Propiedad. Que
en cuanto al pacto de la otra finca, la estructura conceptual de la
servidumbre se repite en este caso. Existe un predio dominante y otro
sirviente, existe un deber a cargo de la persona del comprador y que recae
sobre la finca que adquiere y la circunstancia de que en este caso el derecho
del titular del predio dominante dependa del cumplimiento de una
obligación, no afecta en modo alguno a la posibilidad de la servidumbre. Que
parece claro que la voluntad de los contratantes de dichas escrituras en
establecer limitaciones del derecho de dominio de una finca en beneficio
de los legítimos intereses del dueño de otra y que las convinieron libremente
de acuerdo con los usos y terminología de la época. Que tales derechos
tienen acceso al Registro de la Propiedad en la forma establecida en el
artículo 13 de la Ley Hipotecaria. Que cualquiera que sea la naturaleza
que pueda atribuirse a los derechos de que tratamos, servidumbres o
limitaciones de carácter real que con su inscripción producen efectos contra
terceros, es evidente que no son menciones registrales en sentido técnico.
Que tampoco se trata de derechos personales, pues en este caso es evidente
que el régimen de hueco y aberturas que se establece en las fincas trasciende
los intereses de personas concretas y se establece con un carácter general
"erga omnes". Que por otra parte se considera que en las cláusulas
discutidas existe una expresa declaración de voluntad de limitar con carácter
general las facultades dominicales de los compradores. Que los
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento y las Resoluciones
de 27 de agosto de 1982 y 18 de octubre de 1991, están totalmente de
acuerdo con la naturaleza real atribuida a los derechos que se comentan.
Que una lectura objetiva permite conocer sin ningún esfuerzo interpretativo
el contenido del derecho y las fincas sobre los que recae. Que la solución
legal no es negar su naturaleza, sino acudir a los medios que la propia
ley arbitra para conseguir la concordancia del Registro con la realidad
jurídica extrarregistral, que para casos como el presente prevé la Ley
Hipotecaria en su artículo 198, un expediente de liberación de cargas y
gravámenes de rápida y sencilla tramitación.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó
la nota del Registrador, fundándose en que según el artículo 536 del Código
Civil las servidumbres pueden ser voluntarias, constituidas por negocio
jurídico "ínter vivos", pero para saber si el propietario ha constituido o
no una servidumbre, no basta contar con su voluntad, con la configuración
de su "nome iuris", ni aun con la inscripción registral, hay que buscar
si efectivamente se constituyó "una obligación real en forma de
servidumbre"; y es claro que no se está ante una obligación real en ninguno de
los dos casos examinados.
VI
El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial,
manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del
recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución, 594 del Código Civil,
1 y 2 de la Ley Hipotecaria, 9 y 353.3 de su Reglamento, y la Resolución
de este centro directivo de 24 de febrero de 1993.
1. Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional
de dos pactos inscritos que afectan cada uno a un inmueble, pues el
recurrente estima que no tienen carácter real y, en consecuencia, solicita
su cancelación.
2. El primero de dichos pactos, establecido en la escritura de
compraventa que se otorgó en 1876, dice así: "Que en el caso de que los
compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo
pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos
de largo a contar desde la casa de don Juan Sanz y Martillo por nueve
palmos de ancho".
3. El segundo de los pactos controvertidos, establecido en 1884, dice
que "siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona
que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas
de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa
del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado
cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere don Pablo
Huch esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar
ninguna de dichas aberturas".
4. Pretende el recurrente, en base al artículo 98 de la Ley Hipotecaria
y a la calificación de los pactos autorizados como meramente
obligacionales, que se cancele sin consentimiento del titular respectivo sin reflejo
registral; dicha pretensión, sin embargo, no puede ser estimada toda vez
que la rectificación del Registro presupone, como regla general, el
consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio
declarativo en el que aquél sea parte (reglas estas igualmente aplicables
a la cancelación de asientos practicados en virtud de escritura pública,
confrontar artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) y es indudable la
trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de
ellos establece una verdadera servidumbre (cfr. artículos 530 y 582 del
Código Civil) y el segundo, pretende excluir el juego del signo aparente
como título constitutivo de servidumbre (cfr. artículo 541 del Código Civil).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
revocando el auto presidencial y confirmando la calificación del
Registrador.
Madrid, 4 de octubre de 1999.-El Director general de los Registros
y del Notariado, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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