En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra,
don César Cunqueiro González Seco, contra la negativa de la Registradora
de la Propiedad interina de Vigo, número 5, doña Ana Isabel Rodríguez
Parada, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación
del recurrente.
Hechos
I
El 13 de febrero de 1995, mediante escritura pública autorizada por
el Notario de Pontevedra, don César Cunqueiro González Seco, el Instituto
Galego da Vivienda e Solo vendió a doña María Ángeles Acuña Méndez
una vivienda sita en Castrelos-Coia, en Vigo. En la citada escritura se
establecen las cláusulas que constan en el Fundamento de Derecho número 2.
II
Presentada la primera copia de la escritura en el Registro de la
Propiedad de Vigo número 5, fue calificada con la siguiente nota: "Presentado
a las doce quince del día 29 de diciembre último, asiento 479, Diario 10;
retirado a petición propia y devuelto a esta oficina el día 12 del corriente
mes. Suspendida la inscripción del precedente documento: 1.o Porque al
solemnizarse en él la transmisión onerosa reglada por normas
administrativas especiales, producida con anterioridad, no consta el estado civil
de doña Balbina Amoedo Garrido en la fecha en que se suscribió el contrato
y se pagó parte o la totalidad del precio, o no acompañarse al expediente
del que ha de resultar tal circunstancia o cualquier otro documento que
la justifique al referido dato a los efectos previstos en las secciones 1.a,
2.a y 5.a del capítulo IV del Título III del Código Civil. Al faltar el referido
dato se pueden vulnerar derechos hereditarios de posibles legitimarios,
herederos o legatarios y ocasionar perjuicios irreparables si una vez inscrito
el precedente documento doña María Ángeles Acosta Méndez vende
seguidamente la finca y surge un tercero inatacable del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. 2.o No acompañarse el testamento, certificado de defunción
y de últimas voluntades de doña Balbina Amoedo Garrido (artículos 14
de la Ley Hipotecaria y 76 del Reglamento Hipotecario). 3.o No aparecer
nota alguna de la oficina liquidadora relativa al pago del Impuesto de
Sucesiones (artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento
de dicho Impuesto, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 21 de octubre de 1987 y 26 de enero de 1996). Los
defectos son subsanables. No se tomó anotación por suspensión por no
haberse solicitado. Contra esta nota de suspensión cabe interponer recurso
gubernativo en el plazo de cuatro meses desde esta fecha ante el Tribunal
Superior de Justicia de Galicia, con apelación, en su caso, ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado, conforme a los artículos 66 de
la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Vigo, 16 de febrero
de 1996. La Registradora interina. Fdo. Ana Isabel Rodríguez Parada".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que en la certificación exigida
por el Delegado Provincial e incorporada a la matriz de la escritura se
contiene la resolución favorable informada por la Jefa de la Unidad Jurídica
Administrativa, en virtud de la cual la titular del expediente doña Balbina
Amoedo Garrido falleció el 31 de agosto de 1990, sin amortizar la vivienda,
careciendo, por tanto, de una titularidad plena. Que la citada señora por
testamento notarial instituyó heredera universal de todos sus bienes a
doña Ángeles Acuña Méndez, compradora en el instrumento calificado
y habiéndose hecho cargo de la amortización, la Delegación Provincial
acordó el cambio de titulación del expediente en favor de doña Ángeles,
subrogándola con efectos retroactivos al momento del fallecimiento de
doña Balbina en la titularidad de la vivienda. 2. Que lo primero que hay
que tener en cuenta es que una determinada finca registral inscrita a
nombre del Instituto Galego de la Vivienda y Solo que en virtud de sus
potestades administrativas, la adjudica a doña Ángeles Acuña Méndez,
según resulta de certificación protocolizada en la correspondiente escritura
pública. Que excede de las facultades del Registrador calificar los
fundamentos que en la Administración Pública tiene para subrogar a otra
persona en una previa titularidad. 3. Que hay que recordar la
jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado que no
exige que en las escrituras públicas se justifique el estado civil de los
otorgantes, lo cual evidentemente puede ocasionar graves perjuicios a
terceros en el supuesto de falsedad del estado civil manifestado. Que en
este supuesto se trata de las potestades de la Administración Pública en
la adjudicación de viviendas sujetas a una legislación específica y con
posibilidad de los recursos administrativos y contenciosos
correspondientes sin que el Registrador pueda inquirir historias de fallecimientos y
sucesiones que pertenecen a otro ámbito jurídico. 4. Que basta contemplar
el articulado del contrato tipo de vivienda para comprender cómo, en
realidad, se trata de una compraventa que atribuye derechos personales
que solamente con la amortización del precio y el otorgamiento de la
escritura se produce el traspaso del dominio. 5. Que se insiste en que el
argumento decisivo es la potestad de la Administración Pública para adjudicar
las viviendas con arreglo a la ley. Conviene añadir que no es fácil
comprender la nota de calificación por la cita equivocada del Código Civil.
6. Que por lo que se refiere al defecto número 3 no se entiende a qué
nota se refiere la Sra. Registradora, pues se está en presencia de una
adjudicación administrativa.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota de su antecesor
informó: 1.o Que el Registrador no se excede en su función calificadora
en virtud del contenido de los artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria
y 51 del Reglamento que regulan los principios de legalidad y especialidad.
Que sí se concede al asiento la presunción de legalidad y validez
(artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria) se explica la necesidad de la
calificación del modo más extenso, pues en otro caso se queda sin fundamento
la protección por parte de los Tribunales de Justicia y el principio de
legitimación registra que necesita la seguridad jurídica. 2.o Que en la
calificación se parte del supuesto de que la transmisión se ha producido con
anterioridad al fallecimiento de la causante doña Balbina Amoedo Garrido,
como se reconoce en la cláusula tercera de la escritura calificada, ya que
la enajenación se produjo antes de la entrada en vigor de la Ley sobre
el IVA de 2 de agosto de 1985, y doña Balbina murió en 1990. Que de
lo que se trata en la escritura es de la elevación a público de una transmisión
efectuada en documento privado, anterior, en el que la Administración
interviene en acto jurídico con efectos de Derecho civil y realizada por
la heredera de la compradora, por lo que el Registrador debe apreciar
las circunstancias personales del comprador en aquella fecha y la
transmisión hereditaria. Que en este punto hay que tener en cuenta la doctrina
reiterada de la Dirección General reflejada en las Resoluciones de 15 de
enero de 1960 y 29 de septiembre de 1993. 3.o Que la exigencia de la
nota de la oficina liquidadora relativa al impuesto de secesiones viene
determinada por los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 100 del
Reglamento de dicho Impuesto, debiéndose tener en cuenta lo declarado en
las Resoluciones de 21 de octubre de 1987 y 21 de enero de 1993. 4.o Que
el recurso en la sustancia del primer defecto es repetición de otros resueltos
por el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia confirmó
la nota del Registrador fundándose en que la escritura pública cuya
inscripción se deniega revela, por incorporación documental a la misma, que
la vivienda cuya compra es su objeto fue adjudicada a doña Balbina Amoedo
Garrido con reserva de su titularidad, hasta la total amortización de su
precio, por el transmitente y adjudicante Instituto Galego da Vivienda
e Solo, organismo que reconoce que, por fallecimiento de aquélla el 31
de agosto de 1990, sin que acredite el mismo, dicha adjudicataria, al no
haber por ello amortizado la totalidad del precio, no adquirió una
titularidad plena, lo que equivale a decir que algún o algunos derechos
ten
dentes a esa titularidad habían ingresado en su patrimonio; que esto no
sería inconveniente para el otorgamiento de la escritura ni para la
inscripción que se deniega si la afirmación de sucesión hereditaria fuese
acreditada, pues la titularidad de doña María Ángeles Acuña Méndez le
proviene en parte por herencia testamentaria y en parte por sustitución
en la adjudicación para lo que pende amortizar, siendo esta evidencia
lo que en buena parte conduce a la nota denegatoria de inscripción al
no concordar plenamente la titularidad registral vigente con el origen
dominical de quien a su favor pretende registrar sin acreditar lo exacto de
su invocada adquisición.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en
sus alegaciones contenidas en su escrito de interposición del recurso
gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.278, 1.445, 1.450 y 1.451 del Código Civil y 254
de la Ley Hipotecaria artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario y las
Resoluciones de este centro directivo de 5 y 6 de mayo de 1999.
1. En el caso objeto del presente recurso, el Registrador suspende
la inscripción de una escritura de compraventa como consecuencia del
pago total de una vivienda de acceso diferido a la propiedad, de la que
fue titular doña Balbina Amoedo Garrido, subrogándose en sus derechos,
por fallecimiento de la primera titular, la compradora en la escritura por
los siguientes defectos: 1.o Porque al solemnizarse en él la transmisión
onerosa reglada por normas administrativas especiales, producida con
anterioridad, no consta el estado civil de doña Balbina Amoedo Garrido
en la fecha en que se suscribió el contrato y se pagó parte o la totalidad
del precio, o no acompañarse al expediente del que ha de resultar tal
circunstancia o cualquier otro documento que la justifique al referido dato
a los efectos previstos en las secciones 1.a, 2.a y 5.a del capítulo IV del
Título III del Código Civil. Al faltar el referido dato se pueden vulnerar
derechos hereditarios de posibles legitimarios, herederos o legatarios y
ocasionar perjuicios irreparables si una vez inscrito el precedente
documento doña María Ángeles Acuña Méndez vende seguidamente la finca
y surge un tercero inatacable del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 2.o No
acompañarse el testamento, certificado de defunción y de últimas
voluntades de doña Balbina Amoedo Garrido (artículo 14 de la Ley Hipotecaria
y 76 del Reglamento Hipotecario). 3.o No aparecer nota alguna de la oficina
liquidadora relativa al pago del Impuesto de Sucesiones (artículo 254 de
la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento de dicho Impuesto y Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre
de 1987 y 26 de enero de 1993).
2. Del contenido de la escritura resulta que: 1) Al Instituto Galego
da Vivienda e Solo "le pertenece el pleno dominio" de la vivienda
transmitida por traspaso legal del Patrimonio de la Consellería de Ordenación
do Territorio e Obras Públicas de la Xunta de Galicia; 2) En la cláusula
primera del otorgamiento se dice literalmente que "el Instituto Galego da
Vivienda e Solo, por medio de su representante en este acto, vende a
doña Ángeles Acuña Méndez, que compra, el pleno dominio de la finca
descrita en la inscripción de esta escritura, con sus derechos y
servidumbres anejos, por el precio alzado de cien mil quinientas noventa y dos
pesetas, satisfecho en su totalidad y con anterioridad a este acto, según
resulta del expediente, por lo que el representante del organismo vendedor
concede total, firma carta de pago"; 3) En la cláusula tercera se afirma
que "la presente transmisión constituye entrega no sujeta al pago del
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por haberse producido la misma
con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley sobre dicho impuesto...";
4) Se incorpora a la escritura un documento suscrito por el Delegado
Provincial del Instituto vendedor por el que se acuerda autorizar la
tramitación precisa, conducente al otorgamiento de las escrituras públicas
correspondientes, a nombre del beneficiario de la vivienda número 36,
doña Ángeles Acuña Méndez, por haber amortizado totalmente el importe
de las mismas.
3. Al contrario de lo que señala la nota del Registrador -que se
solemniza ahora una transmisión onerosa producida con anterioridad- de las
cláusulas transcritas, resulta precisamente que la transmisión del dominio
de la vivienda por título de compraventa se realiza en este acto, y dicha
afirmación no puede reputarse desvirtuada por la sola manifestación
formulada a efectos fiscales de que la entrega material -de la que no se
especifica su concepto- se materializó anteriormente en virtud de su
expediente administrativo del que, por otra parte, y a la vista de los documentos
presentados, no puede deducirse que la transmisión de la propiedad se
hubiese realizado con anterioridad. En consecuencia, constando el estado
civil del comprador en el momento del otorgamiento calificado no pude
mantenerse el defecto apuntado.
4. En consecuencia, si no consta que exista una transmisión
hereditaria, deben decaer los defectos 2.o y 3.o, que la presuponen.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
con revocación del Auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 5 de octubre de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.
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