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En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos doctrinales, por el

Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa

de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de

Aranjuez, a inscribir una escritura de segregación de fincas, en virtud

de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 16 de febrero de 1994, mediante escritura pública autorizada por

el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, el

Alcalde-Presidente del ilustrísimo Ayuntamiento de la citada ciudad, autorizado por

acuerdo de la Comisión de Gobierno, en sesión celebrada el 6 de febrero

de 1990, según certificado que se adjunta del Secretario general, segregar

de una finca calificada de suelo urbano, de la que se han efectuado diversas

segregaciones, una parcela.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Aranjuez, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción

del precedente documento por observarse en el mismo los siguientes

defectos subsanables: 1) No se acompaña carta de pago que acredite la

Liquidación del Impuesto (art. 51.13 del Reglamento Hipotecario). 2) La

descripción de la finca matriz de la que ahora se segrega es necesariamente

incorrecta, por cuanto mantiene a la fecha del documento que se califica,

los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener

en cuenta que, con posterioridad, se ha procedido ya a la segregación

de dos parcelas. 3) No se procede a la descripción del resto de la finca

matriz, que queda tras la segregación que ahora se pretende (arts. 47

y 50 del Reglamento Hipotecario).

Contra esta calificación, se puede interponer recurso gubernativo ante

el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y en apelación ante la Dirección

General de los Registros y del Notariado, de conformidad con lo dispuesto

por los artículos 12 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Aranjuez, 10

de junio de 1994. La Registradora. Fdo.: María Victoria Tenajas López."

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

a efectos meramente doctrinales, contra los defectos segundo y tercero

de la anterior calificación, y alegó: 1. Que el primero de los defectos

señalados en la nota ha quedado subsanado mediante la presentación de la

correspondiente carta de pago. 2. Que, por tanto, en cuanto a los defectos

segundo y tercero de la nota de calificación hay que señalar: A) En relación

con la descripción de la finca matriz: a) Que conforme a lo que dice la

Resolución de 2 de enero de 1928, la exigencia legal de expresar la

descripción y cabida total de la finca matriz tiene por finalidad evitar que

de un inmueble inscrito se puedan segregar indefinidamente parcelas de

cabida ficticia. En el presente supuesto es suficiente la descripción de

la suerte o porción que sufre la disgregación, sin que la descripción genérica

de la totalidad de la finca matriz, como unidad registral, produzca

problemas de confusión o de identificación; b) Que puede darse el caso de

que las segregaciones se hayan realizado ante diferentes Notarios,

desconociendo recíprocamente dichas segregaciones, por lo que la superficie

de la finca matriz, según los títulos, puede ser distinta; c) Que incluso

las diversas segregaciones pueden no haber tenido aún acceso al Registro

de la Propiedad por cualquier causa, por lo que la superficie, según el

título, en la realidad puede ser distinta de la reflejada en el Registro;

d) Que aunque en el momento de autorizarse el título, exista aún superficie

para la segregación, puede llegar la escritura al Registro después de quedar

la superficie inscrita insuficiente para la segregación realizada; y e) Que

en el título calificado se contiene la descripción del Registro, con la

superficie originaria, si bien se indica que "se han efectuado diversas

segregaciones". Que en la certificación unida a la matriz, se descubre las

segregaciones realizadas anteriormente y que coinciden con las reflejadas al

margen de la inscripción de la finca matriz. B) En relación con la

descripción del resto se significa: a) Lo que dicen las Resoluciones de 8 de

mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965; b) Que con la calificación unida

a la matriz se describe el resto separadamente; en la que se señala la

nueva cabida, cumpliéndose íntegramente lo dispuesto en el Reglamento

Hipotecario; y c) Que los documentos unidos a la matriz, forman parte

de la escritura pública, y la Registradora debía haber calificado en su

integridad el documento, por lo que debía haberse dado cuenta que sí

se describía el resto.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

en cuanto a lo formulado por el Notario recurrente en lo referente al

defecto segundo de la nota de calificación, hay que citar los artículos 21

de la Ley Hipotecaria, y 170-1. o , 171 y 173 del Reglamento Notarial. Que

dichos preceptos se han incumplido en la escritura recurrida. Que al señor

Notario no le resultaba desconocida la existencia de segregaciones

anteriores que modificaban la superficie y los linderos de la finca matriz, ya

que fueron hechas bajo su fe. Que, además, el principio de especialidad

o determinación registral, exige la expresión de la descripción del inmueble

sobre el que se realizan las operaciones registrales. Que la Resolución

de 2 de enero de 1928, no es aplicable al caso que en este recurso se

contempla. Que a lo expuesto por el señor Notario, en lo referente al

tercer defecto de la nota de calificación, cabe citar los artículos 30 de

la Ley Hipotecaria; 47-1. o y 50-1. o del Reglamento Hipotecario. Que en

relación de estos artículos con la escritura calificada hay que considerar:

1. o Que en ningún momento la escritura describe el resto de la parcela

una vez realizada la segregación; 2. o Que los dos artículos citados del

Reglamento Hipotecario exigen, aparte de la determinación del lindero,

por el que se ha efectuado la segregación, "la modificación en la extensión"

que se produce en la matriz como consecuencia de la segregación. Que

en la escritura calificada no se indicaba el lindero, pero es que, además,

la certificación del Ayuntamiento, a la que se remite el recurrente,

demuestra claramente que tampoco es correcta la extensión que dice queda de

la finca matriz tras las segregaciones. 3. o Que los artículos 47 y 50 del

Reglamento Hipotecario, admiten la falta de descripción del resto en toda

su extensión "cuando no fuere posible la descripción de dicho resto". Que

en este caso no existe ninguna razón que impida esa descripción completa.

Que las Resoluciones de 8 de mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965,

invocadas por el señor Notario, son anteriores a la reforma del Reglamento

Hipotecario de noviembre de 1982. Que el Notario recurrente insiste en

el valor de la certificación del Ayuntamiento, pero a este respecto cabe

alegar: A) Que si la certificación se equipara a la escritura, bastaría con

remitirse a la certificación o considerar título suficiente para la segregación

la certificación administrativa como ocurre con la Ley de Patrimonio del

Estado. Que el Reglamento Hipotecario obliga a que la descripción del

resto conste en escritura pública; B) Que median cuatro años entre la

certificación y la escritura calificada; C) Que según el recurrente, la

certificación describe el resto de la finca matriz tras las segregaciones y se

indica la nueva cabida, pero omite que la certificación no indica el lindero

o linderos por el que se ha efectuado la segregación y que la cabida que

se expresa en la misma es incorrecta; D) Que el valor de la certificación

que queda unida a la escritura, tras la legitimación de las firmas, es para

hacer constar las facultades del señor Alcalde, interviniente en la misma

y para nada más. Que cabe citar la Resolución de 31 de diciembre de 1924

y el artículo 256 del Reglamento Notarial.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó

la nota de la Registradora, fundándose en las alegaciones de aquélla.

VI

El Notario recurrente, apeló, a efectos doctrinales el auto presidencial,

manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición

del recurso.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 9 de la Ley Hipotecaria, y 47, 50 y 51 del Reglamento

Hipotecario, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de junio

de 1963, 23 de octubre de 1965, 22 de marzo de 1973, 26 de septiembre

de 1979 y 21 de noviembre de 1994.

1. El primero de los defectos recurridos opuesto a la inscripción de

la escritura de segregación, consiste en que la descripción de la finca

matriz es incorrecta, por mantener a la fecha del documento calificado

los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener

en cuenta que con posterioridad se ha procedido ya a la segregación de

dos parcelas.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de

especialidad exige que la finca, por ser elemento básico sobre el que se centran

todos los derechos inscribibles, sea descrita con arreglo a las prescripciones

legales, a fin de que pueda ser identificada con toda precisión, y por ello

los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establecen

que las inscripciones se practicarán expresando la situación, linderos,

medida superficial y demás circunstancias que contribuyan a la

identificación del inmueble.

Ahora bien, en el presente caso la finca matriz sobre la que se opera

es el resto resultante de otras segregaciones anteriores, y en tales supuestos

se atenúa el rigor de los citados preceptos, bastando con cumplir respecto

de aquélla los requisitos mínimos establecidos por los artículos 47 y 50

del Reglamento Hipotecario para los casos de imposibilidad de descripción

completa del resto de la finca matriz objeto de segregación, es decir,

expresando la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde

se haya efectuado la segregación. En el presente caso, la descripción

aportada de la finca matriz se complementa con la afirmación de que sobre

la misma "se ha efectuado diversas segregaciones", lo cual resulta suficiente

ya que aun cuando no se especifica la cabida afectada por tales

segregaciones ni los linderos por los que se han efectuado las mismas, no queda

indeterminada la superficie ni los límites de tal finca, ya que resultan

del propio Registro -según se desprende de la certificación aportada en

trámite de recurso en virtud de providencia para mejor proveer-, en el

que consta haberse practicado sobre la misma finca dos segregaciones

previas, con sus respectivos datos de cabidas y linderos. Todo lo cual

conduce a la revocación del citado defecto.

2. El segundo de los defectos de la nota que se recurre, rechaza la

inscripción de la escritura por estimar que la misma no contiene la

descripción del resto de la finca matriz que queda tras la segregación que

ahora se pretende.

Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que al practicarse

una segregación de un inmueble, los artículos 47 y 50 del Reglamento

Hipotecario imponen la necesidad, no sólo de una descripción completa

de la porción segregada que va a constituir una nueva finca independiente,

sino también del resto que resulte sobre la finca matriz "cuando fuere

posible", a fin de concordar la nueva situación resultante con los asientos

registrales; pero como en ocasiones, especialmente en supuestos de

múltiples segregaciones operadas de forma sucesiva sobre una misma finca,

no es posible una descripción completa del resto, los propios artículos 47

y 50 prescriben que, en tales casos, en lugar de describir la porción restante,

se haga constar solamente la modificación en la extensión y el lindero

o linderos por donde se haya efectuado la segregación.

En el presente caso, aparecen suficientemente determinadas tales

circunstancias, ya que el requisito de la modificación en la extensión va

implícito en la propia operación de segregación efectuada, al implicar ésta

una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de

la extensión superficial de la parcela segregada, es decir, en una superficie

de 2.288 metros cuadrados, y en cuanto al lindero o linderos por el que

se efectúa la segregación, los mismos resultan por la vía de la expresión

de la colindancia de la finca matriz, o de partes previamente segregadas

de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad, por alguno

de los vientos de la segregada, máxime al haberse incorporado a la escritura

una certificación de acuerdos municipales, a fin de complementar la

legitimación bajo la que interviene el Alcalde del Ayuntamiento propietario

de la finca matriz y de acreditar el otorgamiento de la oportuna licencia

administrativa, en la que se describe, junto con otras dos distintas

-precisamente las dos fincas que segregadas de la misma matriz, constan ya

inscritas en el Registro-, la parcela ahora segregada y el resto resultante

del conjunto de las segregaciones a que se refiere, y ello con todos los

requisitos de situación, cabida y linderos impuestos por la legislación

hipotecaria. Todo lo cual conduce igualmente a la revocación de este segundo

defecto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la nota de calificación y el Auto presidencial.

Madrid, 25 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.