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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora doña Pilar Aragón Hervás, en representación de «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Alcoy, don Vicente Domínguez Calatayud, a practicar determinadas cancelaciones, en virtud de apelación del Registrador.

Hechos

I

En autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Alcoy bajo el número 101 de 1994, se dictó sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento financiero suscrito entre «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima» y determinada entidad que posteriormente, con consentimiento de la arrendadora, cedió sus derechos a «Dercovil, Sociedad Limitada», arrendamiento y cesión que habían causado las inscripciones octava y novena de la finca 27.184 del Registro de la Propiedad de la misma ciudad. Y en virtud de providencia de 26 de febrero de 1996 se acordó librar mandamiento al Registrador, junto con testimonio de la sentencia, para que practicase la cancelación de la inscripción que había causado aquel contrato y su subrogación, así como de todas las cargas posteriores en relación con trabas efectuadas por terceros sobre los derechos que ostentaba la demandada.

II

Presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad de Alcoy, fue calificado con la siguiente nota: No se practica la cancelación ordenada en el precedente mandamiento: 1) en cuanto a la anotación preventiva de embargo letra A porque no es título formal cancelatorio adecuado para obtenerla el mandamiento dictado en ejecución de la sentencia recaída en autos de juicio declarativo de menor cuantía número 101/94, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Alcoy. El citado mandamiento cancelatorio es incongruente: Con la sentencia que pretende ejecutar a nivel registral, pues no la ejecuta en sus propios términos, ya que la citada sentencia en ningún momento declara el alzamiento de la traba ni la cancelación de su reflejo registral, la anotación preventiva de embargo letra A. Con el procedimiento del que dimana, autos de juicio declarativo de menor cuantía número 101/94, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Alcoy, en los que se ejercita la acción que para el arrendador financiero dimana del artículo 1.124 del Código Civil pretensión que no es idéntica a la del artículo 1.504 del Código Civil. El ejercicio triunfante de esta pretensión concluye con una sentencia constitutiva de la resolución, lo que conlleva la recuperación por el arrendador de los derechos del arrendatario, sujetos, en este caso, a la anterior efección de los mismos al proceso de ejecución número 75/93, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Alcoy. No habiéndose tomado anotación preventiva de la demanda de resolución en el Registro de la Propiedad, no quedan los titulares de asientos registrales posteriores vinculados a ese procedimiento, sino al revés, el que pretende la resolución sujeto, en este caso, a una traba procesal reflejada en el Registro antes de que en él tuviere cualquier constancia el proceso de resolución, pues no hay que olvidar que los posibles efectos retroactivos de la sentencia resolutoria hay que coordinarlos con la publicidad registral. Por todo ello, el título hábil para lograr la cancelación de la anotación preventiva de embargo sería el mandamiento cancelatorio de la misma que libre el Juez que la ordenó practicar en los mismos autos de juicio ejecutivo número 75/93, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcoy. 2) En cuanto a la inscripción del contrato de «leasing» y correlativa de los derechos del arrendatario financiero, esta inscripción no se cancela porque es soporte registral de la anotación preventiva de embargo letra A, que tampoco se cancela por las razones antes aludidas.

El defecto se considera subsanable toda vez que el testimonio de la sentencia se le puede acompañar el mandamiento cancelatorio dictado por el Juez que conozca de los autos de juicio ejecutivo número 75/93 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Alcoy. Todo ello resulta de los artículos 1.057, 1.058, 1.124, 1.295, 1.298, 1.504 y 1.527 del Código Civil; de los artículos 1.3, 17, 32, 34, 37, 38, 40.2 y 4, 42.1 y 4, 83, 84 y 131.5 de la Ley Hipotecaria; de los artículos 173, 174, 175.2 y 6 y 236.d) del Reglamento Hipotecario; del artículo 18.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; del artículo 24 de la Constitución Española y, entre otras, de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de marzo y 5 de mayo de 1993. Contra esta calificación suspensiva de lo ordenado en el mandamiento precedente podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, y, en su caso, posteriormente, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma prevista en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento dictado para su ejecución. Alcoy, 10 de mayo de 1996.‒El Registrador de la Propiedad, Vicente Domínguez Calatayud.

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Pilar Aragón Hervás, en nombre de la mercantil «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que la existencia posterior a la inscripción de «leasing» del asiento de anotación de embargo, no sobre la finca, sino sobre los derechos que sobre ella ostentaba «Dercovil, Sociedad Anónima», derivados exclusivamente del contrato de leasing, únicos de los que podría ser titular, y de fecha posterior a la inscripción del «leasing», que publicaba ante terceros las condiciones del contrato y entre ellas la posibilidad de su resolución por incumplimiento, hace que el embargo de tales derechos por Caja Madrid queden, por definición, supeditados a la vigencia del contrato de «leasing», de tal modo que resuelto éste mediante Sentencia judicial firme, desaparecen tales derechos y debe cancelarse lógicamente tal embargo de forma idéntica a como acontece con cualquier anotación de embargo o carga posterior ante la ejecución o adjudicación en virtud de título previo inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad y por mor de los principios de prioridad y fe pública registral y por así disponerlo el artículo 79, números 2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria. Que el hecho de no haber obtenido «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima» anotación preventiva de su demanda en modo alguno puede impedir lo anterior ya que: a) La publicidad registral de los derechos de «Dercovil, Sociedad Anónima» vienen contenidos en la inscripción octava que contiene todas las condiciones de los derechos derivados del contrato de «leasing» y que el embargante posterior conoce perfectamente que pueden desaparecer tales derechos en el caso que resultare resuelto el contrato ante el incumplimiento de lo pactado, con lo que resuelto el contrato y extinguido el derecho embargado procede la cancelación de la anotación de embargo posterior a la inscripción del contrato de «leasing». b) Que la anotación de demanda como medida preventiva en el caso presente no era de utilidad si al anotar la demanda de «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima» ya se hubiera presentado el embargo de los derechos por Caja Madrid; c) El embargo posteriormente anotado sobre los derechos de «leasing» está naturalmente condicionado a la existencia y subsistencia de tales derechos, de manera que resuelto el contrato de «leasing», desaparecen los derechos de «Dercovil, Sociedad Anónima» y, por ende, el embargo sobre ellos trabado. Que los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil se considera que son inaplicables al tratarse de un contrato de «leasing» atípico, que se rige por sus propios pactos inscritos y amparados por la fe pública registral. Que los efectos retroactivos de la sentencia que indica el señor Registrador se produce precisamente por la posibilidad de resolución contractual por incumplimiento que se encuentra publicada en el Registro de la Propiedad al constatar el contrato de «leasing». 2. Que se deniega la cancelación de las inscripciones del contrato de «leasing» y su subrogación ordenadas por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Alcoy en ejecución de Sentencia firme recaída, lo que se considera erróneo en virtud de lo expuesto anteriormente. 3. Que se considera por el señor Registrador que tales defectos son subsanables en el momento que se cancele el embargo a favor de la Caja de Ahorros de Madrid, pero no tiene en cuenta que: a) El embargo de derechos de «Dercovil, Sociedad Anónima», derivados del contrato de «leasing», se produce en autos del juicio ejecutivo número 75/93, seguidos por Caja de Ahorros de Madrid contra «Dercovil, Sociedad Anónima». b) Que, por tanto, «Bansander de Leasing, Sociedad Anónima» no es parte en tal procedimiento. c) Que «a sensu contrario» se alega por inaplicables los fundamentos de derecho contenidos en la calificación registral impugnada. Que, por último, se citan expresamente los artículos 79, números 2 y 3 y del artículo 221 al 237 de la Ley Hipotecaria.

IV

El Registrador en defensa de su nota, informó: Que la cuestión que se debate en el presente recurso es la de si el ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1.124 del Código Civil, aún reflejada con sus modalizaciones convencionales en la escritura y en la inscripción registral correlativa la posibilidad de ejercicio en caso de incumplimiento por una de las partes, puede oponerse a un embargante que anotó en el Registro de la Propiedad la traba, teniendo en cuenta que la demanda en la que se ejercitó la pretensión resolutoria no se dirigió contra él, ni al tiempo de practicarse la anotación preventiva de embargo publicaba el Registro más que la posibilidad estructural y teórica de ejercer la facultad resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil y no su efectivo ejercicio mediante la interposición de la correspondiente demanda de resolución anotada preventivamente en el Registro al amparo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Que se considera que el solo reflejo registral de la facultad resolutoria tácita, el derecho concedido al contratante cumplidor por el artículo 1.124 del Código Civil, modalizado o no por las partes, no significa, sin más, que el efectivo ejercicio de la facultad resolutoria sea oponible a terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria o anotantes ulteriores a la inscripción del contrato bilateral. Para que los terceros y los anotantes ulteriores a la inscripción del contrato que se resuelve puedan quedar afectados por la sentencia resolutoria, sería necesario que figurara anotada en el Registro la demanda de resolución al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria o que ésta se hubiera dirigido también contra ellos en cuanto afectados por la resolución extintiva del derecho por ellos adquiridos con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que la facultad resolutoria tácita no opera con el automatismo de una condición resolutoria propiamente dicha o del pacto comisorio del artículo 1.504 del Código Civil. Que en la condición resolutoria tácita se exige de manera ineludible acudir a los Tribunales para su ejercicio, si quien incumple no se aviene a la resolución, caso en que ésta se produce por el acuerdo de resolución que, por exigencias del artículo 3 de la Ley Hipotecaria ha de documentarse en escritura notarial, surtiendo efectos desde la fecha de la escritura entre las partes y frente a terceros desde su constitución registral. Que la condición resolutoria o pacto comisorio pactados e inscritos en el Registro de la Propiedad perfilan los límites del derecho cuya transmisión pueden resolver, de modo que quienes lo adquieren o lo traban, lo adquieren o traban con ese límite y automáticamente se ven afectados por la resolución sin necesidad de darles intervención alguna en el proceso de resolución; quienes adquieren o anotan el derecho cuya transmisión se resuelve por el mecanismo de la facultad resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil, lo adquieren libre de todo límite o amenaza, en principio, y ello con independencia de que el Registro refleje expresamente la facultad resolutoria a la que la constancia tabular nada añade ni altera su naturaleza. Para que ese derecho adquirido por terceros o anotado por embargantes salga del patrimonio de aquéllos o del poder de disposición del Juez, hace falta que los terceros hayan sido demandados en juicio de resolución, pues lo contrario significaría ignorar los efectos protectores del principio de fe pública registral (artículos 34 y 40, último párrafo, de la Ley Hipotecaria) y que los embargantes hayan sido igualmente demandados en el mismo procedimiento en el que se declara extinguido el derecho que se constituyó con el negocio que ahora se resuelve o que el contratante cumplidor de lo que le incumbe acceda al procedimiento ejecutivo y ejercite la oportuna tercería de dominio o la tercería de mejor derecho. Que, así pues, la facultad resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil no es, con la doctrina dominante actual, una propia condición resolutoria, ni su origen reside en la voluntad negocial de las partes, sino que reside en la misma ley que la incorpora a la estructura del negocio en consonancia con su carácter bilateral o sinalagmático. Que teniendo su origen en la propia ley, su reflejo en la escritura y su constancia registral no tienen mayor transcendencia que la de dar a conocer a eventuales adquirentes las modalizaciones que la autonomía de la voluntad de los contratantes haya podido introducir en los requisitos para su ejercicio. Que en el caso debatido, el efecto resolutorio se pretende frente a un anotante posterior del derecho recuperado por consecuencia de la resolución decretada sobre la eficacia del negocio jurídico de arrendamiento financiero. El anotante en la vía de apremio no reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero tampoco necesita reunirlos para que se le dispense la protección registral. La anotación preventiva de embargo es respecto al embargo un mero reflejo registral, un requisito de oponibilidad «erga omnes» de la traba procesal del bien embargado, del poder dispositivo atribuido al Juez que conoce del ejecutivo al objeto de realizar el bien y satisfacer el crédito del actor actuando la potestad jurisdiccional sin necesidad de constatación registral alguna, que si se lleva a efecto es para coordinar el Registro con el Juzgado en que se sigue la ejecución y remitir a él a los adquirentes o anotantes posteriores de la finca o derecho embargado que acudan al Registro a inscribir o a anotar si no quieren verse sometidos a la correspondiente purga de su adquisición o traba. Que al anotante no le ampara la fe pública registral, pero le protege la potestad jurisdiccional que entra en el Registro por la puerta de la anotación haciendo innecesaria la protección de la fe pública registral. Que los derechos de este anotante frente a la resolución por incumplimiento de contrato son fundamentalmente los recogidos en los artículos 1.532 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Que el título que fundamenta remotamente la resolución y consiguiente pretensión cancelatoria es el contrato de arrendamiento financiero inscrito en el Registro con la superflua referencia a la facultad resolutoria tácita antes de que en él se extendiera la anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar, pero el título resolutorio es la sentencia de resolución firme; que aunque ésta fuera anterior a la traba (que en este caso no lo es), presentado el título resolutorio después de extendida la anotación, hay que tener en cuenta lo que se establece en las Resoluciones de 23 de marzo y 5 de mayo de 1993 resolviendo la Dirección General que el Registrador no puede proteger al adquirente retrasado y pasivo, apreciando de oficio la prioridad material de su título, sino que es el propio adquirente quien, al observar cuándo inscribe su título la traba anotada, ha de personarse en el procedimiento ejecutivo en marcha y alegar en él lo que a su derecho convenga, en el caso resuelto, a través de la tercería de derecho. En otro caso, el arrendador recuperará consolidado su pleno dominio, pero sujeto a la traba procesal recaída y tendrá que acudir al Juez que la decretó para lograr su alzamiento. Que la sentencia firme de resolución decretó desde su fecha la del arrendamiento financiero, la decadencia del título y condenó al arrendatario financiero demandado a la entrega de la posesión del inmueble arrendado a la sociedad arrendadora. Que nada se decía en la sentencia sobre la anotación preventiva de embargo practicada. Que el mandamiento dictado por la señora Juez en ejecución de la sentencia de resolución recaída ordena más de lo que decreta la sentencia, la cual no es ejecutada en sus propios términos, pues dicha sentencia no ordenó la cancelación de las cargas posteriores en relación con las trabas efectuadas por terceros sobre los derechos que ostentaba la demandada «Dercovil, Sociedad Anónima», derivados de dicho contrato de arrendamiento financiero y opción de compra, por lo que se conculca en el mandamiento el inciso inicial del párrafo segundo del retículo 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, situando al anotante en la indefensión procesal que proscribe el artículo 24 de la Constitución Española. Que se reconoce que la calificación recurrida fue quizás excesiva en cuanto a la negativa a cancelar las inscripciones octava y novena de arrendamiento financiero y de su cesión respectivamente, en cuanto que eran y son soporte registral de la anotación preventiva de embargo subsistente.

V

La Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcoy, admitió la incongruencia entre la sentencia, dictada en los términos pedidos por la actora, y el mandamiento cancelatorio expedido, asimismo en los términos pedidos por la actora, excediéndose en este sentido el mandamiento calificado; no obstante, no se encuentra motivo alguno para denegar la cancelación de la inscripción del contrato resuelto y de su subrogación, aspecto este en el que sí es plenamente congruente el mandamiento expedido con la sentencia dictada, destacando que al haberse declarado la resolución del mencionado contrato y subsiste su reflejo registral se crea una apariencia en el Registro que no corresponde con la realidad.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador fundándose en que lo que se refiere a la cancelación de las inscripciones del contrato de arrendamiento financiero con opción de compra y su subrogación es patente su procedencia, en atención a la efectiva y firme declaración judicial, congruente con el mandamiento expedido, de resolución de dicho contrato y al amparo del artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria; y en lo que se refiere a la cancelación de la anotación preventiva de embargo de los derechos derivado de dicho contrato, es necesario señalar que el embargo mismo y su anotación no pueden recaer sino sobre aquello de lo que es titular el embargado, sin que el embargo ni su anotación preventiva registral puedan convertir al embargado en titular de derechos o bienes que no tiene, y cuando se produce la nota de calificación impugnada el embargado ya no es titular del arrendamiento financiero restante y opción de compra, a consecuencia de la resolución del contrato judicialmente declarada por sentencia firme, ya que se trata de un embargo de los derechos de arrendamiento restantes en el tiempo al momento de la anotación de embargo y del derecho de opción de compra llegado el término de éste, todo ello sometido a la expresa cláusula resolutoria del contrato, por lo que producida esta resolución con arreglo a derecho, el embargado pierde la totalidad de estos derechos y el embargo pierde su contenido; por todo ello, procede cancelar la anotación preventiva de embargo por aplicación de los artículos 40.b) y 79.2 de la Ley Hipotecaria.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución; 1.252 del Código Civil; 1, 20, 40, 42.1.º, 82, 83, 84 de la Ley Hipotecaria y 198 de su Reglamento, y las Resoluciones de 15, 16 y 17 de junio de 1998.

1. Es objeto de recurso la negativa del Registrador a cancelar la inscripción de un derecho de derecho de arrendamiento financiero sobre una finca, que se declara resuelto por sentencia judicial, y la posterior anotación preventiva de embargo del derecho inscrito a favor del arrendatario: este último por incongruencia del mandamiento al no contener la sentencia a que da ejecución pronunciamiento alguno sobre la extinción y cancelación de la traba, ni ser el procedimiento seguido, de cuya demanda no se tomó anotación en el Registro, hábil para ello, precisándose mandamiento cancelatorio librado por el mismo Juez que acordó tal anotación; y en cuanto a la inscripción del derecho, porque su cancelación implicaría el dejar sin soporte registral la anotación posterior de embargo.

Aun cuando el Registrador, en su informe, se muestra favorable a una reconsideración de su nota en el sentido de admitir la cancelación de la inscripción del derecho que se declara resuelto, la revocación total de aquella misma y la apelación de que ha sido objeto el auto en cuanto a la totalidad de su parte dispositiva, obligan a examinar ambas cuestiones.

2. Coinciden éstas sustancialmente con las que ya han sido objeto de resolución por este centro directivo en varias ocasiones (vide Resoluciones de 15, 16 y 17 de junio de 1998). Por lo que a la cancelación de embargos sobre el derecho inscrito a favor del arrendatario se refiere, ha de tenerse en cuenta: a) Que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento de su titular, bien la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); b) Que es, igualmente, regla general que las inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial precisan para su cancelación de providencia ejecutoria, a cuyo fin ha de instarse la cancelación del Juez competente (artículo 83 de la misma Ley); c)  Que los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes (artículo 1.252 del Código Civil), de suerte que no pueden afectar a terceros salvo que se hubiera anotado preventivamente la demanda, y ésta prosperase en virtud de sentencia firme en cuyo caso ésta será título suficiente para cancelar los asientos posteriores, contradictorios o limitativos del derecho a inscribir (cfr. artículos 42.1.º de la Ley Hipotecaria y 198 de su Reglamento); d) Que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), de la que es manifestación el principio registral de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) que impide la cancelación de un derecho inscrito o anotado sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho en los términos que la Ley le conceda. Por todo ello, ha de concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelación de asientos posteriores a del demandado y condenado en virtud de una sentencia dictada en procedimiento seguido exclusivamente frente a éste y no condicionados por la anotación preventiva de la demanda.

3. Cuestión distinta es la que plantea la cancelación del derecho cuya resolución se ha declarado en la sentencia. Respecto de él se da el presupuesto que para su cancelación contempla el citado artículo 82 de la Ley Hipotecaria y ningún obstáculo existe para su constatación registral en cuanto con ello se logrará la deseable concordancia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral, evitando, a la vez, que puedan acceder al Registro eventuales actos dispositivos realizados por o en nombre del titular de un derecho ya extinguido, aun cuando esa extinción y consiguiente cancelación no puedan perjudicar a terceros (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando el auto apelado en cuanto resolvió que era procedente la cancelación de la anotación preventiva de embargo sobre el derecho inscrito y desestimarlo, confirmando aquel auto en cuanto acordó que era procedente la cancelación de la inscripción del arrendamiento financiero.

Madrid, 8 de febrero de 2000.‒El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.