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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Luis Tierno Guarda, en nombre de «Riversan, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Benalmádena, número 1, don José María García-Urbano, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En autos de juicio ejecutivo, 40/92, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 1, de Fuengirola, a instancia de «Riversan, Sociedad Anónima», contra «Promociones Inmobiliarias Costa del Sol, Sociedad Anónima» trabado embargo sobre la finca registral 17.109 del Registro de la Propiedad de Benalmádena, destinada a aparcamiento e inscrita a favor de la demandada, con fecha 4 de marzo de 1992 se practicó anotación preventiva de embargo letra A.

El 2 de noviembre de 1993, fue inscrito en el citado Registro de la Propiedad escritura de compraventa de tres participaciones indivisas de la finca referida. En cada una de las tres inscripciones separadas de dominio se consigna la afectación de dichos aparcamientos al embargo letra A y también a las anotaciones de embargo B, C y D, de fechas 27 de marzo y 20 de mayo de 1992 y 26 de marzo de 1993. En autos número 430/94, de tercería de dominio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1, de Fuengirola, a instancia del comprador de las tres participaciones indivisas de la finca registral número 17.109 contra «Riversan, Sociedad Anónima» y «Promociones Inmobiliarias Costa del Sol, Sociedad Anónima», fue dictada sentencia, con fecha 8 de junio de 1994, en la que se estimó parcialmente la demanda interpuesta, declarando que las fincas descritas son propiedad del actor, sin que haya lugar a alzar el embargo trabado sobre las mismas en los autos de juicio ejecutivo 40/92, por ser dicho embargo anterior a la transmisión dominical formalizada en la escritura de compraventa.

El 9 de febrero de 1996 se dictó Auto en el procedimiento ejecutivo 40/92, por el que se adjudica la totalidad de la finca registral 17.109 al cesionario del remate.

II

Presentado en el Registro de la Propiedad de Benalmádena, número 1, testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, fueron calificados con la siguiente nota: «Inscrito el presente documento, únicamente en cuanto a la participación de once catorceavas partes indivisas, al tomo 590, libro 20, folio 217, finca número 1166, inscripción la. Se deniega la inscripción respecto de la participación de tres catorceavas partes indivisas, por aparecer las mismas desvinculadas e inscritas a nombre de terceros (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), y no ir dirigido el procedimiento contra ellos; y por haber caducado la anotación de embargo letra A de fecha cuatro de marzo de mil novecientos noventa y dos, de la que traería causa dicha adjudicación. Y asimismo, se deniega la cancelación de la anotación de embargo letra D de fecha veintiséis de marzo de mil novecientos noventa y tres, por tener carácter previo a la adjudicación (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses desde esta fecha, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y concordantes. Benalmádena, a 22 de mayo de 1996. El Registrador. Firma ilegible».

III

El Procurador de los Tribunales, don Luis Tierno Guarda, en representación de «Riversan, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: A) Que respecto a denegarse la inscripción en cuanto a tres catorceavas partes indivisas, «por aparecer inscritas a nombre de terceros y no haberse dirigido contra ellos el procedimiento», tal criterio resulta insostenible por cuanto: 1. El embargo trabado sobre la finca matriz es anterior, y la adquisición se lleva a cabo con dicha afección. 2. Porque en el procedimiento de tercería seguido por el adquirente de las tres catorceavas partes se declaró «no haber lugar a alzar el embargo trabado sobre las fincas individualizadas constituidas sobre dichas participaciones». 3. Porque la adjudicación se llevó a cabo vigente la anotación preventiva de embargo, la cual no tiene carácter constitutivo, y siendo la adquisición del titular registral posterior al embargo que originó dicha enajenación, no resulta necesario ni posible dirigir contra él el procedimiento de ejecución. Que la aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ha de ser interpretada «a contrario sensu», ya que constaba previamente anotado el derecho de la persona en cuyo nombre se otorgó la adjudicación, durante la vigencia de la anotación preventiva de embargo, sin que pueda jugar en contra del adquirente, en aras de la seguridad jurídica y la fe pública registral al tiempo de la enajenación, que la citada anotación preventiva hubiera caducado al tiempo de expedirse el testimonio del auto de adjudicación y, consiguientemente, de presentarse el mismo en el Registro. B) Que en lo que se refiere a la denegación de la cancelación, ordenada en el propio auto de adjudicación expresamente, de la anotación de embargo letra D) a favor del Banco Exterior de España, la justificación esgrimida por el Registrador resulta aún mas inaceptable todavía, ya que la anotación de embargo letra A, de fecha 4 de marzo de 1992 se encontraba vigente cuando se dictó el auto de adjudicación, y dicha adjudicación a la que se traslada la prioridad ganada por la anotación, tiene carácter preferente sobre la anotación posterior que se ordena cancelar, letra D, de 26 de marzo de 1993 (Resolución de 28 de julio de 1989). Que a este punto cabe aplicar el principio de seguridad jurídica y registral que se ha expuesto en el punto anterior. Que tampoco es oponible la tesis de que habría de haberse solicitado la prórroga de la anotación preventiva de embargo, pues la adjudicación produce la consolidación de la efectividad del derecho que con aquél se pretendía garantizar y resultaría incongruente que se expidiese por el Juzgado un mandamiento mandando prorrogar una anotación de embargo que se había ordenado cancelar por otra de fecha anterior. Que según doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado la anotación preventiva de embargo no tiene carácter constitutivo y el embargo no deja de existir por el hecho de que la anotación no se haya efectuado o haya caducado, máxime cuando la caducidad se produce con posterioridad a la enajenación. Que es inaplicable el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: A) Que con relación a la denegación de la inscripción de la adjudicación respecto a las tres participaciones indivisas, a lo que sostiene el recurrente, hay que considerar: Que no se ha puesto en duda en la calificación que el adquirente de las participaciones tenía que soportar, desde el momento mismo de su adquisición, con el embargo Letra A; y precisamente porque le afecta la nota se redactó en los términos reseñados. De haberse considerado que el embargo no le afectaba, la calificación se hubiera reducido a la cita del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que el embargo, ciertamente afecta al titular de esas participaciones, pero en lo que cualquier anotación de embargo afecta a una finca, durante el período de vigencia. Transcurrido dicho período, el titular registral sí fue el mismo contra el que se dirigió el procedimiento, sigue tan afectado por la traba como si la anotación estuviese vigente e, incluso, como si nunca se hubiese reflejado en el Registro. Respecto a tercero la afectación, desde el inicio, es fatal. Que mientras esté el embargo registralmente vigente, sea por su inicial determinación, o sea por su posterior prórroga, el tercero sufre la traba como el propio titular dominical demandado, pero, después de su vigencia, es como si nunca hubiese estado embargada la finca. No influye la causa por la que la anotación deja de estar vigente en el Registro. Que no se pone en cuestión la vigencia extrarregistral del embargo, o el supuesto carácter constitutivo de la resolución en que se acuerde; simplemente se afirma que si el Registro proclama la caducidad de una anotación preventiva de embargo, los terceros posteriores a dicha anotación dejan de tener ese carácter posterior y, en consecuencia, dejan de verse perjudicados por ella. Que si el interesado temió por la vigencia registral del embargo debió, a tiempo, solicitar del Juzgado su prórroga. B) Que respecto a la segunda parte de la nota de calificación, hay que señalar: Que en lo anteriormente expuesto se ha pretendido dejar claro el diferente plano, registral y extrarregistral, en que se desenvuelven las medidas cautelares, como el embargo. Que lo dicho sobre la cesación de los efectos del embargo caducado respecto a los titulares dominicales debe aplicarse a los titulares de embargos posteriores. Que una vez rechazada la inscripción de las adjudicaciones, pierde interés para el adjudicatario la cancelación de unas cargas que, registralmente, ya no le van a perjudicar ni a beneficiar. Que la pretensión del recurrente es incompatible con el principio hipotecario de prioridad.

V

El Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola informó que debe tenerse en cuenta que la eficacia frente a terceros de una anotación preventiva de embargo se desenvuelve durante su vigencia, por aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, durante cuatro años, salvo prórroga, con lo que transcurrido dicho plazo perderá su prioridad frente a los titulares de derechos o cargas inscritas o anotadas con posterioridad a dicha anotación por caducidad. Que ello no es óbice para que el embargo y los derechos de los que el mismo traen causa subsisten extrajudicialmente, dado que la anotación no tiene un carácter constitutivo. Ahora bien, el dominio sobre la finca adquirida mediante su adjudicación en subasta, merced al embargo sobre ella trabado, debería hacerse valer a través del juicio declarativo que corresponda, frente a quien con arreglo al Registro ostente algún derecho que se oponga a dicho dominio, y ello con el fin de establecer la concordancia entre el Registro y la realidad, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mas lo que no se puede pretender es que dicha adquisición tenga acceso al Registro, obviando que la anotación de embargo ha caducado, y que, por ello, a estos efectos, es como si no se hubiese practicado.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de éste.

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, 175 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de septiembre de 1999 y 17 de marzo de 1999.

1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias: A) El 4 de marzo de 1992 se practica anotación preventiva de embargo trabado en los autos de juicio ejecutivo 40/92 sobre la finca 17.109, destinada a aparcamientos e inscrita a favor de «Promociones Inmobiliarias Costa del Sol, Sociedad Anónima». B) El 2 de noviembre de 1993 se inscribe la escritura de compraventa de tres catorceavas partes indivisas de la finca 17.109, practicándose dichas inscripciones en folios separados y con la carga del embargo anterior. C) Previamente al remate de la finca y en virtud de la demanda de tercería de dominio interpuesta sobre tres catorceavas partes indivisas de la finca embargada, el 8 de junio de 1994 recayó sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda interpuesta, se declaró que las fincas descritas en el hecho primero de la demanda son propiedad del actor, «sin que haya lugar a alzar el embargo trabado sobre las mismas en los autos de juicio ejecutivo número 40/92», por ser dicho embargo anterior a la transmisión dominical formalizada en la escritura antes referida. D) El 9 de febrero de 1996 se dicta auto en el procedimiento 40/92 por el que se adjudica la totalidad de la finca 17.109 al cesionario del remate. Dicho auto en unión del mandamiento de cancelación de cargas se presentó en el Registro de la Propiedad el 22 de mayo de 1996. E) El Registrador «deniega la inscripción respecto de la participación de tres catorceavas partes indivisas, por aparecer las mismas desvinculadas e inscritas a nombre de terceros (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), y no ir dirigido el procedimiento contra ellos; y por haber caducado la anotación de embargo letra A de fecha 4 de marzo de 1992, de la que traería causa dicha adjudicación. Y asimismo, se deniega la cancelación de la anotación de embargo letra D de fecha 26 de marzo de 1993, por tener carácter previo a la adjudicación (artículo 17 de la Ley Hipotecaria)».

2. Habiendo caducado la anotación de embargo en el momento de la presentación en el Registro del testimonio del auto de adjudicación, los principios de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria»), obligan a denegar la inscripción de dicha adjudicación, porque las tres catorceavas partes indivisas de la finca en cuestión están ya inscritas a favor de persona distinta de aquélla en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, y ya no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular o por Resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (artículo 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

3. En cuanto a la cancelación de las anotaciones posteriores debe igualmente confirmarse la nota del Registrador, pues es doctrina reiterada de este centro directivo, que la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada se opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, aun cuando no se haya verificado la cancelación del asiento, y ello tratándose –como ahora sucede– de una anotación preventiva de embargo, determinan que las cargas posteriores mejoran de rango registral, de modo que no procede acceder a la cancelación de éstas en virtud del mandamiento prevenido en los artículos 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario, dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro se había operado ya la caducidad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 9 de diciembre de 1999.–El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.