Está Vd. en

Documento BOE-A-2000-7535

Resolución de 22 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 4, don Rafael Izquierdo Asensio, a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 96, de 21 de abril de 2000, páginas 16000 a 16001 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-7535

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales don Isacio Calleja García, en nombre de la sociedad "Gilgado,

Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad

de Madrid número 4, don Rafael Izquierdo Asensio, a practicar una

anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

La sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", formuló demanda en

reclamación de las cantidades que le adeudaba la Comunidad de Propietarios

de la casa número 9 de la calle de Veneras, de Madrid, cuyo conocimiento

correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de dicha

capital, autos 77/88. El 10 de octubre se dictó sentencia por dicho Juzgado,

condenando a la demandada al pago de determinada cantidad, resolución

que fue confirmada por la Sección 9.a de la Audiencia Provincial en todas

sus partes.

Solicitada la ejecución de sentencia, se acordó por el Juzgado requerir

al Presidente de la Comunidad demandada, para que procediera a convocar

Junta general extraordinaria, que se celebró el 22 de junio de 1993,

continuar la vía de apremio y una vez distribuido el crédito conforme al

auto de 24 de enero de 1996, se ordenó el embargo de los pisos y locales

comerciales que constituyen la citada Comunidad de Propietarios. El

Juzgado expidió mandamiento al Registrador de la Propiedad número 4 de

Madrid a fin de que se anotara el embargo sobre las fincas registrales

números 8.535, 8.537, 8.539 y 8.540 los cuales fueron anotados en dicho

Registro. Posteriormente, con fecha 6 de febrero de 1997 se expidió

mandamiento dirigido al mismo Registro ordenando la anotación preventiva

de embargo sobre la finca registral número 8.545.

II

Presentado el anterior mandamiento de embargo en el Registro de la

Propiedad de Madrid número 4, fue calificado con la siguiente nota:

"Denegada la anotación preventiva de embargo que se ordena en el precedente

mandamiento por el defecto que se estima insubsanable de que apareciendo

dirigida la demanda contra la Comunidad de Propietario de la casa número

9 de la calle Veneras, se ha decretado el embargo y se ordenó la anotación

sobre un piso propiedad de una tercera persona. Artículos 20, párrafos

1.o y 2.o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1.a del Reglamento Hipotecario.

Contra la presente calificación puede interponer recurso gubernativo ante

el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de

Madrid, en el plazo de cuatro meses a contar desde la fecha de esta nota,

conforme determina el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Madrid,

11 de marzo de 1997. El Registrador de la Propiedad. Firmado, Rafael

Izquierdo Asensio".

III

El Procurador de los Tribunales, don Isacio Calleja García, en nombre

de la sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: Que el Registrador de la Propiedad

anota el embargo decretado en autos 77/88, tramitados ante el Juzgado

de Primera Instancia número 15 de Madrid sobre las fincas registrales

números 8.535, 8.537, 8.539 y 8.540, que forman parte de la casa número

9 de la calle Veneras de dicha capital, cuya Comunidad de Propietarios

ha sido demandada. Que, sin embargo, denegó con fecha 11 de marzo

de 1997 la inscripción de la anotación preventiva de embargo de la finca

registral 8.545, al estimarse defecto insubsanable que no existe. Que se

considera que no se pueden anotar unas fincas y denegar otras, puesto

que ello conculcaría el artículo 14 de la Constitución Española, al no aplicar

a todos los comuneros la igualdad que determina la Ley. Que como

fundamento de derecho hay que señalar que conforme al artículo 117 del

Reglamento Hipotecario, las cuestiones que únicamente pueden discutirse

en el recurso gubernativo se relacionan directa e indirectamente con la

calificación del Registrador. Que por la parte recurrente se cumplió lo

acordado en las Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7 de julio de 1986

para llevar a efecto el embargo acordado. Que no hay duda de que el

señor Registrador ha incumplido el mandato del artículo 14 de la

Constitución Española y las resoluciones citadas al no haber aplicado la misma

ley a distintos propietarios. Que la sentencia del Tribunal Supremo de

fecha 6 de junio de 1968 vino a determinar la responsabilidad de la

Comunidad de Propietarios, a la que hay que añadir las de 8 de marzo de

1991 y 16 de junio de 1981, 25 de mayo de 1982, 5 de marzo de 1983,

9 de enero de 1984 y 16 de febrero de 1985. Que habiendo sido derogado

del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal el requerimiento

fehaciente, no hay duda de que los terceros pueden demandar a la Comunidad

de Propietarios y la sentencia que se dicte obligará a todos y cada uno

de los comuneros a responder con sus bienes comunes conforme al artículo

9, números 5 y 20, de dicha Ley y en la proporción que les corresponda

por su coeficiente, no siendo necesaria la reunión de la Junta, lo que

no ha ocurrido en el presente caso, por ser la obligación de contribuir

una obligación "propter rem"; es decir, incumbe a quien sea propietario

del piso o local, cuando tal obligación de contribuir viene impuesta por

los artículos 9-5.o y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio

de que si no es deudor personal pueda repetir contra el obligado, conforme

preceptúa el artículo 1.158 del Código Civil. Que una vez dictada sentencia

contra la comunidad y adquirida su firmeza, ésta ha de ejecutarse conforme

ha sido dictada. Que en el presente caso no son de aplicación los artículos

20, párrafos 1.o y 2.o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1.a del Reglamento

Hipotecario, pues no hay duda que se ha decretado el embargo contra

la sociedad "Vapor, Sociedad Anónima", y siendo inscripción a favor de

dicha sociedad, no hay duda que procede la anotación de embargo, máxime

constando en el Registro la inscripción de otros embargos anteriores en

el mismo procedimiento sobre el mismo inmueble y que corresponden

a otros comuneros, lo cual viene a demostrar la teoría de la responsabilidad

de los comuneros cuando la sentencia condena a la Comunidad de

Propietarios constituida precisamente por todos los propietarios comuneros.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.o Que el conciso

contenido del mandamiento determinaba necesariamente denegar la

extensión de la anotación preventiva ordenada, conforme al principio de tracto

proclamado en general en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y aplicado

concretamente en materia de anotaciones de embargo por la regla 1.a del

artículo 140 del Reglamento para su ejecución, ya que se decretaba la

anotación respecto de finca inscrita a nombre de una persona distinta

de la entidad contra la cual se había dirigido el procedimiento. Que la

calificación era concorde con las Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7

de julio de 1986, que ante supuestos totalmente idénticos al presente fueron

denegadas las anotaciones preventivas de embargo. 2.o Que ha sido ahora

cuando en el escrito de interposición del recurso gubernativo se aclara

cuál fue el procedimiento seguido, pero tales explicaciones no fueron

conocidas por el funcionario calificador y, por lo tanto, no pueden ser discutidas

en el recurso gubernativo, según el artículo 117 del Reglamento Hipotecario.

En este sentido pueden citarse, entre otras, las Resoluciones de 30 de

diciembre de 1914, 30 de abril de 1935, 22 de diciembre de 1956 y 17

de febrero y 22 de mayo de 1986. Que no cabe ahora tratar de conseguir

por vía de recurso gubernativo la extensión de la anotación preventiva

de embargo con fundamento de unas actuaciones procesales que no

aparecerían reflejadas en el mandamiento presentado y calificado. 3.o Que

en lo referente al incumplimiento por el Registrador del mandato del

artículo 14 de la Constitución Española, cabe recordar la doctrina de la

Dirección General según la cual la libertad e independencia con que la Ley

atribuye a los Registradores la facultad y obligación de calificar, obliga

a reconocerles amplias atribuciones en el ejercicio de su función, sin tener

que subordinarse a criterios seguidos anteriormente por el mismo o por

sus antecesores en el cargo (Resoluciones de 18 de noviembre de 1960

y 5 de diciembre de 1961). Que acertada o equivocadamente, del tenor

literal del primer mandamiento parecía deducirse y así lo entendió el

Registrador informante, que el litigio se había promovido no sólo contra

la Comunidad de Propietarios, sino también contra los copropietarios

citados en reclamación de las cantidades señaladas y por ello se extendieron

las correspondientes anotaciones de embargo. Que no ha habido, por tanto,

incongruencia en cuanto al criterio de calificación, ni infracción del artículo

14 de la Constitución Española, simplemente se trata de dos mandamientos

que no expresan lo mismo y, por lo tanto, ningún valor tiene la calificación

favorable del primero respecto de la desfavorable del segundo.

V

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia

número 15, de los de Madrid, informó: que la denegación de la anotación

preventiva y la confirmación de la nota del Registrador se ha producido

en otros supuestos precisamente por no seguirse el cauce adecuado de

ejecución sobre bienes privativos, lo que no ha ocurrido en este caso.

Como señala el escrito de interposición del recurso fue previamente

distribuido el importe de ejecución por el que responde cada propietario,

continuándose después la vía de apremio personalmente con cada uno

de ellos. Que igualmente debe destacarse que en el mandamiento se hace

referencia al embargo trabado sobre "Vapor, Sociedad Anónima", en su

condición de comunero (cfr. Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7 de

julio de 1986 y 5 de febrero de 1992, entre otras). Que es la Ley de Propiedad

Horizontal la que permite la actuación en juicio de la Comunidad de

Propietarios a través de su Presidente, sin que ello suponga que los propietarios

sean terceros ajenos a dichas actuaciones, ya que según reiterada

jurisprudencia del Tribunal Supremo la Comunidad de Propietarios crece de

personalidad jurídica y diferenciada de cada uno de los propietarios. Que,

por otra parte, la Comunidad de Propietarios carece de un patrimonio

autónomo común. Que de esta manera, la actuación sobre los bienes

privativos por deudas de la Comunidad, resulta plenamente legal siempre

que se respete la parte proporcional por la que responde cada comunero

(artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal), que se determine

previamente dicha parte proporcional y que una vez que resulte

individualizada la deuda, la vía de apremio se siga de manera directa y personal

con cada uno de los comuneros.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador, fundándose en que en los supuestos de fincas

en régimen de propiedad horizontal, para la procedencia de la anotación

preventiva de embargo, cuando se actúa sobre bienes privativos de los

copropietarios, es necesario que éstos hayan sido llamados como partes

personalmente y no a través de los órganos colectivos, y dicha intervención

como parte con carácter personal y directo en las actuaciones judiciales

que dieron lugar al embargo, ha de resultar del mandamiento judicial

presentado (Resoluciones de 5 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1986,

entre otras).

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en las alegaciones contenidas en el escrito del recurso gubernativo.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 3, 9 y 20 de la

Ley de Propiedad Horizontal; 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, y 100,

140 y 141 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General

de 27 y 30 de junio de 1986, 13 de febrero de 1992, y 17 de febrero,

23 de marzo y 24 de agosto de 1993.

1. El único problema planteado en el presente recurso radica en

dilucidar si puede anotarse, en ejecución de sentencia de reclamación de

cantidad contra una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad

horizontal, el embargo trabado sobre un piso cuyo propietario no consta

haya tomado parte en el procedimiento.

2. Como ha dicho este centro directivo ("vide" Resolución de 24 de

agosto de 1993), la resolución de la cuestión que se plantea en este recurso

debe tener en cuenta intereses encontrados. De una parte, parece que

cualquier sentencia de condena dictada contra la Comunidad de

Propietarios en régimen de propiedad horizontal y en procedimiento en el que

esta Comunidad haya estado representada, debe poder ser efectiva, como

obligación común, sobre los distintos pisos o locales, sin necesidad de

que el acreedor de la Comunidad, haya entablado su acción de reclamación

frente a todos y cada uno de los dueños. De otra, el derecho a la tutela

judicial parece exigir que una sentencia dictada en procedimiento que

no haya sido seguido personalmente contra el que es titular del "derecho

singular y exclusivo de propiedad" sobre cada apartamento o local, no

pueda hacerse efectiva directamente en bienes que pertenecen

exclusivamente a su esfera privativa, y en la que ningún poder de disposición

tienen los órganos colectivos que representaron a la Comunidad en el

pleito. Ante este conflicto, parece razonable entender que hay, sí, cuestiones

decididas por la sentencia dictada contra la Comunidad que no podrán

volver a plantearse por cada comunero y que la sentencia, a través de

la Comunidad, va a poder hacerse efectiva frente a cada uno de ellos.

Pero no puede bastar tal sentencia, sin más, para afectar ya directamente

a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si éste no ha tenido

intervención en las actuaciones judiciales, dado su interés legítimo -y

como tal judicialmente tutelado- en cuestiones como las siguientes: 1.o Si

la condena a la Comunidad se produjo estando ésta debidamente

representada en el procedimiento y si recayó sobre materias (deudas comunes)

de la incumbencia de los órganos colectivos. 2.o Si el respectivo comunero

era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se

produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección

real que sufre cada piso o local. 3.o Si la cantidad que se pretende hacer

efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la

cuota de participación respectiva.

3. En la Resolución de 13 de febrero de 1992, se establece la doctrina

de que la obligación general de cumplir con las resoluciones judiciales,

exige que el Registrador limite su calificación sobre ellas al exclusivo fin

de evitar que cualquier titular registral, pueda ser afectado en su situación

registral si no resulta que en las actuaciones en que ha recaído la resolución

judicial, tal titular ha tenido la intervención exigida. En el presente caso,

del mandamiento de anotación de embargo no resulta que los titulares

registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer, hayan

tenido intervención personal y directa, al menos en la fase en que el

mandamiento de embargo es dictado. No puede, pues, accederse a la anotación

preventiva del embargo, porque según doctrina reiterada de esta Dirección

General el principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto,

bien que éste sea otorgado por el titular registral, bien que sea dictado

por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya

tenido intervención personal y directa el titular registral (y, en los casos

procedentes, el cónyuge). Así se impide que el titular registral sufra en

el Registro las consecuencias de una indefensión procesal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 22 de marzo de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

subir

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid