En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales don Isacio Calleja García, en nombre de la sociedad "Gilgado,
Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad
de Madrid número 4, don Rafael Izquierdo Asensio, a practicar una
anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
La sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", formuló demanda en
reclamación de las cantidades que le adeudaba la Comunidad de Propietarios
de la casa número 9 de la calle de Veneras, de Madrid, cuyo conocimiento
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de dicha
capital, autos 77/88. El 10 de octubre se dictó sentencia por dicho Juzgado,
condenando a la demandada al pago de determinada cantidad, resolución
que fue confirmada por la Sección 9.a de la Audiencia Provincial en todas
sus partes.
Solicitada la ejecución de sentencia, se acordó por el Juzgado requerir
al Presidente de la Comunidad demandada, para que procediera a convocar
Junta general extraordinaria, que se celebró el 22 de junio de 1993,
continuar la vía de apremio y una vez distribuido el crédito conforme al
auto de 24 de enero de 1996, se ordenó el embargo de los pisos y locales
comerciales que constituyen la citada Comunidad de Propietarios. El
Juzgado expidió mandamiento al Registrador de la Propiedad número 4 de
Madrid a fin de que se anotara el embargo sobre las fincas registrales
números 8.535, 8.537, 8.539 y 8.540 los cuales fueron anotados en dicho
Registro. Posteriormente, con fecha 6 de febrero de 1997 se expidió
mandamiento dirigido al mismo Registro ordenando la anotación preventiva
de embargo sobre la finca registral número 8.545.
II
Presentado el anterior mandamiento de embargo en el Registro de la
Propiedad de Madrid número 4, fue calificado con la siguiente nota:
"Denegada la anotación preventiva de embargo que se ordena en el precedente
mandamiento por el defecto que se estima insubsanable de que apareciendo
dirigida la demanda contra la Comunidad de Propietario de la casa número
9 de la calle Veneras, se ha decretado el embargo y se ordenó la anotación
sobre un piso propiedad de una tercera persona. Artículos 20, párrafos
1.o y 2.o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1.a del Reglamento Hipotecario.
Contra la presente calificación puede interponer recurso gubernativo ante
el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de
Madrid, en el plazo de cuatro meses a contar desde la fecha de esta nota,
conforme determina el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Madrid,
11 de marzo de 1997. El Registrador de la Propiedad. Firmado, Rafael
Izquierdo Asensio".
III
El Procurador de los Tribunales, don Isacio Calleja García, en nombre
de la sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: Que el Registrador de la Propiedad
anota el embargo decretado en autos 77/88, tramitados ante el Juzgado
de Primera Instancia número 15 de Madrid sobre las fincas registrales
números 8.535, 8.537, 8.539 y 8.540, que forman parte de la casa número
9 de la calle Veneras de dicha capital, cuya Comunidad de Propietarios
ha sido demandada. Que, sin embargo, denegó con fecha 11 de marzo
de 1997 la inscripción de la anotación preventiva de embargo de la finca
registral 8.545, al estimarse defecto insubsanable que no existe. Que se
considera que no se pueden anotar unas fincas y denegar otras, puesto
que ello conculcaría el artículo 14 de la Constitución Española, al no aplicar
a todos los comuneros la igualdad que determina la Ley. Que como
fundamento de derecho hay que señalar que conforme al artículo 117 del
Reglamento Hipotecario, las cuestiones que únicamente pueden discutirse
en el recurso gubernativo se relacionan directa e indirectamente con la
calificación del Registrador. Que por la parte recurrente se cumplió lo
acordado en las Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7 de julio de 1986
para llevar a efecto el embargo acordado. Que no hay duda de que el
señor Registrador ha incumplido el mandato del artículo 14 de la
Constitución Española y las resoluciones citadas al no haber aplicado la misma
ley a distintos propietarios. Que la sentencia del Tribunal Supremo de
fecha 6 de junio de 1968 vino a determinar la responsabilidad de la
Comunidad de Propietarios, a la que hay que añadir las de 8 de marzo de
1991 y 16 de junio de 1981, 25 de mayo de 1982, 5 de marzo de 1983,
9 de enero de 1984 y 16 de febrero de 1985. Que habiendo sido derogado
del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal el requerimiento
fehaciente, no hay duda de que los terceros pueden demandar a la Comunidad
de Propietarios y la sentencia que se dicte obligará a todos y cada uno
de los comuneros a responder con sus bienes comunes conforme al artículo
9, números 5 y 20, de dicha Ley y en la proporción que les corresponda
por su coeficiente, no siendo necesaria la reunión de la Junta, lo que
no ha ocurrido en el presente caso, por ser la obligación de contribuir
una obligación "propter rem"; es decir, incumbe a quien sea propietario
del piso o local, cuando tal obligación de contribuir viene impuesta por
los artículos 9-5.o y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio
de que si no es deudor personal pueda repetir contra el obligado, conforme
preceptúa el artículo 1.158 del Código Civil. Que una vez dictada sentencia
contra la comunidad y adquirida su firmeza, ésta ha de ejecutarse conforme
ha sido dictada. Que en el presente caso no son de aplicación los artículos
20, párrafos 1.o y 2.o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1.a del Reglamento
Hipotecario, pues no hay duda que se ha decretado el embargo contra
la sociedad "Vapor, Sociedad Anónima", y siendo inscripción a favor de
dicha sociedad, no hay duda que procede la anotación de embargo, máxime
constando en el Registro la inscripción de otros embargos anteriores en
el mismo procedimiento sobre el mismo inmueble y que corresponden
a otros comuneros, lo cual viene a demostrar la teoría de la responsabilidad
de los comuneros cuando la sentencia condena a la Comunidad de
Propietarios constituida precisamente por todos los propietarios comuneros.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.o Que el conciso
contenido del mandamiento determinaba necesariamente denegar la
extensión de la anotación preventiva ordenada, conforme al principio de tracto
proclamado en general en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y aplicado
concretamente en materia de anotaciones de embargo por la regla 1.a del
artículo 140 del Reglamento para su ejecución, ya que se decretaba la
anotación respecto de finca inscrita a nombre de una persona distinta
de la entidad contra la cual se había dirigido el procedimiento. Que la
calificación era concorde con las Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7
de julio de 1986, que ante supuestos totalmente idénticos al presente fueron
denegadas las anotaciones preventivas de embargo. 2.o Que ha sido ahora
cuando en el escrito de interposición del recurso gubernativo se aclara
cuál fue el procedimiento seguido, pero tales explicaciones no fueron
conocidas por el funcionario calificador y, por lo tanto, no pueden ser discutidas
en el recurso gubernativo, según el artículo 117 del Reglamento Hipotecario.
En este sentido pueden citarse, entre otras, las Resoluciones de 30 de
diciembre de 1914, 30 de abril de 1935, 22 de diciembre de 1956 y 17
de febrero y 22 de mayo de 1986. Que no cabe ahora tratar de conseguir
por vía de recurso gubernativo la extensión de la anotación preventiva
de embargo con fundamento de unas actuaciones procesales que no
aparecerían reflejadas en el mandamiento presentado y calificado. 3.o Que
en lo referente al incumplimiento por el Registrador del mandato del
artículo 14 de la Constitución Española, cabe recordar la doctrina de la
Dirección General según la cual la libertad e independencia con que la Ley
atribuye a los Registradores la facultad y obligación de calificar, obliga
a reconocerles amplias atribuciones en el ejercicio de su función, sin tener
que subordinarse a criterios seguidos anteriormente por el mismo o por
sus antecesores en el cargo (Resoluciones de 18 de noviembre de 1960
y 5 de diciembre de 1961). Que acertada o equivocadamente, del tenor
literal del primer mandamiento parecía deducirse y así lo entendió el
Registrador informante, que el litigio se había promovido no sólo contra
la Comunidad de Propietarios, sino también contra los copropietarios
citados en reclamación de las cantidades señaladas y por ello se extendieron
las correspondientes anotaciones de embargo. Que no ha habido, por tanto,
incongruencia en cuanto al criterio de calificación, ni infracción del artículo
14 de la Constitución Española, simplemente se trata de dos mandamientos
que no expresan lo mismo y, por lo tanto, ningún valor tiene la calificación
favorable del primero respecto de la desfavorable del segundo.
V
El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 15, de los de Madrid, informó: que la denegación de la anotación
preventiva y la confirmación de la nota del Registrador se ha producido
en otros supuestos precisamente por no seguirse el cauce adecuado de
ejecución sobre bienes privativos, lo que no ha ocurrido en este caso.
Como señala el escrito de interposición del recurso fue previamente
distribuido el importe de ejecución por el que responde cada propietario,
continuándose después la vía de apremio personalmente con cada uno
de ellos. Que igualmente debe destacarse que en el mandamiento se hace
referencia al embargo trabado sobre "Vapor, Sociedad Anónima", en su
condición de comunero (cfr. Resoluciones de 27 y 30 de junio y 7 de
julio de 1986 y 5 de febrero de 1992, entre otras). Que es la Ley de Propiedad
Horizontal la que permite la actuación en juicio de la Comunidad de
Propietarios a través de su Presidente, sin que ello suponga que los propietarios
sean terceros ajenos a dichas actuaciones, ya que según reiterada
jurisprudencia del Tribunal Supremo la Comunidad de Propietarios crece de
personalidad jurídica y diferenciada de cada uno de los propietarios. Que,
por otra parte, la Comunidad de Propietarios carece de un patrimonio
autónomo común. Que de esta manera, la actuación sobre los bienes
privativos por deudas de la Comunidad, resulta plenamente legal siempre
que se respete la parte proporcional por la que responde cada comunero
(artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal), que se determine
previamente dicha parte proporcional y que una vez que resulte
individualizada la deuda, la vía de apremio se siga de manera directa y personal
con cada uno de los comuneros.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó
la nota del Registrador, fundándose en que en los supuestos de fincas
en régimen de propiedad horizontal, para la procedencia de la anotación
preventiva de embargo, cuando se actúa sobre bienes privativos de los
copropietarios, es necesario que éstos hayan sido llamados como partes
personalmente y no a través de los órganos colectivos, y dicha intervención
como parte con carácter personal y directo en las actuaciones judiciales
que dieron lugar al embargo, ha de resultar del mandamiento judicial
presentado (Resoluciones de 5 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1986,
entre otras).
VII
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose
en las alegaciones contenidas en el escrito del recurso gubernativo.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 3, 9 y 20 de la
Ley de Propiedad Horizontal; 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, y 100,
140 y 141 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General
de 27 y 30 de junio de 1986, 13 de febrero de 1992, y 17 de febrero,
23 de marzo y 24 de agosto de 1993.
1. El único problema planteado en el presente recurso radica en
dilucidar si puede anotarse, en ejecución de sentencia de reclamación de
cantidad contra una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad
horizontal, el embargo trabado sobre un piso cuyo propietario no consta
haya tomado parte en el procedimiento.
2. Como ha dicho este centro directivo ("vide" Resolución de 24 de
agosto de 1993), la resolución de la cuestión que se plantea en este recurso
debe tener en cuenta intereses encontrados. De una parte, parece que
cualquier sentencia de condena dictada contra la Comunidad de
Propietarios en régimen de propiedad horizontal y en procedimiento en el que
esta Comunidad haya estado representada, debe poder ser efectiva, como
obligación común, sobre los distintos pisos o locales, sin necesidad de
que el acreedor de la Comunidad, haya entablado su acción de reclamación
frente a todos y cada uno de los dueños. De otra, el derecho a la tutela
judicial parece exigir que una sentencia dictada en procedimiento que
no haya sido seguido personalmente contra el que es titular del "derecho
singular y exclusivo de propiedad" sobre cada apartamento o local, no
pueda hacerse efectiva directamente en bienes que pertenecen
exclusivamente a su esfera privativa, y en la que ningún poder de disposición
tienen los órganos colectivos que representaron a la Comunidad en el
pleito. Ante este conflicto, parece razonable entender que hay, sí, cuestiones
decididas por la sentencia dictada contra la Comunidad que no podrán
volver a plantearse por cada comunero y que la sentencia, a través de
la Comunidad, va a poder hacerse efectiva frente a cada uno de ellos.
Pero no puede bastar tal sentencia, sin más, para afectar ya directamente
a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si éste no ha tenido
intervención en las actuaciones judiciales, dado su interés legítimo -y
como tal judicialmente tutelado- en cuestiones como las siguientes: 1.o Si
la condena a la Comunidad se produjo estando ésta debidamente
representada en el procedimiento y si recayó sobre materias (deudas comunes)
de la incumbencia de los órganos colectivos. 2.o Si el respectivo comunero
era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se
produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección
real que sufre cada piso o local. 3.o Si la cantidad que se pretende hacer
efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la
cuota de participación respectiva.
3. En la Resolución de 13 de febrero de 1992, se establece la doctrina
de que la obligación general de cumplir con las resoluciones judiciales,
exige que el Registrador limite su calificación sobre ellas al exclusivo fin
de evitar que cualquier titular registral, pueda ser afectado en su situación
registral si no resulta que en las actuaciones en que ha recaído la resolución
judicial, tal titular ha tenido la intervención exigida. En el presente caso,
del mandamiento de anotación de embargo no resulta que los titulares
registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer, hayan
tenido intervención personal y directa, al menos en la fase en que el
mandamiento de embargo es dictado. No puede, pues, accederse a la anotación
preventiva del embargo, porque según doctrina reiterada de esta Dirección
General el principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto,
bien que éste sea otorgado por el titular registral, bien que sea dictado
por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya
tenido intervención personal y directa el titular registral (y, en los casos
procedentes, el cónyuge). Así se impide que el titular registral sufra en
el Registro las consecuencias de una indefensión procesal.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,
confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 22 de marzo de 2000.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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