En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Calahorra don
Carlos Higuera Serrano, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad
de la misma localidad, don Antonio Luis Álvarez García, a cancelar un
derecho de opción de compra inscrito, en virtur de apelación del recurrente.
Hechos
I
Por escritura que autorizó el Notario de Calahorra don Carlos Higuera
Serrano el 29 de abril de 1987, la mercantil "Pontigo, Sociedad Anónima",
tras diversas operaciones de agrupación, segregación y agregación, formó
una finca que pasaría a ser la registral 30.729 del Registro de la Propiedad
de Calahorra. En el mismo título, tras hacer constar que en el proyecto
de reparcelación del polígono industrial de "Tejerías", de Calahorra,
aprobado inicialmente, se propone adjudicar a dicha sociedad, en
correspondencia a aquella y otras fincas, diversas parcelas, entre ellas las
identificadas como S-G5, S-F6 y S-G6, constituyó a favor de "Gestión Urbanística
de La Rioja, Sociedad Anónima" un derecho de opción de compra sobre
el 20 por 100 de la superficie de dichas parcelas, señalando precio y plazo
para su ejercicio, éste el de un mes a contar desde la aprobación definitiva
por el Ayuntamiento del proyecto de urbanización de la segunda fase,
bastando para su ejercicio comunicación fehaciente de la sociedad
compradora.
Inscrito tal derecho en el folio de la finca 30.729, al practicarse la
inscripción de las adjudicaciones resultantes del proyecto de reparcelación,
entre ellas la de la parcela 5G, adjudicada a "Pontigo, Sociedad Anónima",
que pasó a formar la finca registral 31.455, se arrastró como carga de
la misma la opción de compra que figuraba inscrita sobre la registral
30.729 aportada por la adjudicataria.
II
Por escritura que autorizó el mismo Notario el 17 de enero de 1997,
"Pontigo, Sociedad Anónima", vendió a "NACYSA, Sociedad Limitada" el
resto que quedaba tras una segregación de la citada parcela 5G. En dicha
escritura se hizo constar: Cargas y arrendamientos: En la actualidad libre
de ellas. A) El derecho de opción de compra de carácter obligacional
establecido en la escritura por mi autorizada el 29 de abril de 1987, número
399 de mi protocolo a favor de la sociedad "Gestión Urbanística de La
Rioja, Sociedad Anónima" ("GESTUR RIOJA, S. A.") sobre un 20 por 100
de la finca entonces inexistente, sin convenio expreso de inscripción, ni
plazo máximo de duración, del que hace mención los asientos del Registro
de la Propiedad, quedó extinguido por caducidad del mismo, tanto
sustantiva como registralmente: a) sustantivamente, porque ha transcurrido
sobradamente el plazo de ejercicio de la opción de un mes a contar desde
la aprobación definitiva del proyecto de urbanización del polígono de
"Tejerías" (lo que al infrascrito le consta por notoriedad al estar ya finalizadas
las obras de urbanización de dicho polígono) b) registralmente, por haber
transcurrido en exceso el plazo de caducidad de cuatro años, máximo
institucionalmente permitido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario
para los derechos de opción desde su inscripción en el año 1987, aunque
formalmente perdure la vigencia del mero asiento registral, cuya
cancelación se solicita expresamente por el titular registral.
III
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad
de Calahorra, se inscribió parcialmente según nota de despacho que dice:
"Inscrito el precedente documento en el tomo, libro, folio, finca e
inscripción que indica el cajetín puesto al margen de la descripción de la
finca. Se ha cancelado la afección del saldo de liquidación provisional,
conforme al artículo 126.3 del Reglamento de Gestión Urbanística. No se
practica la cancelación del derecho de opción de compra tal como se
solicita, por figurar inscrito a favor de tercero, cuyo consentimiento no consta,
según previene el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Calahorra, 7 de febrero
de 1997.-El Registrador". Sigue la firma.
IV
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
frente a la negativa a cancelar el derecho de opción, con base en los
siguientes argumentos: Que tal derecho se ha extinguido por caducidad al haber
transcurrido en exceso el plazo de un mes establecido para su ejercicio,
habiéndose cumplido previamente el condicionante puesto para que
comenzara a correr dicho plazo, lo que se acredita tanto por la aseveración
del Notario, al que le consta, como, subsidiariamente, por haber
transcurrido el plazo de vigencia que le otorga el artículo 14 de la Ley
Hipotecaria, que es de orden público a efectos registrales; que tanto la doctrina
como la jurisprudencia son unánimes al calificar dicho plazo como de
caducidad, lo que supone la extinción del derecho mismo, que desaparece,
por el mero transcurso del tiempo; que la única forma de enervar los
efectos de esa caducidad es la declaración de voluntad de ejercitar el
derecho, de carácter recepticio, y en este caso el transmitente, dueño de
la finca, declara que el derecho se ha extinguido por caducidad, lo que
implícitamente supone una manifestación de que el optante no le ha
comunicado el ejercicio de su derecho, extremo éste imprescindible para conocer
si la finca ha quedado o no libre de la opción según STS de 24 de abril
de 1995; que concluido que en el ámbito extrarregistral tal extinción se
ha producido, se han de analizar sus repercusiones en el registral, donde
el principio de legitimación, con el carácter continuado de su publicidad,
se extiende no solo a la existencia sino a los plazos de vigencia de los
derechos, como la caducidad o los términos resolutorios (usufructos
temporales, arrendamientos, servidumbres temporales, concesiones
administrativas, pactos de retro, etc.), por lo que puede resultar que el propio
Registro, además de publicar el alcance del derecho en su día inscrito,
publique también la inexistencia o extinción sobrevenida del mismo
(Resoluciones de 7 de noviembre de 1982 y 31 de julio de 1989); que así
sucede en el caso de derechos sometidos a plazos de caducidad como
la venta con pacto de retro con su régimen de cancelación establecido
en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario y los efectos de esa caducidad
aun cuando no se haya practicado la cancelación (Resoluciones de 23
de julio de 1927 y 24 de febrero de 1992); que, en conclusión, la titularidad
de derechos sometidos a plazo de caducidad se extinguen llegado el plazo
de aquélla aun cuando no se hayan cancelado formalmente, y en tanto
no se produzca su cancelación el propio asiento ya publica la caducidad
y no puede perjudicar a terceros; que aunque la Ley Hipotecaria descarta
la cancelación automática de los asientos de inscripción, cuando éstos
publican derechos caducados nos encontramos ante lo que la Resolución
de 25 de abril de 1989 llama situación de cancelabilidad, situación derivada
del contenido del propio asiento, que otorga un derecho a obtenerla a
cualquiera que se beneficie de ella; que tanto el artículo 79.2 como el
82.2 de la Ley Hipotecaria contemplan cancelaciones por causas objetivas,
independientes de la voluntad de su titular y entre ellas se encuentra
el transcurso del plazo de vigencia pactado, y particularmente los supuestos
de caducidad de los derechos, en donde tradicionalmente se ha admitido
la cancelación sin consentimiento del titular registral, idea que recoge,
entre otras muchas, la Resolución de 23 de septiembre de 1987; que saliendo
al paso de la tesis que podría sostenerse de que el derecho podría haberse
ejercitado sin que su ejercicio hubiera tenido aún acceso al Registro, es
de señalar: a) el ejercicio clandestino de un derecho real no inscrito
nunca podrá perjudicar a terceros en base al artículo 32 de la Ley
Hipotecaria; b) el ejercicio del derecho de opción en plazo siempre supone
su transformación en otro distinto, por lo que transcurrido el plazo para
su ejercicio nunca puede seguir siendo un derecho de opción; c) dada
la naturaleza voluntaria de la inscripción y voluntaria la aceptación por
el optante, no puede exigirse el consentimiento de éste para cancelar por
caducidad por cuanto implícitamente ya lo ha consentido; d) que
ejercitado un derecho de opción sin que tal ejercicio tenga reflejo registral
surge un conflicto de intereses en el que la falta de diligencia y la restricción
para el tráfico que supone el gravamen ha de resolverse en beneficio de
éste velando más por los intereses del propietario que por los del optante
negligente; e) que a diferencia de otros derechos reales sometidos a plazo,
en los que caben prórrogas, suspensiones o interrupciones que no hacen
esencial el elemento "tiempo", en este caso se está ante un inexorable
plazo de caducidad y para cancelar los derechos caducados basta la mera
solicitud de certificación de cargas (art. 355 RH); f) que han de
diferenciarse los derechos otorgados a tercero por el concedente de la opción
durante el plazo para el ejercicio de ésta y los otorgados una vez caducado,
supuesto en el que no hay razón jurídica ni registral que justifique la
reserva de prioridad que el derecho de opción implica; y por último, que
la doctrina de la Resolución de 30 de julio de 1990, aparte de errónea,
está superada y no es generalizable, como ha puesto de manifiesto la
posterior Resolución de 24 de febrero de 1992.
V
El Registrador informó en defensa de su nota: Que se ha de tener
en cuenta el hecho de que según los libros del Registro el titular del derecho
de opción, "Gestión Urbanística de La Rioja, Sociedad Anónima", acordó
ceder dicho derecho a la Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento
del Suelo (SEPES) cesión elevada a pública en escritura autorizada el
28 de septiembre de 1989 por el Notario de Madrid don Ignacio Solís
Villa según consta en las inscripciones primera de la finca 33.300 y segunda
de la finca 31.454, cuyo desconocimiento hace cuando menos pensar que
el derecho pudiera haberse ejercitado sin conocimiento del dueño de la
finca, lo que aconseja un mínimo de prudencia a la hora de cancelarla
sin consentimiento de su titular o la acreditación indubitada de que no
se ejercitó durante su vigencia; que las abundantes Resoluciones de esta
Dirección General que cita el recurrente lo son de forma inexacta o parcial,
favoreciendo una interpretación de las mismas fuera de contexto; que
entre las más significativas está la de 22 de junio de 1995 donde si bien
se admite que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda
constituirse con sujeción a un plazo, ello no significa que vencido éste deba
aplicarse sin más el régimen cancelatorio previsto en el artículo 82.2 de
la Ley Hipotecaria, pues restaría por acreditar que la ejecución no se
ha iniciado durante su plazo de vigencia; que en cuanto al punto básico,
la necesidad del consentimiento del optante para cancelar la inscripción
de su derecho no puede obviarse ni deducirse de la falta de reflejo registral
de su ejercicio en cuanto es voluntaria, ni necesariamente se está exigiendo
ese consentimiento para la cancelación pues bastaría una instancia con
firmas legitimadas donde el optante manifestase que efectivamente no
había hecho uso del derecho inscrito y caducado; que no ha de extrañar
la crítica que el recurrente dirige a la Resolución de 30 de julio de 1990
porque la misma echa a rodar toda su teoría, en tanto que la doctrina
en ella sentada es la razón fundamental por la que el informante ha negado
la cancelación pretendida, sin que la posterior de 24 de febrero de 1992
que se pretende supone un cambio de criterio, se refiera al ejercicio de
un derecho fuera de plazo.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja resolvió
desestimar el recurso en base a considerar que el plazo de caducidad
previsto en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario afecta al derecho,
el plazo durante el que puede ejercitarse, pero no a la vigencia del asiento
que lo publica, lo que exige para cancelarlo la prueba de que el derecho
se ha extinguido, sea por su ejercicio o por la falta del mismo, quedando
los sucesivos titulares de la finca afectados por tal derecho si se acredita
que se ejercitó dentro del plazo en que pudo haberlo sido.
VII
El recurrente se alzó frente a la anterior resolución alegando que ésta
se basa exclusivamente en la doctrina de la Resolución de 30 de julio
de 1990, algunas de cuyas afirmaciones contradice, viniendo a reconocer
tan solo el expediente de liberación de cargas como el cauce adecuado
para acreditar la extinción del derecho, negando que pueda aplicarse el
artículo 353 del Reglamento Hipotecario; que no puede olvidarse que en
sistema causal como el español al igual que no son admisibles los negocios
sin causa no cabe admitir los asientos sin causa como es el caso de un
asiento relativo a un derecho extinguido; que a la extinción del derecho
sigue una especial ineficacia del asiento; que la transformación que el
derecho está experimentando en los último años afecta al Registro de
la Propiedad y es de observar cómo en las últimas disposiciones normativas,
relativas a las más variadas materias, suelen contenerse disposiciones que
facilitan la cancelación de asientos en las llamadas situaciones de
cancelabilidad que han producido un estrechamiento del ámbito de aplicación
del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 40, 76, 79.2.o y 82 de la Ley Hipotecaria; 14, 177
y 353 de su Reglamento y las Resoluciones de 30 de julio de 1990 y 24
de febrero de 1992.
1. Es objeto de recurso la negativa del Registrador a cancelar el
derecho de opción de compra inscrito sobre una finca, que solicita el titular
de ésta por considerar que ha caducado al haber transcurrido el plazo
pactado para su ejercicio sin que en el Registro conste que lo haya sido.
2. Cuando el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impone, entre
los requisitos necesarios para que el contrato de opción sea inscribible,
que conste el plazo para su ejercicio, estableciendo a tal fin como máximo
el de cuatro años, se está refiriendo a aquél durante el cual el optante
puede ejercitar su derecho con eficacia, que es plazo de caducidad, pero
en modo alguno está señalando con ello una duración predeterminada
al asiento que lo publique. Éste, como las inscripciones en general, tiene
vigencia indefinida, de suerte que la eficacia del ejercicio tempestivo de
la opción no está supeditada a que acceda al Registro dentro de un plazo
determinado y menos aún dentro del concedido para su ejercicio, pues
tanto la inscripción de la transmisión, como las posibles cancelaciones
de situaciones registrales que nacieron supeditadas al mismo pueden
hacerse valer en cualquier momento (cfr. artículos 40, 79 y 82 de la Ley
Hipotecaria). Todo ello al margen de que los titulares de los derechos llamados
a extinguirse tengan sobre el precio a pagar por la compra derechos
similares a los que ostentan los adquirentes de derechos reales sobre bienes
sujetos a condición resolutoria (cfr. artículo 175.6.a del Reglamento
Hipotecario).
No es éste del derecho de opción el único supuesto en que los posteriores
adquirentes quedan sujetos por plazo indefinido a las vicisitudes que al
margen del Registro haya tenido otro derecho o situación inscrita o anotada,
cuya publicidad ya les advierte que están expuestos a las consecuencias
de que llegue a acreditarse su desenvolvimiento. Los casos de adquisiciones
posteriores a una anotación preventiva de demanda prorrogada, o de
transmisiones sujetas a plazo o condición, son ejemplos de tales situaciones.
3. En consecuencia, el mero transcurso del plazo previsto para
ejercitar la opción no permite por si solo cancelar el asiento en que consta.
No hay norma que sancione la caducidad del mismo, lo que excluye la
posibilidad de acudir a las soluciones que para tales supuestos se
contemplan en el artículo 353 del Reglamento Hipotecario. Tampoco está
prevista su cancelación transcurrido un determinado plazo a contar desde
que finalice aquél en que el derecho pudo ejercitarse tal como, por ejemplo,
establecía el artículo 177 del mismo Reglamento, cuya concreción y
excepcionalidad no permite una aplicación analógica, y sin que proceda ahora
pronunciarse sobre las posibilidades que el mismo artículo brinda en su
redacción vigente.
Si el derecho realmente se ha extinguido podrá pedirse y deberá
ordenarse, en su caso, su cancelación (artículo 78.2.o de la Ley Hipotecaria),
pero conforme a los principios generales del artículo 82 de la misma Ley.
Será preciso, por tanto, el consentimiento del interesado o una sentencia
judicial dictada en procedimiento en que aquél haya sido parte, pues al
no constar por otro medio su extinción -sea por caducidad, por su ejercicio
en plazo, o cualquier otra causa-, no tiene encaje en las excepciones que
contempla el mismo artículo, dado que ni se sabe si se ha extinguido
por ministerio de la Ley, ni tal extinción resulta del propio título en cuya
virtud se practicó su inscripción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando
el auto apelado.
Madrid, 27 de marzo de 2000.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja.
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