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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid,

don Mariano Jesús Mateo Martínez, contra la negativa de la Registradora

de la Propiedad de Valladolid número cinco, doña María José Triana

Álvarez a inscribir un acta de manifestación de finalización de obra nueva.

Hechos

I

El 12 de marzo de 2001, el Notario de Valladolid, don Mariano Jesús

Mateo Martínez autorizó acta de manifestación en la que el Administrador

único de la Sociedad "Amadeus Valladolid, Sociedad Limitada" hace constar

que con fecha 28 de febrero de 2001 han quedado finalizadas las obras

correspondientes a un edificio de cuatro plantas y otra bajo cubierta y

tres plantas de sótano en Valladolid destinado a uso residencial-hotelero.

II

Presentada copia de la anterior escritura junto con certificado del

mismo técnico que certificó la obra nueva en construcción, con firma legitimada

y visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente, fue calificado con

la siguiente nota: "Presentado el precedente documento el día 4 de marzo

de 2002, bajo el asiento 385 del diario 31, el Registrador que suscribe

ha procedido a su calificación y, previo examen de los antecedentes del

Registro y de la diligencia extendida el día 1 de marzo de 2002 por el

Notario autorizante para hacer constar que en esta escritura, se omitió

transcribir el último párrafo de la descripción de la obra nueva contenido

en la escritura ante su fe de fecha 10 de septiembre de 1999 número

1620 de protocolo que dice así: La superficie de la parcela ocupada asciende

a 387,41 metros cuadrados, y el total de los metros cuadrados edificados

asciende a 2.483,93 metros cuadrados útiles y 3.028,82 metros cuadrados

construidos, queda así subsanada la citada omisión; ha resuelto suspender

la práctica del asiento solicitado, por observarse el siguiente defecto: No

haberse procedido en la forma que preceptúa al efecto el artículo 49 del

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas

complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria

sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza

urbanística. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso

ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según el trámite

previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el

plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, recurso

que se deberá presentar en este Registro para la Dirección General de

los Registros y del Notariado, debiéndose acompañar el título objeto de

la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación

efectuada. La resolución expresa o presunta de la Dirección General de

los Registros y del Notariado será recurrible ante los órganos del orden

jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. La

demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación

de la resolución practicada al interesado, o tratándose de recurso

desestimado por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha

de interposición del recurso gubernativo ante los Juzgados de la capital

de la provincia a la que pertenezca el lugar en que está situado el inmueble.

Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contener

entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido

en el título calificado o la de este mismo. Valladolid, a 18 de marzo de

2002. El Registrador, Firma Ilegible."

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la citada calificación, y alegó: 1.o Que la causa o causas impeditivas

de la inscripción puede estar en el artículo 49 del Real Decreto 1093/1997,

de 4 de julio, o en cualquiera de los por él llamados; y, como consecuencia de

lo anterior (concreción de la causa) no hay en la nota motivación jurídica

de la misma, y se solicita que para conocer la motivación jurídica, se

dé traslado al recurrente del informe de la Registradora a este recurso,

conforme a lo dispuesto en los artículos 84.1 de la Ley de Régimen Jurídico

de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común.

2.o Que no obstante lo anterior, por economía temporal, en base a la

transmisión verbal del empleado de la Registradora al interesado, parece

ser que la causa impeditiva de la inscripción se encuentra en que la

certificación del técnico, justificativa de la finalización de la obra se sirve

del modelo de certificación final de obra de la Orden de 28 de enero

de 1972, y por su antigüedad no puede cumplir lo exigido en el Real

Decreto 1093/97, de 4 de julio. 3.o A. Que parece notorio la diferente

exigencia del artículo 22 de la Ley del Suelo 6/1998, de 13 de abril (posterior

a 1997), a igual que ya lo hace el artículo 37.2 del texto refundido de

la Ley del Suelo de 1992, según se trate: a) de edificios ya construidos;

b) edificios en construcción y c) obra nueva en construcción, ya inscrita

respecto de la que se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad

la finalización de la obra. B. Que consta ya en el Registro, la denominada

por la doctrina, triple concordancia descriptiva entre escritura de obra

nueva en construcción, licencia y certificación, cuando se inscribe la

declaración de obra nueva en construcción y esa descripción y sus

concordancias, están ya bajo la salvaguardia de los Tribunales y no se ha

modificado la misma. El técnico que emite el certificado del final de la obra

es el mismo que en su día emitió la anterior certificación y asumió una

determinada descripción. C. Que es mayoritaria la posición doctrinal de

que inscrita una obra-nueva en construcción, finalizada esta para hacer

constar en el Registro dicha circunstancia sí pueden utilizarse los

certificados finales de obra a que se refiere la Orden Ministerial de 28 de

enero de 1972, lo que también parece resultar de la Resolución de 21

de noviembre de 2001.

IV

La Registradora en defensa de la nota, informó: Que se trata de

determinar si a efectos de hacer constar en el Registro de la Propiedad, la

terminación de la obra nueva declarada en construcción, es adecuado el

certificado final de la Dirección de la Obra, expedido conforme al modelo

oficial, o si es lo mismo si dicho certificado, reúne los requisitos establecidos

al efecto en el capítulo VI del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por

el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la

ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la

Propiedad de Actos de naturaleza urbanística. Que a partir de la Ley del

Suelo de 1990, la legislación urbanística exige unos requisitos para la

inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad,

que hasta entonces no exigió la legislación hipotecaria. Esta exigencia

recogida posteriormente en el texto refundido de la Ley del Suelo de 1992,

ha sido confirmada por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y por

la nueva Ley del Suelo 6/1998, de 13 de abril. Dichos requisitos son: a)

la licencia municipal de edificación; y b) la certificación del técnico

competente acreditativa de que la obra nueva se ajusta al proyecto para el

que se obtuvo la licencia. Que para acreditar que la obra nueva declarada

en la escritura se adapta al proyecto y a la licencia, se precisa el certificado

del técnico competente exigido por el artículo 22 de la citada Ley del

Suelo 6/1998 de 13 de abril y también los artículos 46, 47, 49 y 50 del

Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. El artículo 46 citado exige que la

certificación de finalización de obra, contenga la triple concordancia

descriptiva entre escritura, licencia y certificación; e insiste al aludir a que

la obra nueva se ajusta al proyecto correspondiente, en cuanto a dichos

extremos, es decir en cuanto a la descripción que contiene la escritura

de obra nueva. Que el artículo 49 del citado Real Decreto establece como

ha de justificarse por el técnico competente los extremos a que se refieren

los artículos anteriores (45 y siguientes): Por incorporación a la matriz

de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma

legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva,

coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deban

acreditarse. Es decir, se exige, entre otros extremos, que en la certificación

del técnico consta la descripción de la obra nueva y es evidente que en

el certificado incorporado al acta, cuya nota de calificación se recurre

esta descripción no se contiene, ni tampoco ha comparecido el técnico

en el acto de otorgamiento de la escritura conforme al apartado a) del

artículo citado ni se ha presentado la certificación que expresa el

apartado c) del mismo artículo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 22 de la Ley del Suelo de 13 de abril de 1998,

46 a 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y las Resoluciones de

esta Dirección General de 4 de marzo de 1996, 23 de octubre de 2000

y 21 de noviembre de 2001.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes:

Se presenta en el Registro una escritura de declaración de terminación

de una obra nueva a la que se incorpora el certificado del mismo técnico

que certificó la obra nueva en construcción, cuya firma se legítima, y que

está visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.

La Registradora suspende la inscripción por "no haberse procedido

en la forma que preceptúa al efecto el artículo 49 del Real

Decreto 1093/1997, de 4 de julio".

2. Aunque, dada una nota de calificación que adolece de imprecisión,

no es fácil dilucidar cuál es el defecto a que se refiere la Registradora,

parece que ha de tratarse de que en el certificado de final de obra no

consta la descripción de la finca. A este respecto cabe decir que, si el

certificado de final de obra se extiende por el mismo arquitecto que certificó

la obra en construcción (que está inscrita), y la firma de éste es legitimada

por el Notario y visada por su Colegio Profesional, el único obstáculo

que podría oponerse a la constancia registral del fin de la obra sería la

duda sobre la identidad de la obra inscrita y aquélla a la que se refiere

la certificación ahora presentada. Pero no existiendo en el presente

supuesto ninguna duda al respecto, debe procederse a la constancia registral

que ahora se solicita, advirtiendo a la Registradora de su obligación de

utilizar la debida precisión y claridad en las notas de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la nota de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 1 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad número 5 de Valladolid.