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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torredembarra,

don Ricardo Cabanas Trejo, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de Lloret de Mar número 1, don José Francisco Floran Fazio, a

inscribir un acta notarial de finalización de obra.

Hechos

I

Por acta autorizada ante el Notario de Torredembarra don Ricardo

Cabanas Trejo, el día 21 de febrero de 2002, se protocoliza certificación

del arquitecto de finalización de obra, para su reflejo en el Registro de

la Propiedad, en el que consta inscrita la obra nueva en construcción.

En dicha acta se hace constar "la ejecución material de las 49 viviendas

relacionadas en la página primera se ha realizado bajo nuestra dirección

de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable de obligado

cumplimiento".

II

Presentada la anterior acta en el Registro de la Propiedad de Lloret

de Mar número 1 fue calificada con la siguiente nota: "Hechos. unico:

El certificado del técnico competente no dice que haya concluido la obra

de acuerdo con la licencia y el proyecto aprobado. Fundamento de Derecho.

unico: Artículo 47 en relación con el 46 del Decreto 1093/97 de 4 de

julio, artículo 14 de la Ley del Parlamento de Cataluña de 29

de noviembre de 1991, Decreto de la Generalitat de Catalunya de 18 de

abril de 1984, según doctrina de la Dirección General de los Registros

y del Notariado en resolución de 10 de abril de 1995. Es defecto subsanable

y no se extiende anotación preventiva por no solicitarse. La forma de

subsanar el defecto es la presentación del certificado del técnico

competente con los requisitos que exige la legislación citada. Esta resolución

se notificará al Notario autorizante por telecopia, al presentante y al

interesado. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso

gubernativo en el plazo de un mes a partir de la notificación ante la Dirección

General de Registro y Notariado por el procedimiento regulado en los

artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El plazo del asiento de

presentación será objeto de prórroga por 60 días a partir de la última

notificación. Lloret de Mar, a 19 de marzo de 2002. El Registrador. Firma

Ilegible."

III

El Notario autorizante de dicha acta, don Ricardo Cabanas Trejo

interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que los

artículos 46 y 47 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de Julio distinguen

con claridad entre el edificio declarado en construcción y aquel que ya

se declara concluido. En este último caso la norma exige acta notarial

que incorpore la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior,

pero tal remisión debe ser teleológica, por ello no ha de incluir otra vez

la declaración de conformidad con la licencia, siendo suficiente la de la

obra finalizada, según el proyecto que en su día fue objeto de licencia,

y con arreglo al cual ya se dio su descripción. Que los restantes fundamentos

normativos o jurisprudenciales que se citan, guardan poca relación con

el tema debatido, pues la obra nueva ya consta inscrita y sólo se trata

de acreditar su finalización, pues el artículo 14 de la Ley del Parlamento

de Cataluña de 29 de noviembre de 1991, se refiere a la inscripción de

la obra nueva, no de su finalización y el Decreto de la Generalitat de

Cataluña de 18 de abril de 1984 se refiere a la expedición de la cédula

de habitabilidad. Que en tres autos de 5 de marzo de 2002, motivados

por recursos contra notas análogas a ésta, los anteriores argumentos han

sido confirmados por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo

siguiente: Que la primera cuestión que se ha de plantear es la de la interpretación

de la ley (artículo 3 del Código Civil), la cual debe ser conforme a su

fin, lo cual lleva a considerar cual es la causa final por la que el número

3 del artículo 46 del Real Decreto 1093/1997 exige que el certificado técnico

de conclusión de obra acredite no sólo que la obra ha finalizado, sino

todos los demás requisitos de sus números 1 y 2. Que las causas de tal

pronunciamiento legal son varias. La primera que estando las exigencias

de estas disposiciones legales en las normas de lucha contra el fraude

inmobiliario, ha de quedar claro que la obra ha terminado en las

condiciones que se han especificado durante la promoción del edificio. La

segunda garantizar que la descripción obrante en el folio registral este

coordinada con el contenido del proyecto. La ley sustantiva exige que

el certificado técnico acredite que la obra se ha concluido conforme al

proyecto y a la licencia sin distinguir entre las obras que se inscriben

en la doble fase de obra en construcción y obra concluida, y las que sólo

se inscriben una vez terminadas. Que la Generalidad de Cataluña tiene

competencia exclusiva en esta materia, por lo que ni la ley del Suelo ni

el Real Decreto 1093/1997 han pretendido modificar la legalidad vigente,

siendo de aplicación el artículo 14 de dicha ley, deduciéndose claramente

que la ley catalana no se refiere a obras comenzadas sino concluidas.

Que los artículos 12 y 13 de la misma ley distinguen con toda precisión

la existencia de dos documentos distintos para acreditar que una obra

se ha concluido cumpliendo todos los requisitos específicos: la cédula de

primera ocupación y la cédula de habitabilidad. Para la inscripción de

las obras nuevas hace falta la primera o el certificado técnico a que se

refiere el Real Decreto 1093/1997, sin que la cédula de habitabilidad sea

de utilidad alguna. Por último la cédula de habitabilidad hace referencia

sólo a viviendas, mientras que la licencia de primera ocupación o el

certificado del técnico hacen referencia a toda clase de obras determinadas

del mismo modo que el Decreto 1093/1997 es omnicomprensivo de toda

clase de obras. Por lo que no se puede interpretar que existan dos clases

de certificados para hacer constar en el Registro el fin de la obra, para

viviendas y obras distintas de viviendas, allí donde la ley sólo contempla

uno (resolución de 10 de abril de 1995). Que en cuanto al documento

protocolizado denominado "Cédula de terminación de obra y habitabilidad"

como se ha dicho tal documento no es válido para el fin que se persigue,

además, en ningún caso dice que la obra se ha concluido con arreglo

a la licencia. Por último, el documento calificado da por concluidas las

viviendas, pero nada se dice con respecto a las plazas de aparcamiento,

por lo que cabe preguntarse si se puede hacer constar al margen de la

inscripción extensa de propiedad horizontal que la obra está concluida

sin estarlo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 326 de la Ley Hipotecaria, 22 de la Ley del Suelo

de 13 de abril de 1998, 46 a 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de

julio y las Resoluciones de esta Dirección General de 4 de marzo de 1996,

23 de octubre de 2000, 21 de noviembre de 2001 y 1 de junio de 2002.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes:

Se presenta en el Registro un acta de protocolización de la certificación

del arquitecto de finalización de obra, para su reflejo en el Registro, en

el que consta inscrita la obra nueva en construcción.

El Registrador suspende dicha constancia registral por no expresarse

en la certificación que la obra se ha concluido "de acuerdo con la licencia

y el proyecto aprobado". El Notario recurre la calificación.

2. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria impone que el recurso ha

de restringirse a la calificación del Registrador. En este sentido hay que

afirmar que el certificado protocolizado expresa que "la ejecución material

de las 49 viviendas relacionadas en la primera página se ha realizado

bajo nuestra dirección de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable

de obligado cumplimiento.". En consecuencia la cuestión consiste en

dilucidar si en el certificado de final de obra debe reiterarse que la obra

se ha realizado de acuerdo con la licencia. Si se tiene en cuenta que la

constancia registral de la finalización de obra lo único que hace es expresar

tal finalización, con referencia a la obra en construcción tal y como está

inscrita, ha de concluirse necesariamente que la reiteración solicitada es

innecesaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Lloret de Mar.