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1. Justificación del régimen jurídico aplicable
El artículo 28 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, establece que las administraciones públicas están obligadas a proteger y defender su patrimonio. A tal fin, protegerán adecuadamente los bienes y derechos que lo integran, procurarán su inscripción registral, y ejercerán las potestades administrativas y acciones judiciales que sean procedentes para ello.
La Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público, en su artículo 104 establece que: Las entidades públicas empresariales se rigen por el derecho privado, excepto en la formación de la voluntad de sus órganos, en el ejercicio de las potestades administrativas que tengan atribuidas y en los aspectos específicamente regulados para las mismas en esta ley, en su ley de creación, sus estatutos, la Ley de Procedimiento Administrativo Común, el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, y el resto de normas de derecho administrativo general y especial que le sean de aplicación. Y en concreto, en cuanto al régimen patrimonial, el artículo 107 establece que: La gestión y administración de sus bienes y derechos propios, así como de aquellos del Patrimonio de la Administración que se les adscriban para el cumplimiento de sus fines, será ejercida de acuerdo con lo previsto en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.
Por tanto, a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, le es de aplicación la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, que en su disposición adicional vigésima establece que: El régimen patrimonial de la SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo se regirá por lo establecido en sus normas de creación o de organización y funcionamiento. En lo no previsto en ellas será de aplicación lo dispuesto en esta ley.
El Estatuto de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, aprobado por Real Decreto 1525/1999, de 1 de octubre, establece que esta Entidad es una Entidad Pública Empresarial que goza de personalidad jurídica pública, propia y diferenciada de la del Estado, plena capacidad jurídica y de obrar para el cumplimiento de sus fines, patrimonio y tesorería propios, así como autonomía de gestión. En su artículo 24, se establece que SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo tendrá, para el cumplimiento y ejecución de sus fines, un patrimonio propio, distinto del de la administración general del Estado, integrado por el conjunto de bienes, obligaciones y derechos de que sea titular; y respecto a sus facultades de disposición, el artículo 25 establece que SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo tendrá la libre disposición de los bienes y derechos de cualquier clase de los que sea titular, correspondiendo al Consejo de Administración la plena competencia para acordar su adquisición, uso, arrendamiento, permuta y enajenación por cualquier modo o título.
En lo que se refiere a la transacción sobre bienes de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, el Estatuto no contiene ninguna referencia, por tanto, habrá que estar a las reglas contenidas en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, en concreto al artículo 31 que establece que: No se podrá transigir judicial ni extrajudicialmente sobre los bienes y derechos del Patrimonio del Estado, ni someter a arbitraje las contiendas que se susciten sobre los mismos, sino mediante real decreto acordado en Consejo de Ministros, a propuesta del de Hacienda, previo dictamen del Consejo de Estado en pleno.
2. Antecedentes de hecho
Con fecha 18 de octubre de 2011, el Consejo de Administración de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, acordó la adjudicación de las parcelas 3 y 4 de la Actuación Residencial «Parque Central de Ingenieros de Villaverde», a favor de Casalar, Sdad. Coop. Ltda. y Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., respectivamente, otorgándose, con fecha 29 de diciembre de 2011, ante el Notario de Madrid don Jorge Prades López, las correspondientes escrituras de compraventa por un precio de 7.080.000 €, más IVA 1.274.400 €, resultando un total de 8.354.400 €, por cada una de las parcelas.
Tanto por Casalar, Sdad. Coop. Ltda. como Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., se hizo efectivo, en el acto del otorgamiento de las escrituras, el pago de la cantidad de 1.628.400 €, de los que 354.000 € se correspondían con parte del precio y los 1.274.400 € restantes con el IVA que gravaba la totalidad de la operación.
El resto del precio de la parcela 3 se haría efectivo con anterioridad al día 31 de diciembre de 2012.
El resto del precio de la parcela 4, se haría efectivo de la siguiente manera:
– 3.894.000 € con anterioridad al día 31 de diciembre de 2012.
– 2.832.000 € con anterioridad al día 31 de diciembre de 2013.
Ante el incumplimiento por parte de Casalar, Sdad. Coop. Ltda. y de Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., al pago de las cantidades pendientes, el Consejo de Administración de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, acordó con fecha de 31 de octubre de 2014, la resolución de los contratos con ambas Cooperativas, complementado con otro acuerdo de fecha 29 de junio de 2017 en relación a Casalar.
Ante la oposición por parte de ambas Cooperativas a los Acuerdos de resolución de las compraventas, se presenta demanda contra Casalar, dando lugar al P.O. 1069/2017 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 46 de Madrid 45 de Madrid y demanda contra Vitra, dando lugar al P.O. 636/2017 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 45 de Madrid.
3. Consecución de los fines mediante acuerdos transaccionales
Con fecha 10 de diciembre de 2018, ambas cooperativas han propuesto poner fin a los procedimientos judiciales en curso mediante la formalización de sendos acuerdos transaccionales.
El Acuerdo Transaccional tiene por objeto en última instancia la titularidad de las parcelas 3 y 4 de la actuación residencial «Parque Central de Ingenieros de Villaverde», en Madrid, respecto de las que SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo acordó la resolución de las compraventas suscritas con Casalar, Sdad. Coop. Ltda. y de Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., habiendo solicitado en vía judicial que se declaren dichas resoluciones conforme a derecho. Por tanto, lo que persigue SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo con las demandas interpuestas es la recuperación de las parcelas, suponiendo la transacción la renuncia a las mismas a cambio de una serie de compensaciones económicas.
El Consejo de Administración de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, en sesión de 14 de diciembre de 2018 acordó que para poner fin a los señalados procedimientos judiciales, Casalar, Sdad. Coop. Ltda. y Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., habrán de satisfacer, cada una de ellas, el pago de 6.726.000 €, cantidad que se corresponde con el 95% del precio de compraventa de las parcelas, y 885.000 €, correspondiente a la mitad de las respectivas penalizaciones del 25% del precio de adjudicación, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo.
En caso de que Casalar, Sdad. Coop. Ltda. o Vitra-Madrid S. Coop. Mad. incumplan los respectivos convenios transaccionales, de forma que no abonen la citada cantidad en su integridad, éstas reconocen el incumplimiento de lo acordado en las escrituras públicas de compraventa de las citadas parcelas, y por tanto reconocen la resolución de pleno derecho de los contratos de compraventa de las parcelas n.° 3 y 4 de la actuación residencial «Parque Central de Ingenieros de Villaverde» en Madrid, de forma que SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, recuperará el pleno dominio y la posesión de la parcela, debiendo abonar Casalar y Vitra a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo el 25% del precio de los contratos, por importe de 1.770.000 euros, en concepto de cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios, para lo cual, SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, aplicará las cantidades ya abonadas hasta la fecha, quedando pendiente el pago de 1.416.000 € por cada una de las Cooperativas.
Para ello y solo en caso de que Casalar, Sdad. Coop. Ltda. o Vitra-Madrid, S. Coop. Mad. incumplan los respectivos acuerdos, las partes se obligan a elevar, en un plazo determinado, a escritura pública los acuerdos transaccionales, una vez se lleve a cabo la homologación judicial.
Por lo demás, se recogen las obligaciones inherentes a la formalización de los acuerdos transaccionales, asumidas en su totalidad por las Cooperativas, sin perjuicio del cumplimiento de otras obligaciones asumidas en los contratos de compraventa.
Se acude a la figura de la transacción, prevista con carácter general en el artículo 1.809 del Código Civil, y a la que también se refiere el artículo 31 de la Ley de 33/2003, de 3 de noviembre, que establece, que «no se podrá transigir judicial ni extrajudicialmente sobre bienes y derechos del Patrimonio del Estado, ni someter a arbitraje las contiendas que se susciten sobre los mismos, sino mediante real decreto acordado en Consejo de Ministros, a propuesta del de Hacienda, previo dictamen del Consejo de Estado en pleno», porque se dan todos los elementos característicos de esta figura, que recordaba la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2008: 1.º La res dubia o derecho discutido que comporta una controversia jurídica caracterizada por su incertidumbre, dada la existencia de procedimientos judiciales en curso sobre los que no han recaído sentencias firmes, sustituyéndose la relación jurídica controvertida por otra totalmente cierta y clara, y 2.º Las recíprocas concesiones o sacrificio de los supuestos derechos o pretensiones, que han de darse por ambas partes.
En su virtud, a iniciativa del Ministro de Fomento, a propuesta de la Ministra de Hacienda, de acuerdo con el Consejo de Estado, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 26 de abril de 2019,
DISPONGO:
Se autoriza a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, de conformidad con lo dispuesto en artículo 31 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, para la formalización de dos acuerdos transaccionales que finalicen los litigios con las cooperativas de viviendas Casalar, Sdad. Coop. Ltda. y Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., que se incorporan en los siguientes anexos I y II.
El presente real decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Dado en Madrid, el 26 de abril de 2019.
FELIPE R.
La Ministra de Hacienda,
MARÍA JESÚS MONTERO CUADRADO
En su virtud, Casalar, Sdad. Coop. Ltda., procederá al pago de 6.726.000 €, cantidad que se corresponde con el 95% del precio de compraventa de la parcela, sin perjuicio del abono del IVA que corresponda según Ley y 885.000 €, correspondiente a la mitad de la penalización del 25% del precio de adjudicación, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo.
De acuerdo con su propuesta, el pago deberá realizarse de una sola vez, mediante cheque/es bancario/os, en el plazo máximo de 15 días naturales desde que se comunique a la Cooperativa la resolución de homologación judicial del acuerdo, coincidiendo con la formalización por parte de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo de la escritura de carta de pago y cancelación de condición resolutoria, y entrega por Casalar, Sdad. Coop. Ltda. del aval previsto en la estipulación tercera de la escritura de compraventa, por importe del 2% del precio de adjudicación (IVA excluido), que asciende a 141.600 € y suscripción por ambas partes de escrito dirigido al juzgado solicitando el archivo de las actuaciones sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.
Se contempla asimismo la posible solución extrajudicial, en el supuesto de que Casalar, Sdad. Coop. Ltda. solicite la suscripción del acuerdo, y el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de condición resolutoria y entrega de aval, en los términos descritos en los dos primeros párrafos del presente anexo, con carácter previo a la homologación judicial, solicitando ambas partes, en tal caso, a la Sala de la Audiencia Provincial el archivo de las actuaciones, sin expresa condena en costas a ninguna de las partes por satisfacción extrajudicial de sus diferencias.
En caso de que Casalar, Sdad. Coop. Ltda. incumpla lo anterior, de forma, que no abone la citada cantidad en su integridad, dentro del citado plazo, ésta reconoce el incumplimiento de lo acordado en la escritura pública de compraventa de la citada parcela, y por tanto reconoce la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa de la parcela n.° 3 de la actuación residencial «Parque Central de Ingenieros de Villaverde» en Madrid, de forma que, SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo recuperará el pleno dominio y la posesión de la misma, debiendo abonar a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo el pago de la penalización del 25% del precio del contrato por importe de 1.770.000 euros, en concepto de cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios, para lo cual, SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, aplicará las cantidades ya abonadas hasta la fecha, quedando pendiente el pago de 1.416.000 €.
Para ello, y sólo en el caso de que Casalar, Sdad. Coop. Ltda. incumpla el acuerdo, ambas partes se obligan a elevar, en un plazo máximo de 15 días hábiles, a escritura pública el acuerdo transaccional, una vez se lleve a cabo su homologación judicial. En dicho documento notarial deberá reconocerse el incumplimiento por parte de la cooperativa, incursa en dicha circunstancia, así como la consiguiente resolución, del contrato de compraventa y pago de la cantidad establecida en concepto de cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios.
El pago de los gastos derivados del otorgamiento e inscripción de los documentos notariales que en su caso fuese necesario, así como, del pago de los correspondientes tributos, se estará a lo que dispone, en cada caso, en el contrato, y subsidiariamente en la Ley.
En su virtud, Vitra-Madrid, S. Coop. Mad., procederá al pago a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo de 6.726.000 €, cantidad que se corresponde con el 95% del precio de compraventa de la parcela, y 885.000 €, correspondiente a la mitad de la penalización del 25% del precio de adjudicación, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo.
De acuerdo con su propuesta, el pago deberá realizarse, de una sola vez, mediante cheque/es bancario/os, en el plazo máximo de 15 días hábiles, desde que se comunique a la Cooperativa la resolución de homologación judicial del acuerdo, de forma simultánea a la formalización ante el Notario que corresponda, por parte de SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, de la escritura pública de carta de pago y cancelación de condición resolutoria por falta de pago del precio aplazado, entrega por Vitra-Madrid, S. Coop. Mad. del aval previsto en la Estipulación tercera de la escritura de compraventa, por importe del 2% del precio de adjudicación (IVA excluido), que asciende a 141.600 € y suscripción por ambas partes de escrito dirigido al juzgado solicitando el archivo de las actuaciones sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.
Se contempla asimismo la posible solución extrajudicial, en el supuesto de que Vitra-Madrid S. Coop. Mad. solicite la suscripción de un acuerdo, y el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de condición resolutoria y entrega de aval, en los términos descritos en los dos primeros párrafos del presente Anexo, con carácter previo a la homologación judicial, solicitando ambas partes, en tal caso, al Juzgado de la Instancia el archivo de las actuaciones, sin expresa condena en costas a ninguna de las partes por satisfacción extrajudicial de sus diferencias.
En caso de que Vitra-Madrid, S. Coop. Mad. incumpla lo anterior, de forma, que no abone la citada cantidad en su integridad, dentro del citado plazo, ésta reconoce el incumplimiento de lo acordado en la escritura pública de compraventa de la citada parcela, y por tanto reconoce la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa de la parcela n.° 4 de la actuación residencial «Parque Central de Ingenieros de Villaverde» en Madrid, de forma que, SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo recuperará el pleno dominio y la posesión de la misma, debiendo abonar a SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo el pago de la penalización del 25% del precio del contrato por importe de 1.770.000 euros, en concepto de cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios, para lo cual, SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo, aplicará las cantidades ya abonadas hasta la fecha, quedando pendiente el pago de 1.416.000 €.
Para ello y solo en caso de que Vitra-Madrid S. Coop. Mad. incumpla el acuerdo, ambas partes se obligan a elevar, en un plazo máximo de 30 días hábiles, a escritura pública el acuerdo transaccional una vez se lleve a cabo la homologación judicial. En dicho documento notarial deberá reconocerse el incumplimiento por parte de la cooperativa, incursa en dicha circunstancia, así como la consiguiente resolución, del contrato de compraventa y pago de la cantidad establecida en concepto de cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios.
El pago de los gastos derivados del otorgamiento e inscripción de los documentos notariales que en su caso fuese necesario, así como, del pago de los correspondientes tributos, se estará a lo que dispone en cada caso, en el contrato, y subsidiariamente en la Ley.
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