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Documento BOE-A-1981-8598

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario.

TEXTO

DON JUAN CARLOS I,

REY DE ESPAA

A todos los que la presente vieren y entendieren,

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la presente Ley:

DISPOSICIN PRELIMINAR
Artculo primero.

Las Entidades financieras a las que esta Ley se refiere podrn conceder prstamos hipotecarios y emitir los ttulos necesarios para su financiacin, de acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio de que estas Entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con garanta o sin ella, de conformidad con la legislacin vigente.

SECCIN I
Entidades financieras
Artculo segundo.

Uno. Las Entidades financieras que a continuacin se detallan podrn otorgar prstamos y emitir los ttulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de las normas especiales del Banco Hipotecario de Espaa:

a) El Banco Hipotecario de Espaa y, cuando as lo permitan sus respectivos Estatutos, las Entidades oficiales de crdito.

b) Los Bancos privados comerciales o industriales y de negocios, incluido el Banco Exterior de Espaa.

c) Las Cajas de Ahorro.

d) La Caja Postal de Ahorros.

e) Las Entidades de Financiacin reguladas por el Real Decreto ochocientos noventa y seis/mil novecientos setenta y siete, de veintiocho de marzo.

f) Las entidades cooperativas de crdito.

g) Las Sociedades de crdito hipotecario a que se refiere el artculo tercero siguiente.

Dos. Las emisiones de ttulos de renta fija con garanta hipotecaria que realicen los promotores, constructores y Sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que renan los requisitos que se determinen, gozarn del rgimen fiscal y financiero que en esta Ley se contempla para los bonos hipotecarios y estarn sometidas al control que en la misma se establece.

Artculo tercero.

Uno. Las Sociedades de crdito hipotecario revestirn la forma de Sociedades Annimas y tendrn por objeto nico la realizacin de las operaciones activas y pasivas reguladas en esta Ley.

Dos. Las Sociedades de crdito hipotecario podrn abrir cuenta de depsito a largo plazo y de ahorro vinculado. En este caso, el importe del crdito que estas Sociedades otorguen guardar relacin con el tiempo transcurrido desde la constitucin del ahorro vinculado.

Tres. La autorizacin para su establecimiento ser reglada.

SECCIN II
Operaciones activas
Artculo cuarto.

La finalidad de las operaciones de prstamo a que se refiere esta Ley ser la de financiar, con garanta de hipoteca inmobiliaria, la construccin, rehabilitacin y adquisicin de viviendas, obras de urbanizacin y equipamiento social, construccin de edificios agrarios, tursticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad.

Artculo quinto.

Los prstamos a que se refiere esta Ley habrn de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble grabasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condicin resolutoria o cualquier otra limitacin del dominio, habr de procederse a la cancelacin de unas y otras o a su proposicin a la hipoteca que se constituye previamente a la emisin de los ttulos.

El prstamo garantizado con esta hipoteca no podr exceder del setenta por ciento del valor de tasacin del bien hipotecado. Cuando se financie la construccin, rehabilitacin o adquisicin de viviendas, el prstamo podr alcanzar el ochenta por ciento del valor de tasacin, sin perjuicio de las excepciones que prev esta Ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasacin inicial en ms de un veinte por ciento, la institucin financiera podr exigir la ampliacin de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolucin de la totalidad del prstamo o de la parte de ste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasacin actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuanta del mismo.

Reglamentariamente se determinarn:

Uno. Los bienes que no podrn ser admitidos en garanta, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningn caso podrn ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carcter social que gocen de proteccin pblica.

Dos. Los supuestos en que pueda excederse la relacin del setenta por ciento entre el crdito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el lmite mximo del ochenta por ciento, as como aquellos en que la Administracin, en funcin de las caractersticas de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al setenta por ciento. En todo caso se aplicar el lmite mximo del ochenta por ciento a las viviendas sociales de proteccin pblica.

Tres. Las condiciones de la emisin de los ttulos que se emitan con garanta de hipoteca sobre las obras en construccin.

Artculo sexto.

Las Entidades financieras a que se refiere el artculo segundo, uno, podrn conceder avales para garantizar la devolucin de prstamos ajenos cuando el prestatario constituya en contragaranta, a favor de la Entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria que rena todos los requisitos exigidos en esta Ley. Los fondos as obtenidos por el prestatario avalado debern ser destinados a los fines previstos en el artculo cuarto.

El importe de estos avales no se tomar en cuenta en la Entidad avalista, a los efectos de calcular el lmite mximo de emisin de los ttulos a que se refieren los artculos diecisis y diecisiete siguientes, aun cuando, en todo caso, tendrn la consideracin de capitales en riesgo.

Artculo sptimo.

Uno. Para que un crdito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisin de los ttulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados debern haber sido tasados por los servicios de tasacin de las Entidades a que se refiere el artculo segundo, o bien por otros servicios de tasacin que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecern.

Dos. El Ministerio de Economa y Comercio, previo informe del Instituto de Crdito Oficial, regular:

a) Las normas generales sobre la tasacin de los bienes hipotecables, a que habrn de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse.

b) La forma en que deba constar la tasacin efectuada.

c) El rgimen de inspeccin del cumplimiento de tales normas.

Artculo octavo.

Los bienes hipotecados habrn de estar asegurados contra daos por el valor de tasacin, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Artculo noveno.

Reglamentariamente se establecer el porcentaje mnimo que deben representar los recursos propios de las Entidades financieras a que se refiere el artculo segundo respecto de los capitales en riesgo por razn de prstamos y avales con garantas hipotecarias.

Artculo diez.

Las hipotecas inscritas a favor de las Entidades a que se refiere el artculo segundo slo podrn ser impugnadas al amparo del prrafo segundo del artculo ochocientos setenta y ocho del Cdigo de Comercio, mediante accin ejercitada por los Sndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude en la constitucin de gravamen, y quedando en todo caso a salvo el tercero que no hubiera sido cmplice de aqul.

SECCIN III
Operaciones pasivas
Artculo once.

Las Entidades a que se refiere el artculo segundo que dispongan de crditos hipotecarios con los requisitos establecidos en la seccin anterior podrn emitir cdulas y bonos hipotecarios que podrn ser nominativos, a la orden o al portador, con amortizacin, peridica o no peridica, a corto o largo plazo, con inters constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente, con arreglo a lo que disponen los artculos siguientes. La realizacin de estas emisiones se ajustar a las normas administrativas sobre emisiones de ttulos valores de renta fija.

Artculo doce.

Las cdulas hipotecarias podrn ser emitidas por las Entidades a que se refieren los apartados a), c) y g) del artculo segundo.

El capital y los intereses de las cdulas estarn especialmente garantizados, sin necesidad de inscripcin registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la Entidad emisora, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma.

Las emisiones de cdulas hipotecarias no estarn comprendidas en el nmero diez del artculo veintiuno del Cdigo de Comercio ni les ser de aplicacin el captulo VII de la Ley sobre Rgimen Jurdico de las Sociedades Annimas de diecisiete de julio de mil novecientos cincuenta y uno.

Artculo trece.

Los bonos hipotecarios podrn ser emitidos por todas las Entidades a que se refiere el artculo segundo.

El capital y los intereses de los bonos estarn especialmente garantizados por los crditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisin, lo que se har constar en el Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas.

Ser necesaria la constitucin de un Sindicato de tenedores de bonos, cuando stos se emitan en serie, y la designacin por la Entidad emisora de un Comisario que concurra al otorgamiento de la escritura de emisin en nombre de los futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento deber ser ratificado por la Asamblea de tenedores de bonos, ser Presidente del Sindicato, y, adems de las facultades que le hayan sido conferidas en la escritura de emisin o las que le atribuya la citada Asamblea, tendr la representacin legal del Sindicato, podr comprobar que por la Entidad se mantiene el porcentaje a que se refiere el artculo diecisiete, uno, y ejercitar las acciones que correspondan a aqul.

Sin perjuicio de lo establecido en el prrafo tercero del artculo doce de la Ley, el Presidente, as como el Sindicato en todo lo relativo a su composicin, facultades y competencias se regirn por las disposiciones del captulo VII de la Ley de Sociedades Annimas, en cuanto que no se opongan a las contenidas en la presente Ley.

Artculo catorce.

Las cdulas y bonos hipotecarios incorporan el derecho de crdito de su tenedor frente a la Entidad emisora, garantizado en la forma que disponen los artculos doce y trece, y llevarn aparejada ejecucin para reclamar del emisor el pago, despus de su vencimiento. Los tenedores de los referidos ttulos tendrn el carcter de acreedores singularmente privilegiados, con la preferencia que seala el nmero tercero del artculo mil novecientos veintitrs del Cdigo Civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relacin a la totalidad de los crditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cdulas y con relacin a los crditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos. Los tenedores de los bonos de una emisin tendrn prelacin sobre los tenedores de las cdulas cuando concurran sobre un crdito afectado a dicha emisin.

Artculo quince.

Las Entidades a que se refiere el artculo segundo podrn hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios crditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisin de ttulos valores denominados participaciones hipotecarias.

No sern susceptibles de participacin los crditos hipotecarios que sirvan de garanta a la emisin de bonos hipotecarios.

Dicha participacin podr realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del prstamo concedido. Pero el plazo de la participacin no podr ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crdito hipotecario ni el inters superior al establecido para ste.

El titular de la participacin hipotecaria tendr accin ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo prstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participacin concurrir, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecucin que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participacin en la operacin y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el inters pactado en el prstamo y el cedido en la participacin, cuando ste fuera inferior. El titular de la participacin podr compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecucin.

Si el acreedor hipotecario no instare la ejecucin judicial dentro de los sesenta das desde que fuera compelido a ello, el titular de la participacin podr subrogarse en dicha ejecucin, por la cuanta de su respectiva participacin. Las notificaciones pertinentes se harn fehacientemente.

La parte de crditos cedida en participaciones hipotecarias no se computar dentro de la cifra de capitales en riesgo.

Artculo diecisis.

Las Entidades no podrn emitir cdulas hipotecarias por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los crditos hipotecarios de su cartera, deducidos el importe de los afectados a bonos y participaciones hipotecarias.

Artculo diecisiete.

Uno. Las Entidades no podrn emitir bonos hipotecarios por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los crditos afectados.

Dos. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podr ser superior al de los crditos afectados.

Artculo dieciocho.

Uno. El emisor estar obligado a mantener en todo momento los porcentajes a que se refieren los dos artculos anteriores.

Dos. Si por razn de la amortizacin de los prstamos, el importe de las cdulas y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los lmites sealados, las Entidades podrn optar por adquirir sus propios bonos, cdulas o participaciones hipotecarias hasta restablecer la proporcin o, en el caso de que se produzca la cancelacin de hipotecas afectadas a una emisin de bonos, sustituirlas por otras que renan las condiciones exigidas, afectndose stas registralmente mediante nota marginal que se practicar a la vista de la escritura publica otorgada por el emisor y de la aceptacin del Sindicato de Tenedores de dichos bonos.

Tres. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho el prstamo el deudor hipotecario o por cualquier otra causa legal, quedar extinguida la nota de afeccin a que se refiere el artculo trece y se proceder de oficio a su cancelacin.

SECCIN IV
Rgimen fiscal, financiero y de control administrativo
Artculo diecinueve.

Uno. Las adquisiciones de ttulos hipotecarios a que se refiere el artculo once anterior, realizadas durante el perodo administrativo necesario para conseguir respecto de los mismos las condiciones de cotizacin calificada, se considerarn inversiones, a los efectos de las deducciones previstas en el apartado cuatro, f), segundo, del artculo veintinueve de la Ley cuarenta y cuatro/mil novecientos setenta y ocho, de ocho de septiembre.

Asimismo, su suscripcin durante el indicado plazo tendr el carcter de inversin a los efectos previstos en el artculo veintisis, uno, prrafo primero, de la Ley sesenta y uno/mil novecientos setenta y ocho, de veintisiete de diciembre.

Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores ttulos, segn proceda, realizadas con posterioridad a dicho plazo, se aplicarn los citados artculos veintinueve y veintisis en sus propios trminos.

Dos. La emisin, transmisin y cancelacin de los ttulos hipotecarios regulados en esta Ley, as como su reembolso, gozarn de la exencin establecida en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

Artculo veinte.

Los ttulos hipotecarios regulados en esta Ley sern admitidos como inversiones de las reservas obligatorias de las Sociedades y Empresas mercantiles, equiparndose a estos efectos a los valores cotizados en Bolsa.

En particular, sern admitidas para los siguientes fines:

a) Inversiones de las reservas tcnicas de las Entidades de Seguros y de Capitalizacin y de Ahorro.

b) Inversin de los recursos de las Sociedades y Fondos de Inversin Mobiliaria.

c) Inversin en fondos de reserva de las Entidades de la Seguridad Social.

Artculo veintiuno.

Sin perjuicio de las atribuciones del Banco de Espaa y de las competencias de otros rganos de la Administracin en sus respectivas materias, corresponder al Ministerio de Economa y Comercio el control e inspeccin de la aplicacin de las normas de esta Ley, especialmente en lo que se refiere a la constitucin y funcionamiento de las Sociedades de crdito hipotecario y condiciones de la garanta de los crditos, el cumplimiento de las normas de tasacin, los requisitos exigibles para las emisiones de cdulas, bonos y participaciones y las proporciones establecidas entre las partidas de activo y pasivo, as como los aspectos referentes al funcionamiento del mercado secundario.

Las infracciones de las normas de la presente Ley y la imposicin de sanciones por su incumplimiento se regularn por el Real Decreto dictado a propuesta del Ministerio de Economa y Comercio, conforme a los siguientes criterios:

a) Sern rganos competentes para la imposicin de sanciones el Director general de Poltica Financiera, el Ministro de Economa y Comercio y el Consejo de Ministros. Cuando tales sanciones sean pecuniarias, el primero podr imponer multas de hasta diez millones de pesetas; el segundo, de hasta veinticinco millones de pesetas, y el ltimo, por cuantas superiores hasta cincuenta millones de pesetas o el duplo del beneficio ilcito obtenido. Slo el Consejo de Ministros podr sancionar con la exclusin del mercado hipotecario.

b) Sern objeto de tipificacin las infracciones de las normas de esta Ley y, en especial, de las materias a que se refiere el inciso final del primer prrafo de este artculo.

c) Las sanciones podrn ser pecuniarias o no pecuniarias; estas ltimas consistirn en la suspensin de actividad por tiempo determinado dentro del mercado hipotecario o en la exclusin del mismo, con disolucin y liquidacin forzosa, si se tratase de Sociedades de crdito hipotecario. Podrn simultanearse, en los casos en que reglamentariamente as se prevea, sanciones pecuniarias y no pecuniarias, cuando se trate de infracciones de especial gravedad o gran trascendencia social, en los supuestos de reincidencia o reiteracin. En su caso, las sanciones que puedan imponerse a personas fsicas sern compatibles con las penas infligidas por los mismos hechos por sentencia criminal; asimismo, las sanciones no pecuniarias no impedirn la imposicin de otras que pudieran corresponder por aplicacin de la legislacin bancaria u otra especial.

d) El procedimiento sancionador ser el del captulo II del ttulo cuarto de la Ley de Procedimiento Administrativo. Salvo que sea manifiestamente infundada o de mala fe, la denuncia obligar a acordar la instruccin de informacin reservada.

SECCIN V
Mercado secundario
Artculo veintids.

Los ttulos hipotecarios sern transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervencin de fedatario pblico ni notificacin al deudor. Cuando sean nominativos podrn transmitirse por declaracin escrita en el mismo ttulo. En caso de que los ttulos sean al portador, se presumir que el propietario de los mismos es el ltimo perceptor de intereses.

Artculo veintitrs.

Las Juntas sindicales de las Bolsas Oficiales de Comercio procedern de inmediato a admitir provisionalmente a cotizacin oficial los ttulos hipotecarios que hayan sido emitidos conforme a la presente Ley. La Entidad emisora de estos ttulos deber completar la documentacin y requisitos necesarios para la admisin definitiva en el plazo de un ao.

Artculo veinticuatro.

Uno. El emisor tendr la facultad de negociar sus propios ttulos hipotecarios, comprarlos, venderlos y pignorarlos, dentro de los lmites que reglamentariamente se establezcan.

Dos. Las comisiones aplicadas a estas operaciones y servicios sern las establecidas en las normas sobre tarifas bancarias.

Tres. No se podrn conceder prstamos hipotecarios a las personas titulares del capital de la Entidad o a sus directivos, en los trminos que reglamentariamente se determinen.

Artculo veinticinco.

Uno. Todas las Entidades que emitan ttulos hipotecarios al amparo de esta Ley podrn participar en fondos de regulacin del mercado de ttulos hipotecarios, mediante la suscripcin de participaciones de stos, por un importe igual al tanto por ciento de cada emisin que realicen.

Dos. Estos fondos tendrn como finalidad regular el mercado secundario de ttulos hipotecarios mediante la compra y venta de los mismos, con el fin de asegurar un grado suficiente de liquidez.

Tres. Reglamentariamente se establecern las funciones que deban realizar estos fondos, las inversiones en que puedan emplear sus recursos y los criterios para el desempeo de su funcin de regulacin del mercado, teniendo en cuenta los tipos de inters de ste y las directrices de poltica econmica.

Cuatro. El Banco Hipotecario de Espaa promover la constitucin de una Sociedad gestora con un fondo de regulacin de carcter pblico, cuya finalidad prioritaria ser la de fomentar la financiacin de la construccin y adquisicin de viviendas. Por va reglamentaria se determinar la forma en que deba regirse dicho fondo, atendiendo a las directrices de poltica monetaria.

Cinco. Este fondo gozar de los mismos beneficios fiscales de que disfruten los Fondos de Inversin Mobiliaria, sin que, en ningn caso, los beneficios que pueda obtener se imputen a sus partcipes mientras no se distribuyan los mismos.

Seis. Y para la financiacin de sus necesidades, el fondo contar con los porcentajes de participacin sobre las emisiones que intervienen en el mercado y con la posibilidad de acceso a la refinanciacin en el Banco de Espaa en las condiciones que se desarrollarn reglamentariamente.

DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.

En todo lo no previsto en esta Ley y en cuanto a los requisitos para la constitucin, modificacin y extincin de las hipotecas, se aplicarn en todo caso el Cdigo Civil y la legislacin hipotecaria.

Segunda.

En el plazo de seis meses el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Economa y Comercio, en sus respectivas esferas, dictar normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y en particular las de ejecucin de las cdulas y bonos, las de cancelacin registral sobre la base de los principios que informan esta Ley, as como las de revisin y fijacin del lmite a los aranceles de Notarios, Registradores y Agentes mediadores para las operaciones reguladas por la misma.

Tercera.

El Gobierno regular por Decreto la figura del Seguro de Crdito con la finalidad de garantizar y dar seguridad a las operaciones sobre prstamos hipotecarios.

Por tanto,

Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Palacio Real, de Madrid, a veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y uno.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,

LEOPOLDO CALVO-SOTELO Y BUSTELO

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 25/03/1981
  • Fecha de publicación: 15/04/1981
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE MODIFICA los arts. 3, 3.bis, 3.bis.I), 3.ter y 5, por Ley 1/2013, de 14 de mayo (Ref. BOE-A-2013-5073).
  • SE DESARROLLA, por Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (Ref. BOE-A-2009-7352).
  • SE MODIFICA:
    • determinados preceptos y se aaden los arts. 3 bis, 3 bis I, 3 ter, 26 y 27, por Ley 41/2007, de 7 de diciembre (Ref. BOE-A-2007-21086).
    • el art. 14, por Ley 22/2003, de 9 de julio (Ref. BOE-A-2003-13813).
  • SE DEROGA el art. 25.5, por la Ley 43/1995, de 27 de diciembre (Ref. BOE-A-1995-27752).
  • SE AADE el prrafo final al art. 15, por Ley 19/1992, de 7 de julio (Ref. BOE-A-1992-16412).
  • SE MODIFICA el art. 12 y se deroga el art. 21, excepto el prrafo Primero, por Ley 26/1988, de 29 de julio (Ref. BOE-A-1988-18845).
  • SE DEROGA el art. 23, por Ley 24/1988, de 28 de julio (Ref. BOE-A-1988-18764).
  • SE DESARROLLA, por Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo (Ref. BOE-A-1982-8641).
Referencias anteriores
Materias
  • Banca
  • Banco Exterior de Espaa
  • Banco Hipotecario de Espaa
  • Caja Postal de Ahorros
  • Cajas de Ahorro
  • Cdigo Civil
  • Cooperativas de crdito
  • Crdito Oficial
  • Crditos
  • Entidades de financiacin
  • Hipoteca
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
  • Impuesto sobre Sociedades
  • Inversiones
  • Prstamos
  • Registros de la Propiedad
  • Sociedades
  • Sociedades Annimas
  • Ttulos valores

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