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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente, en nombre de "Man Vehículos

Industriales, Sociedad Anónima", contra la negativa de don Joaquín Beunza

Vázquez, Registrador de la Propiedad de Alzira, a inscribir una escritura

de reconocimiento de deuda y constitución de opción de compra, en virtud

de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El 8 de junio de 1994, ante el Notario de Valencia, don Antonio Soto

Bisquert, "Man, Vehículos Industriales, Sociedad Anónima" (MVE),

"Transportes Internacionales Marqueset, Sociedad Anónima", y "Frío Marqueset,

Sociedad Anónima", otorgaron escritura en la que las dos últimas

sociedades reconocen una deuda y, estableciéndose un plan de automatización

de la misma a favor de MVE, conceden a ésta, que acepta, una opción

de compra. En la escritura se establecen la siguientes estipulaciones:

Tercera.-El incumplimiento de dos plazos de pagos convenidos, consecutivos

o no, cuyos importes resulten impagados después de un plazo de quince

días después del vencimiento del último de ellos, faculta a MVE para

declarar por vencida anticipadamente la totalidad de la deuda pendiente y

reclamar su devolución más los gastos correspondientes. Cuarta.-Con el

objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte de Marqueset

y de Frío en los términos anteriormente expuestos, y limitándose esta

garantía a lo establecido en la presente estipulación, los propietarios

conceden por la presente a MVE, que acepta, una opción de compra gratuita

para la adquisición de las fincas de su propiedad descritas en el exponendo

III de acuerdo con las siguientes condiciones: a) La duración de la opción

de compra terminará el 21 de julio de 1997. No obstante MVE está facultado

para ejercer con anterioridad a esta fecha la presente opción de compra,

una vez habiendo declarado por vencida anticipadamente la deuda en

virtud de lo dispuesto en la estipulación tercera del presente documento.

b) El precio de la compraventa asciende a 200.000.000 de pesetas y deberá

desembolsarse en el momento de la firma de la correspondiente escritura

pública de ejercicio de la opción por parte de MVE. c) En caso de ejercicio

de la opción de compra, MVE, deducirá del importe del precio de la

compraventa señalado en el párrafo b) anterior todas las cantidades que

Marqueset y Frío adeudan a MVE en ese momento incluido capital, intereses,

gastos bancarios o cualesquiera otros gastos relacionados con los posibles

incumplimientos de Marqueset y de Frío, debiendo abonar la diferencia

a los dos propietarios. d) MVE deberá notificar de forma previa su

decisión de ejercitar la opción de compra mediante carta enviada por conducto

notarial dirigida a los propietarios, a Marqueset y a Frío, a los domicilios

anteriormente señalados, firmándose la correspondiente escritura de

compraventa dentro del plazo que indique MVE en su notificación y ante el

Notario con residencia en Madrid, Coslada o Carcagente de su elección.

Quinta.-Siempre y cuando no haya sido liquidado al menos el 50 por

100 de la deuda reconocida en la estipulación primera, y el nuevo gravamen

más la deuda pendiente en el momento de su posible nuevo gravamen

no superen el 80 por 100 del importe del precio de la compraventa señalada

en la estipulación tercera b) anterior, los propietarios se comprometen

a no gravar ni disponer de las fincas descritas en el exponendo III sin

el consentimiento previo y por escrito de MVE. En los demás casos los

propietarios están simplemente obligados a notificar previamente a MVE

cualquier acto de disposición o gravamen, sin necesidad de consentimiento

por esta última. Undécima.-Para el caso de ejercicio de la opción de compra

por MVE, y habiéndose otorgado la oportuna escritura de compra en favor

de MVE, ésta otorga durante un plazo de treinta meses a contar desde

el otorgamiento de dicha escritura pública de compra una opción de compra

gratuita en favor de Marqueset, Frío y/o los propietarios, para que todos

o cualquiera de ellos pueda, desembolsando en favor de MVE la cantidad

de 200.000.000 de pesetas, recuperar el pleno dominio sobre las fincas

correspondientes. MVE se obliga a hacer constar en la escritura pública

a otorgar en caso de ejercicio de la opción de compra de este derecho,

y a inscribir dicha carga real en el Registro de la Propiedad, lo cual todas

las partes firmantes convienen expresamente.

II

Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de

Alzira, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción del

derecho de opción a que se refiere el precedente documento por contener

un pacto de "lex comisoria" que afecta sustancialmente a todo el negocio

jurídico contenido en el mismo y ser, por tanto, contrario a lo dispuesto

en los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del Código Civil y Resoluciones de

la Dirección General de 5 de mayo de 1992 y 22 de septiembre del mismo

año. Alzira, 4 de agosto de 1994.-El Registrador. Fdo., Joaquín Beunza

Vázquez.

III

El Procurador de los Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente,

en nombre de "Man Vehículos Industriales, Sociedad Anónima", interpuso

recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Que la

opción de compra como tal no viene regulada expresamente en el Código

Civil por lo que ha sido objeto de una elaboración doctrinal y

jurisprudencial, y no se le puede aplicar los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del

Código Civil. Que la articulación de la opción de compra debe, en este

caso, quedar exclusivamente dentro del marco de la autonomía de voluntad

de las partes al amparo del artículo 1.255 del Código Civil. II. Que los

últimos criterios más amplios de la jurisprudencia configuran el contrato

de opción como un vínculo en el que es incuestionable la decidida voluntad

de las partes de celebrar una auténtica compraventa, y en la que el

incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y

perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir no sólo el cumplimiento

de la promesa, sino del contrato definitivo, pues en base a las necesidades

prácticas del tráfico negocial ha de entenderse que al perfeccionarse el

contrato de opción queda ya prestada la declaración negocial suficiente

para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente

definitivo por las partes, y todo ello puede convenirse por los contratantes

al amparo del citado artículo 1.255 del Código Civil (cfr. sentencias del

Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986).

III. Que hay que resaltar lo declarado en la Resolución de 19 de julio

de 1991. IV. Que la opción de compra, que es un negocio jurídico

unilateral, queda consumada desde el momento mismo en que el optante,

dentro del plazo establecido, comunica al concedente su voluntad de hacer

uso de la opción a partir de cuyo momento nace y se perfecciona

automáticamente el contrato de compraventa, al producirse, con relación a

éste, el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario

o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

V. Que también hay que citar las Resoluciones de 7 de septiembre de

1982 y 26 de enero de 1994.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que

el carácter, naturaleza y requisitos del derecho de opción no ha sido

cuestionado por el Registrador. 2. o Que lo que no es admisible en nuestro

derecho es configurar un derecho de opción de compra como garantía

del cumplimiento de una obligación dineraria, que es lo que se constituye

en la escritura calificada, por suponer un pacto comisorio no aceptado

en el ordenamiento español. 3. o Que el carácter de garantía dado a la

opción de compra constituida resulta de la estipulación cuarta de la

escritura calificada, y así mismo resulta el carácter comisorio de dicha opción

de compra, de la articulación que a la misma se le da; y del mismo modo,

el precio para ejercitar la opción se hace depender de la parte pendiente

de la deuda. 4. o Que el principio de autonomía de la voluntad tiene los

propios límites señalados en el artículo 1.255 del Código Civil que impide

todo aquello que sea contrario a las leyes, al orden públicoyalamoral.

Este caso es, precisamente, uno de los que se ven afectados por tales

limitaciones ya que el pacto comisorio se considera contrario a nuestro

ordenamiento, como claramente se deduce de los artículos 1.858, 1.859

y 1.884 de nuestro Código Civil y repetida jurisprudencia. 5. o Que la

no admisibilidad de la constitución de un pacto comisorio, en este caso

a través de una opción de compra, ha sido reiteradamente establecido

por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en

Resoluciones de 10 de junio de 1986, 5 de mayo y 22 de septiembre de 1992,

entre otras y, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana, revocó la nota del señor Registrador, fundándose en que el derecho

de opción de compra que se configura en la escritura calificada, está

adecuadamente constituido y se ajusta a derecho, es decir, a las exigencias

señaladas en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, en que en aras

al principio de autonomía de la voluntad establecido en el artículo 1.255

del Código Civil, nada impide configurar la opción de compra como garantía

real de una obligación preexistente, pues en el caso contemplado no es

la opción de compra un pacto añadido a un contrato de garantía, es por

sí mismo la garantía de una relación obligacional anterior y es, también,

un contrato cuya validez el propio Registrador reconoce porque en él

concurren las exigencias legales.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones comprendidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.274 a 1.277, 1.859 y 1.884 del Código Civil y

las Resoluciones de este centro directivo de 10 de junio de 1986, 29 de

septiembre de 1987y5demayo y 22 de septiembre de 1992.

1. Son hechos relevantes a considerar en el presente recurso: a) en

la escritura presentada se reconoce una deuda, estableciéndose un plan

de amortización de la misma; b) la estipulación cuarta dice así: "con

el objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte del deudor

en los términos anteriormente expuestos ... los propietarios conceden por

la presente a M, que acepta, una opción de compra gratuita para la

adquisición de las fincas de su propiedad descritas"; c) Se establece el precio

en que deberá ejercitarse la opción, para la cual se establece un plazo,

pero se faculta al acreedor para ejercitarla anteriormente si vencen dos

plazos del plan de amortización; d) Se establece, igualmente que, en caso

de ejercicio de la opción en el precio convenido, el acreedor deducirá

del importe que debe entregar todo lo que los deudores adeuden en ese

momento, incluyendo capital, intereses y gastos; e) También se estipula

que, una vez otorgada la escritura de compra a tenor del acreedor, éste

otorga una opción de compra a favor del anterior propietario para que

pueda recuperar el dominio.

2. Como ha dicho este centro directivo en las Resoluciones citadas

anteriormente, estableciéndose en el documento calificado un derecho de

opción en función de garantía, ello vulnera la tradicional prohibición del

pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como

confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

confirmando la calificación del Registrador, con revocación del auto

apelado.

Madrid, 30 de septiembre 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.