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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros, en nombre de don José Manuel

Luque Fernández, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de

Alcalá de Guadaira, don Juan Escudero Ruiz, a inscribir unas escrituras

de elevación a público de documento privado de venta de una cuota indivisa

de una finca rústica, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Mediante cinco escrituras públicas de fechas 1 de febrero, 24 de marzo,

19 de mayo,7y11dejulio de 1994, otorgadas ante el Notario de Sevilla

don Félix Monedero Gil, don Manuel Luque Fernández, por sí y en

representación de su esposa y distintos compradores, elevaron a público otros

tantos documentos privados de compraventa de cuotas indivisas de una

finca rústica que quedan delimitadas con el correspondiente derecho a

uso y disfrute al resto de los comuneros en una delimitación de 2.500,

2.670, 3.210, 3.230, 2.565 metros cuadrados de superficie, respectivamente,

señalada con un número en el plano de situación que se adjunta a los

contratos de compraventa, con derecho a enganche de luz, al pie de ésta,

y con los linderos que en cada uno de ellos se determinan, y declarando

conocer y aceptando cada comprador los Estatutos de la comunidad de

copropietarios. Cada comprador autoriza de forma expresa al vendedor

a proceder, caso de entenderse necesario, a constatar una doble

servidumbre de paso.

II

Presentadas las cinco copias de las referidas escrituras, en el Registro

de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, fueron calificadas con notas del

mismo tenor literal: "Devuelto hoy el anterior documento, no se practica

la inscripción del mismo, ya que la enajenación de una cuota indivisa

de una finca rústica, con derecho al uso y disfrute exclusivo de una

ªdelimitaciónº de superficie, con sus linderos, implica una parcelación

urbanística, puesto que supone, en la realidad, la división material del uso

y disfrute de una finca; para dicha parcelación es preciso la

correspondiente licencia o bien justificar la innecesariedad de la misma, conforme

dispone el artículo 259.3. o de la vigente Ley sobre Régimen de Suelo y

Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. No se toma anotación de

suspensión, por no haberse solicitado. Alcalá de Guadaira, 13 de julio

de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible".

III

Don José Manuel Luque Fernández interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que el objeto del recurso se centra

en acreditar en que una parcelación realizada sobre la finca rústica con

fines puramente agrarios en ningún caso implica una parcelación del

carácter urbanístico y que, por tanto, no es necesario conforme a la Ley vigente

aportar ningún tipo de licencia municipal, ni justificar la innecesariedad

de la misma mediante la oportuna declaración municipal, ya que se

considera inaplicable al presente caso el artículo 259.3 de la vigente Ley de

Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 30 de junio de 1992. 2. Que

conforme a lo dispuesto en los artículos 16 y 257.1 del texto refundido

de la Ley del Suelo, hay que considerar que existe una parcelación rústica

respecto de toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más

lotes para fines de explotación agraria del suelo. Que por tanto, la

diferenciación tanto doctrinal como jurisprudencial respecto a las

parcelaciones de carácter urbanístico y agrario consiste en la primera cuando

los actos de parcelación van destinados a la creación de un núcleo de

población, no siendo éste el objetivo de las de carácter agrario, que

únicamente pretenden la división en el uso de la explotación agrícola de

un terreno. 3. Que el único tipo de parcelación procedente en suelo

calificado como no urbanizable son las de carácter rústico para los que rige

la vigente Ley Agraria, y aquí es donde entra el concepto "de unidades

mínimas de cultivo", que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe

al respecto un auténtico vacío legal. Que son varias las sentencias del

Tribunal Supremo que entienden que la Orden del Ministerio de Agricultura

de 27 de mayo de 1958 se encuentra expresamente derogada (confróntese

sentencia de 11 de mayo de 1988). 4. Que las leyes estatales de carácter

agrario no atribuyen competencia alguna a las autoridades municipales

ni a ninguna otra parte para el posible control de las parcelas rústicas

que puedan formarse. 5. Que en lo referente a lo que se entiende por

"núcleo de población" se llega a la conclusión que en esta materia debe

considerarse vigente el Reglamento de Planeamiento aprobado por Decreto

2159/1958, de 23 de junio, conforme a la interpretación dada por la

sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1987. Que si se examinan

las diversas sentencias del Tribunal Supremo, se llega a la conclusión

de que no existe una regla general, siendo necesario examinar caso por

caso. 6. Que las parcelaciones rústicas por la remisión del artículo 16.1

del texto refundido de la Ley del Suelo, se les aplica la legislación agraria,

en la cual no se exigen para ello ningún tipo de licencia administrativa,

por lo que no es aplicable el artículo 259.2 de dicho texto refundido. Este

es el sentido del Auto del Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla

de fecha 30 de junio de 1979. 7. Que hay que considerar cuál debe ser

la actuación de los Notarios y Registradores respecto a lo establecido en

el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley del Suelo, precepto sobre

el que caben distintas interpretaciones: a) Que se refiere a toda clase

de suelo. b) Que únicamente procede la declaración de innecesariedad

cuando se está ante un acto divisorio de suelo urbano o urbanizable que

implique parcelación urbanística y cuando no sea posible acreditar la

licencia. 8. Que en virtud de todo lo anterior, se considera indebida la

calificación en base: a) Que a las parcelaciones rústicas le es inaplicable

el artículo 259.3 de la vigente Ley de Régimen de Suelo y Ordenación

Urbana de 30 de junio de 1992; b) que le es de aplicación la vigente

legislación agraria, por remisión del artículo 16.2 del texto refundido de

la Ley del Suelo; c) que en la Comunidad Autónoma de Andalucía existe

un vacío legal al respecto; d) que tanto la doctrina como la jurisprudencia

de forma expresa autoriza se lleven a efecto parcelaciones rústicas con

destino a lo que se denomina huerto familiar, incluso si son objeto de

pequeñas instalaciones para resguardo de aperos de labranza; e) que

es improcedente para la inscripción de las escrituras señaladas que se

requiera licencia urbanística o bien justificar la innecesariedad de la

misma; f) que los planes municipales de ordenación no pueden regular

respecto de las unidades mínimas de cultivo en suelo no urbanizable; g) que

del propio texto del contrato de compraventa se deduce con absoluta

claridad que: 1. Se adquiere una cuota indivisa de una finca rústica. 2. Que

el comprador conoce y acepta los derechos y obligaciones que conlleva

el estar declarada la finca como rústica en el Plan General de Ordenación

Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira. 3. Que tiene una extensión

superior a los 2.500 metros, superficie adecuada para la explotación de

los denominados huertos familiares.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. Que

los documentos privados de compraventa califican las fincas como rústicas

(sin aclarar si de secano o regadía) e igualmente, se dice que la finca

de la cual se enajenan las cuotas indivisas, está acogida al Plan de

Ordenación Urbana del municipio de Alcalá de Guadaira sin que se aporte

prueba documental alguna de dicha aseveración. Que lo que se destaca

del contenido de los contratos es que las compraventas no lo son de

parcelas, respetando según se afirma la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo.

Las ventas tienen por objeto unas cuotas indivisas de la finca rústica,

que quedan delimitadas con el correspondiente derecho al uso y disfrute

al resto de los comuneros en una delimitación de 2.563 metros cuadrados

de superficie (lo que revela que se está ante una parcelación urbanística),

que se señala con un número en el plano de situación, que se adjunta

(lo cual no consta) a los contratos privados de compraventa, con derecho

a enganche de luz y con linderos con fincas igualmente referidas al citado

plano no adjuntado y autorizándose por los compradores al vendedor a

constituir una doble servidumbre de paso. Esto último pone de manifiesto

la existencia de una parcelación de uso, ya que no tendría sentido dicha

servidumbre si sólo se vendieran cuotas indivisas. Que todo lo anterior

lleva a plantear si no se está en realidad ante una verdadera parcelación

urbanística. Que se está ante una comunidad funcional, con adopción de

un uso y un disfrute exclusivos, es decir ante una indivisión romana de

la titularidad con una división germánica del uso. Esta adopción de uso

y disfrute encubre una parcelación que, si bien civilmente puede ser válida,

urbanísticamente no lo es, ya que se elude el acto parcelatorio material,

mediante la división de ese uso y ese disfrute. Que lo expuesto es lo que

lleva a exigir la presentación de la licencia de parcelación o, en su caso,

la declaración municipal de la innecesariedad de la misma (artículo 259

del texto refundido de la Ley del Suelo), ya que todo acto de uso del

suelo está sujeto a licencia (artículo 242 del mismo texto legal). Que la

expresión "parcelación urbanística" es también aplicable a la división del

uso exclusivo de una parte de finca, como es este caso, y, más teniendo

en cuenta lo que dicen el artículo 16.1 del texto refundido citado y la

Resolución de 5 de enero de 1995. Que se habla de unos Estatutos de

copropietarios que rigen la comunidad, cuyo contenido no ha sido objeto

de calificación por no acompañarse con las escrituras, por lo que se ignora

si regulan una auténtica comunidad de propietarios o tan sólo los gastos

comunes. 2. Que la afirmación de que a las parcelaciones objeto de las

escrituras le son aplicables las normas de la legislación agraria no puede

mantenerse. 3. Que es verdad que la Comunidad Autónoma de Andalucía

carece de una normativa reguladora de las unidades mínimas de cultivo,

pero no existe vacío legal, pues se llena con la Orden de 27 de mayo

de 1958, y que establece que para Alcalá de Guadaira las unidades mínimas

de cultivo son 0,25 hectáreas para regadíos y 2,50 hectáreas para secano,

Orden que no ha sido derogada por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario

de 12 de enero de 1973. Que así lo mantiene la doctrina y así lo ha ratificado

la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1988. Que el artículo

24 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio

de 1995, establece que la división de una finca rústica sólo será válida

cuando dé lugar a parcelas de extensión no inferior a la Unidad Mínima

de Cultivo. 4. Que los documentos calificados para nada hablan de que

el destino de las "delimitaciones" transmitidas, a través o por medio de

cuotas indivisas, supongan la creación de hurtos familiares, ni, por tanto,

se hace referencia a las normas reguladoras de los mismos vigentes al

otorgamiento de las escrituras. 5. Que según lo establecido en el artículo

16.1 de la Ley del Suelo, se señala que precisamente exigiendo la licencia

municipal o la declaración de su innecesariedad, es como se asegura la

preservación de ese proceso de desarrollo urbano de que habla el texto

antes citado, evitándose de este modo la formación de un núcleo de

población, concepto este, un poco impreciso como se afirma por la doctrina

y se deduce de algunas sentencias, como las de5y13dejunio, y 13

de julio de 1985. Que la exigencia de la licencia de parcelación para la

inscripción registral fue recordada a los Registradores por la Circular de

la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de julio

de 1966, reiterada por la de 9 de noviembre de 1971, con referencia a

la Ley del Suelo. No hay razón para estimar que esta exigencia no se

extienda también a la declaración de su innecesariedad que es la alternativa

introducida por el artículo 259.3 del nuevo texto de la Ley del Suelo.

Que con fecha 14 de julio de 1995 se ha practicado sobre la finca rústica

objeto de segregaciones de cuotas indivisas, la anotación preventiva que

se indica en los artículos 307.3 y 309.3 de la Ley del Suelo por sanción

urbanística en virtud de expediente incoado por la Delegación de

Urbanismo del Ayuntamiento, para la restauración de la legalidad urbanística,

al comprobar los servicios técnicos municipales las ventas de parcelas

rústicas, sin licencia urbanísticas de segregación y obras. 6. Que hay

que citar lo establecido en el artículo 71.3 de la Ley del Suelo. 7. Que

la adjudicación de una cuota está concretada en una delimitación con

sus linderos y superficie, sobre la que se tiene un derecho de uso y disfrute

exclusivo, lo cual entraña una parcelación urbanística, conforme se ha

desarrollado en lo anteriormente expuesto.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó

la nota del Registrador fundándose en la doctrina de la Dirección General

de los Registros y del Notariado en las Resoluciones, entre otras, de 13

de mayo de 1994,y5y17deenero, 16 de junio y 12 de julio de 1995,

debiendo ser las notas de suspensión y no de denegación, por considerarse

la falta subsanable, y en cuanto a la Orden de 27 de mayo de 1958, que

regula un aspecto de la normativa en materia de explotaciones agrícolas

no reservado a la Ley y que no contradice la norma de rango superior,

no puede entenderse derogada, hallándose plenamente vigente.

VI

La Procuradora de los Tribunales doña María Victoria Aguilar Ros,

en representación de don José Manuel Luque Fernández, apeló el auto

presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito

de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6.4, 398, 428 del Código Civil, y 16, 242 y 259.3

de la Ley del Suelo.

En el presente recurso se debate sobre la inscripción de cinco escrituras

por las que se solemnizan sendos contratos privados de compraventa de

cuotas indivisas de una finca que se afirma que es rústica, cuotas que

"quedan delimitadas con el correspondiente derecho de uso y disfrute

exclusivos sobre una porción determinada de aquélla", porción que se

identifica del siguiente modo "delimitación de 2.500 metros cuadrados

(2.670, 3.210, 3.230 y 2.565 metros cuadrados, respectivamente) de

superficie, señalada con el número del plano de situación que se adjunta al

presente contrato de compraventa, con derecho de enganche de luz al

pie de ésta cuyos linderos son: Linda con las fincas descritas en el plano

con los números... y con camino de servicio. El Registrador suspende la

inscripción, por cuanto "tales operaciones implican una parcelación

urbanística, puesto que suponen, en realidad la división material del uso y

disfrute de una finca", lo que precisa la correspondiente licencia o la

justificación de su innecesariedad (259.3 de la Ley del Suelo de 30 de junio

de 1992).

Si se tiene en cuenta: a) La sujeción a licencia de toda parcelación

urbanística (confróntese artículo 242 texto refundido de la Ley del Suelo

de 1992, entonces vigente) y la prohibición de éstas en suelo rústico

(confróntese artículo 16 de la Ley del Suelo); b) la exigencia de licencia o

la declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras

de división de terrenos (confróntese artículo 259.3 de la Ley del Suelo);

c) la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley, de la norma

que se hubiere tratado de eludir (confróntese artículo 6.4 del Código Civil);

d) que habida cuenta de los requisitos legales que determinan la

consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (confróntese

artículo 333 del Código Civil), de propio concepto legal de propiedad

(confróntese artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de

mayorías de lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil)

y de la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (428

del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad

sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente

de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél

exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que

les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente

independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido

en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y

superficie -confróntese artículo 9 de la LeyHipotecaria son en principio

susceptible de constituir físicamente fincas absolutamente independientes

entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o

agraria) aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera

que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que

pretende encubrirse; habrá de confirmarse el defecto impugnado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

Madrid, 26 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.