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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Paula García Vives, en nombre de "Castalia Tile, Sociedad

Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Castellón

de la Plana, número 2, don Salvador Mínguez Sanz, a practicar una

cancelación por confusión de derechos, en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El 5 de mayo de 1989, se inscribe en el Registro de Castellón de la

Plana número 2 (inscripción 5. a ) una hipoteca sobre la finca registral 35.899

del Registro de la Propiedad de Castellón número 2, perteneciente a

"Manuel Soler Gómez y Cía., Sociedad Limitada", a favor de la Caja de Ahorros

y Monte de Piedad de Castellón. El 11 de mayo de 1990 en juicio ejecutivo

ordinario número 221/1990, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia

número 10 de los de Valencia, instado por el "Banco de Crédito Industrial,

Sociedad Anónima", contra la mercantil antes citada, se practicó anotación

preventiva de embargo letra A, sobre la finca registral número 35.899.

En juicio ejecutivo ordinario, número 191/1990, seguido ante el Juzgado

de Primera Instancia número 1 de los de Castellón de la Plana, en ejecución

del crédito garantizado con la hipoteca constituida sobre la finca registral

antes citada (inscripción 5. a ) se practicó la anotación preventiva de

embargo letra E, con fecha 13 de agosto de 1990. Sin que constara en el Registro

que era aquel crédito el que se estaba ejecutando. Como consecuencia

de este juicio ejecutivo, número 191/1990, el 2 de septiembre de 1993,

se dictó auto de adjudicación de la referida finca a favor de la parte actora,

que ahora se llama Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante.

Esta adjudicación y la cancelación de la anotación preventiva de embargo

letraEydelascargas posteriores a éstas, no trascendieron al Registro

de la Propiedad. El 19 de diciembre de 1994, a consecuencia del juicio

ejecutivo número 221/1990, se dicto auto de adjudicación a favor de

"Castalia Tile, Sociedad Anónima", accediendo al Registro tal adjudicación,

con fecha 15 de mayo de 1995, mediante el correspondiente testimonio,

procediéndose a la cancelación de la anotación preventiva letra A y las

cargas posteriores, así como la inscripción 5. a de hipoteca. El 2 de octubre

de 1995, se rectifica el Registro en el sentido de modificar las cancelaciones

practicadas de modo que no resulte cancelada la hipoteca de la

inscripción 5. a por ser anterior a la anotación preventiva de embargo letra A,

de donde trae causa la adjudicación en cuyos autos se ordenó la

cancelación. El 19 de octubre de 1995 se anota en el Registro de la Propiedad

la demanda interpuesta por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón

y Alicante (Bancaja) contra "Castalia Tile, Sociedad Anónima", y "Manuel

Soler Gómez y Cía., Sociedad Limitada", en la que se solicita se declare

vigente la hipoteca y nula la cancelación que se hizo de la misma.

Por último, el 20 de octubre de 1995, la representación de "Castalia

Tile, Sociedad Anónima", presenta escrito en el Registro de la Propiedad

de Castellón de la Plana número 2, al que acompaña testimonio del auto

de adjudicación, de 2 de septiembre de 1993, a favor de la Caja de Ahorros

de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja), en el juicio ejecutivo 191/1990,

en el que solicita "se acuerde cancelar la inscripción 5. a al amparo del

artículo 190 del Reglamento Hipotecario, por considerar que la hipoteca

quedó extinguida, automáticamente, por confusión de derechos al reunirse

en Bancaja la cualidad de propietario de la finca y de titular de la hipoteca

constituida sobre la misma, así como por agotamiento o consumación,

al haberse agotado el procedimiento ejecutivo correspondiente para la

realización de la finca".

II

La referida solicitud fue calificada con la siguiente nota: "Examinada

la precedente instancia solicitadora de cancelación por confusión de

derechos de la hipoteca de la inscripción 5. a de la finca 35.899 de la Sección

de Castellón-Sur de este Registro, que fue presentada el 20 de octubre

último, se deniega tal cancelación por lo siguiente (...): 2. o Subsidiariamente

al defecto anterior, porque no consta inscrito, ni se presenta ahora con

esa finalidad, el testimonio del auto de adjudicación de 2 de septiembre

de 1993, dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón,

como culminación del juicio ejecutivo 191/1990 tramitado en dicho

Juzgado, por lo que no puede presumirse que la meritada finca 35.899

pertenezca a la, por lo visto, adjudicataria de dicho inmueble en tales autos,

la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja). Conforme

al artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria se debe presumir que a tenor de

la inscripción 8. a del historial de la repetida finca, el dominio sobre la

misma pertenece ``a todos los efectos legales'' a la propia sociedad ahora

instante ``Castalia Tile, Sociedad Anónima'', y no a ninguna otra entidad.

Además y de acuerdo con el párrafo primero, proposición segunda del

artículo 313, también de la Ley Hipotecaria, tratándose como aquí, de

un inmueble matriculado, no puede admitirse la presentación en ninguna

oficina pública, ni siquiera la del Registro de la Propiedad competente

cuando no se aporta para que se subsane la omisión, de ningún documento

del que, cual el referido testimonio de auto, no se haya tomado razón

en el folio registral correspondiente ``cualquiera que sea la persona contra

quien se pretenda hacerlo valer'' o la finalidad con que se aduzca. En

suma, no puede tomarse en consideración la pretendida mutación real,

al parecer contenida en el testimonio acompañado a la instancia sin

pretensión inscriptoria, y que sería la base y justificación de la alegada

consolidación de derechos que se afirma producida entre la hipoteca en la

inscripción 5. a y el dominio que se atribuye a la Caja de Ahorros de Valencia,

Castellón y Alicante (Bancaja), porque, por un lado, apreciar este último

dominio infringiría la presunción de exactitud de los asientos del Registro

y, por otro, entrar a considerar el documento en que viene envuelto aquel

dominio, conculcaría la prohibición de admitir documentos no inscritos

por parte de cualquier oficina pública (...) 5. a Porque, aunque se entrase

a considerar la pretensión de fondo de la instancia, tampoco se podría

acceder a ella: a) pues genuina confusión de derechos de la de los

artículos 1.156 y 1.192 del Código Civil (citados en la manifestación

decimotercera de la instancia), nunca se ha dado, ya que nunca ha coincidido

en la actora y adjudicataria dentro de los referidos autos de juicio ejecutivo

191/1990 la condición de acreedora del débito perseguido y de deudora

del mismo, pues tal débito a lo sumo se extinguió por dación en pago

y además parcialmente o en la cuantía del importe por el que al parecer

se adjudicó la finca en tercera subasta dicha entidad actora. Ningún

ejecutante que se adjudique en parcial pago de la deuda perseguida el bien

trabado, está asumiendo tal deuda, la cual, además, subsiste en la porción

no satisfecha con la dación en pago (la solución de la regla 7. a del artículo

84 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de

Posesión de haber de dar necesariamente carta de pago de la totalidad del

crédito perseguido es excepcional y criticable). No se aprecia, por tanto,

producida una auténtica confusión -ni mucho menostotal en la obligación

garantiza con la hipoteca de la inscripción 5. a , en el sentido que la doctrina

(por ejemplo, últimamente, Juan Manuel Abril Campoy, ``La confusión de

derechos'', editorial Tirant lo Blanch, Valencia, 1995) da al término

confusión entendida como conjunción o confluencia en un solo sujeto o

patrimonio de los polos activo y pasivo de una relación obligatoria. b) y, por

otra parte, la consolidación (que no confusión) que se afirma producida

entre el derecho real limitado de hipoteca de la reiterada inscripción 5. a y

el dominio que, al parecer, extraregistralmente tuvo desde que se lo

adjudicó en auto de 2 de septiembre de 1993 como culminación del juicio

ejecutivo 191/1990 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón

y hasta que se le expropió en favor de ``Castalia Tile, Sociedad Anónima'',

en auto de 19 de diciembre de 1994 como culminación de una ejecución

(autos de juicio ejecutivo 221/1990 del Juzgado de Primera Instancia

número 10 de Valencia) registralmente publicada (anotación A frente a la E)

con anterioridad, cierta entidad probablemente coincidente en

personalidad con la titular de aquella hipoteca: Ni existe un precepto jurídico

positivo que expresamente la proclame como causa de extinción de dicho

derecho real limitado de garantía (a diferencia de lo que ocurre, por

ejemplo, con el derecho real de usufructo -artículo 513.3. o del Código

Civilo con el derecho real de servidumbre -artículo 546.1. o del propio Código-)

y al contrario en ordenamiento no muy distantes del nuestro se reconoce

y admite sin problemas la llamada ``hipoteca del propietario'', ni por otro

lado, esa confluencia de titularidades reales en un solo sujeto, sobre todo

cuando no es perceptible, como en este caso, a través de los asientos

del Registro de la Propiedad, conduce a nada distinto de un mero

``aletargamiento'' del derecho real pretendidamente consolidado, el cual,

``revive'' en toda su plenitud, cuando vuelven a disociarse las titularidades

coyunturalmente fundidas. Así, el artículo 231 del Reglamento Hipotecario

imagina que alguna carga o gravamen de rango preferente (verbigracia,

una primera hipoteca), se hallara desactivada por el pago extraregistral

de la obligación que garantizaba efectuado por el ``deudor o el tercer

poseedor'' del inmueble gravado (pago que hubiera debido conducir

aparentemente a una extinción de la carga o gravamen). Pues bien, si por efecto

de la ejecución de una carga de ulterior rango (por ejemplo, una segunda

hipoteca) se enajenara la finca a un tercero (rematante o adjudicatario),

la primera carga aparentemente extinta ``resucita'' o mejor despierta en

toda su plenitud para poder hacerse efectiva frente a dicho tercero como

nuevo dueño. Lo contrario conduciría a un enriquecimiento injusto por

cuanto el rematante o adjudicatario en la ejecución de la segunda carga

habrán normalmente descontado en su puja u oferta adquisitiva el importe

de la primera carga que el Registro les anunciaba como plenamente vigente.

Pues bien, un enriquecimiento injusto, similar al que intenta evitar el

explicado artículo 231 del Reglamento Hipotecario, se produciría de

accederse a la pretensión cancelatoria de la instancia presentada por ``Castalia

Tile, Sociedad Anónima'', pues esa entidad remató por sólo 22.336.257

pesetas, una finca -la controvertida35.899 que según su historial registral

estaba gravada -y así si le informaría a cualquierlicitador con una

hipoteca garantizadora por todos los conceptos nada menos que de 663.000.000

de pesetas. Pretender que, tras la adjudicación acaso afrontada con

información privilegiada de la realidad extraregistral, se debe extinguir por

consolidación de derechos, una hipoteca cuya acción real debe considerarse

ex artículo 231 del Reglamento Hipotecario, viva para obtener tanto cuanto

hubiese percibido su preferente titular mediante la acción personal

ejercitada a través del juicio anunciado por la anotación E (y que fue, en

definitiva, nada por cuanto posteriormente perdió el dominio de la finca

adjudicada), significaría coadyuvar a la obtención de un enriquecimiento

torticero en la que un órgano del Estado, cual este Registro, no puede

colaborar. Contra esta nota denegatoria de la cancelación solicitada por

las razones expuestas -la segunda y la quinta insubsanables o

insuperables- cabe recurso gubernativo por ante el Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de esta Comunidad, durante el plazo de cuatro meses,

a contar desde esta fecha, todo ello de acuerdo con los artículos 112 y

siguientes del Reglamento Hipotecario. Castellón, 2 de noviembre de 1995.

El Registrador". Firma ilegible.

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Paula García Vives, en

representación de "Castalia Tile, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo contra los defectos 2. o y5. o de la anterior calificación, y alegó:

Que la pretensión cancelatoria se funda en la concurrencia de la confusión

de derechos como causa extintiva de la hipoteca, amén del agotamiento

del procedimiento ejecutivo instado por Bancaja para la realización de

su crédito. La confusión de derechos se produjo cuando la referida entidad

bancaria, acreedora mercantil de "Manuel Soler Gómez y Cía., Sociedad

Limitada", titular de un gravamen hipotecario sobre la finca 35.899,

perteneciente a la deudora, devino propietaria de dicha finca, en base a un

embargo letra E sobre la misma, al serle adjudicada por auto 2 de

septiembre de 1993 con el que se puso fin al juicio ejecutivo instado por

Bancaja para hacerse pago de su crédito. Que reunidas en una misma

persona la propiedad y el gravamen hipotecario, se produjo

automáticamente la extinción de la hipoteca en un ordenamiento como el español

en el que se no se admite la hipoteca de propietario, y ello a pesar de

que la transferencia y consiguiente adquisición del dominio por Bancaja

no haya tenido acceso al Registro por su propia voluntad. I. En cuanto

al primer defecto recurrido (número 2 de la nota de calificación). Que

para soslayar este defecto es ineludible: 1. Demostrar que la presunción

del artículo 38.I de la Ley Hipotecaria admite prueba en contrario. Que

cabe considerar la presunción del primer inciso del artículo 38 de la Ley

Hipotecaria como una presunción de carácter "iuris tantum", y así resulta

poniendo en relación dicho artículo con los artículo 1.III de la misma

Ley y 1.251 del Código Civil, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo

(Sentencias de 12 de marzo de 1991, 2 de febrero, 21 de junio, 20 de

octubrey4denoviembre de 1994) y Resolución de 5 de junio de 1991.

Que admitida la teoría del título y el modo y el carácter no constitutivo

o declarativo de la inscripción del dominio en el Registro, cabe que la

propiedad se adquiera al margen y con independencia del Registro y que

dicha adquisición no conste en los libros registrales; cabe la posibilidad

de que lo publicado por el Registro no se ajuste a la realidad y, por tanto,

que la titularidad dominical no coincida con la registral y, de ahí, que

lógica y necesariamente deba admitirse la prueba en contra de las

presunciones registrales. En este sentido hay que citar la Sentencia del

Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y la Resolución de 5 de junio

de 1991. 2. Dominio de Bancaja sobre la finca número 35.899. Que una

vez admitida la adquisición del dominio en la realidad extraregistral a

través del título y del modo, incluso en contra de lo publicado en el Registro

(artículo 36 de la Ley Hipotecaria), Bancaja, siguiendo este modo derivativo

de adquisición, adquirió y ostentó el dominio sobre la finca número 35.899,

desde el 2 de septiembre de 1993, fecha del auto de adjudicación recaído

en los autos de juicio ejecutivo número 191/1990, del Juzgado de Primera

Instancia número 1 de Castellón, hasta el 19 de diciembre de 1994, en

que el auto del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Valencia,

por venta judicial forzosa, el dominio de la misma fue a favor de "Castalia,

Sociedad Anónima", como cesionaria del remate. Que en apoyo de lo

expuesto se citan las Resoluciones de 15 de febrero de 1992, 23 de noviembre

de 1983 y 28 de octubre de 1993, y la Sentencia del Tribunal Supremo

de 22 de octubre de 1992. 3. Acceso al Registro de los documentos no

inscritos por virtud del artículo 314 de la Ley Hipotecaria. Que debe

rechazarse la inadmisión del testimonio del auto de 2 de septiembre de 1993,

propugnada por el artículo 313 de la Ley Hipotecaria, porque su

presentación se efectuó por esta parte, al objeto de ejercer la acción de

rectificación del Registro del apartado b) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria,

con fines cancelatorios de la inscripción de una hipoteca extinguida por

confusión de derechos en la vida jurídica extrajudicial, cayendo así dentro

de la excepción que a la regla general se prevé en el artículo 314 de la

Ley Hipotecaria. Que decretar la inadmisión del citado documento

vulneraría la equidad entendida como justicia aplicada al caso concreto y

menoscabaría uno de los fines primordiales del Registro de la Propiedad

como institución: Proteger las titularidades registrales como medio

tendente a facilitar el crédito territorial. Que tomando en consideración que

en casos como el presente va en juego la fe pública, eje en torno al cual

gira nuestro sistema hipotecario y teniendo en cuenta las circunstancias

concurrentes al mismo; esto es, que la falta de toma de razón del documento

judicial es atribuible al dolo o negligencia de Bancaja, debe admitirse a

efectos cancelatorios el testimonio de auto de 2 de septiembre de 1993,

y ello a pesar de no presentarse con fines de inscripción. II. Que en cuanto

a los apartados a) y b) del punto 5. o de la nota de calificación, siguiendo

a los tratadistas, se señala que la hipoteca es accesoria en el sentido de

que no es abstracta, sino causal, siendo la causa que dota de sentido

la función de garantizar la obligación principal. Por este motivo, cuando

se extinga la obligación garantizada, se extinguirá la obligación accesoria,

pero esta última extinción no implica a la de la obligación principal. La

conclusión que debe extraerse es que es posible la extinción del derecho

real de hipoteca y la subsistencia de la obligación en la parte no cobrada

por la ejecución de la hipoteca, parte para cuyo reintegro puede ejercitar

el acreedor la acción personal. Que los tratadistas citan como causas

extintivas del derecho real de hipoteca, entre otras, la confusión de derechos.

Que la confusión generada por el señor Registrador a través de su nota,

deriva de la calificación que hace de la causa de extinción alegada por

esta parte como base de la pretensión cancelatoria. Que la referencia a

los artículos 1.156 y 1.192 del Código Civil no puede interpretarse como

una referencia a la confusión de derechos como causa extintida indirecta.

Que la hipoteca de propietario no se admite como derecho tal como dicen

las Resoluciones de 5 de noviembre de 1990 y 22 de marzo de 1998. Que

para que se dé la confusión de derechos alegada no es necesario que

en Bancaja concurra la cualidad de deudor de la obligación garantizada,

porque dicha confusión se da entre la propiedad y la hipoteca y afecta

a ésta y no a la obligación que garantiza, y por esta misma razón no

es necesario que la deuda haya sido completamente pagada. En conclusión,

al producirse la confusión entre hipoteca y propiedad, la extinción de

aquélla se produce independientemente de la obligación principal, no como

consecuencia de la accesoriedad. III. Que el término "consolidación"

empleado por el Registrador en sustitución de "confusión" para designar el

fenómeno por el que confluyen en una misma persona la titularidad del dominio

y de la hipoteca que grava el mismo es improcedente. En primer lugar,

porque el término "confusión" es el empleado comúnmente en dichos casos

y por la generalidad de la doctrina y por el legislador (artículo 190 del

Reglamento Hipotecario), y en segundo lugar, porque el vocablo

"consolidación", en el ámbito jurídico, se emplea para referirse al hecho por

el cual se reintegran al núcleo del dominio las facultades de

aprovechamiento y disfrute que le caracterizan y, por consiguiente, sólo se emplea

referido a actos extintivos de derechos a través de los cuales se confieren

dichas facultades de aprovechamiento a una persona que no es titular

del dominio (por ejemplo, artículo 42 del vigente Reglamento del Impuesto

sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). IV.

Sobre los efectos de la confusión de derechos. Que el señor Registrador

aduce que la confusión no tiene por efecto la extinción de la hipoteca,

sino su aletargamiento, reviviendo cuando "vuelven a disociarse las

titularidades coyunturalmente fundidas". Que para tal afirmación se basa en

el artículo 231 del Reglamento Hipotecario. La tesis del Registrador es

difícilmente sostenible. a) El citado artículo está pensado para los casos

en que se ejercite la acción hipotecaria a través del procedimiento judicial

sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. b) Que esta norma está

pensada efectivamente para evitar el enriquecimiento injusto que

produciría el admitir el adjudicatario la realidad que se derive de los autos

y de la certificación de cargas, ambos en su conjunto, conforme al

artículo 1.512 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y luego encontrarse con que

una de esas cargas había sido pagada por el deudor. c) Que el artículo

231 del Reglamento Hipotecario está pensado en un pago voluntario y

extrajudicial de la carga o gravamen anterior o preferente al crédito del

actor, pago que no va revestido de ningún efecto de publicidad para terceros

licitadores intervinientes en las subastas del procedimiento instado por

el actor, los cuales, al pujar por el bien ejecutado, habrán normalmente

descontado de su puja el importe de la carga que el Registro les anunciaba

vigente. d) Que el párrafo segundo del citado artículo 231 pone de

manifiesto la inaplicabilidad del mismo al caso que nos ocupa. e) Que la finalidad

del precepto con la que el señor Registrador justifica su negativa a cancelar

la inscripción 5. a de hipoteca, es evitar el enriquecimiento injusto del

rematante o adjudicatario, anteponiéndose con ello dicha prevención al

principio de seguridad del tráfico jurídico, permitiendo que el Registro

siga publicando un derecho extinguido, muerto en el ámbito jurídico. V.

Que el agotamiento o consumación del juicio ejecutivo es una causa de

extinción de la hipoteca admitida por esta parte en el escrito del 20 de

octubre de 1995; sin embargo, el Registrador en su nota de calificación

no se pronunció sobre la concurrencia o no de dicha causa.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

conviene reiterar que la confusión de derechos es referida a la reunión,

en un mismo sujeto, de la titularidad activa y pasiva de una relación

obligatoria, lo que extingue la obligación. Por el contrario, la consolidación

es referida a la coincidencia, en el mismo titular, como sujeto activo de

dos o más derechos, uno de los cuales extingue a los demás por contener

implícitas sus facultades y cumplir así de manera más amplia su razón

de ser jurídica o económica, o unificando en el mismo titular con los

derechos de los que éste ya era sujeto, pierde su razón de ser autónoma

pasando a formar con ellos un derecho nuevo que encierra o contiene

en sí la suma de las facultades englobadas en los otros derechos que se

"extinguen". Que como se ve, el efecto de la consolidación no es nunca

la extinción del derecho, sino la integración de sus facultades en otro

más amplio que ya contiene, o la aparición de un derecho nuevo, con

nombre propio que las engloba. Que es evidente, en el supuesto debatido

en este recurso, que no se produce coincidencia de titularidad activa y

pasiva de la obligación garantizada con la hipoteca en ninguno de los

sujetos intervinientes. Que, desde luego, hay dominio de la finca a favor

de Bancaja y hay titularidad de la hipoteca, pero ello no implica

necesariamente la extinción automática por consolidación de la garantía; pues

presupuesto ineludible de esta conclusión sería la identidad de los

fundamentos jurídicos y económicos de uno y otro derecho real, que permitiera

entender integradas en el patrimonio de Bancaja, por virtud del dominio

adquirido, las facultades que como acreedor hipotecario tiene, las cuales

quedarían subsumidas en aquél sin derivar de ello perjuicio alguno para

la citada entidad, pues la extinción que se opera por consolidación no

es rigurosamente tal, sino una más racional ordenación jurídica de las

facultades sobre la cosa que, bajo otro "nomen iuris", permanecen intactas.

Pero no es esto lo que sucede: A) Que el ejercicio de la acción personal

dimanante del crédito hipotecario no proporcionó al actor la íntegra

satisfacción de su crédito; no obstante, la acción personal quedó agotada con

su ejercicio. Que, por otro lado, el dominio adquirido por Bancaja en la

citada vía de apremio con finalidad solutoria era un dominio resoluble,

amenazado si se culminaban vías de apremio en ejecutivas reflejadas en

el Registro como anotaciones preferentes registralmente a la de Bancaja,

lo que efectivamente llegó a suceder. B) Que del crédito garantizado con

hipoteca surgen para el acreedor dos acciones: La personal y la real. La

primera por razón del crédito y la real surgida de la hipoteca. Que la

acción personal se ejercitó por el procedimiento ejecutivo, y no lográndose

la íntegra satisfacción del crédito garantizado con la hipoteca, la función

jurídica y económica de ésta seguía en plena pujanza y para nada se

confundía o identificaba con la adquisición del dominio por el mismo acreedor

hipotecario o en la vía de apremio ejecutivo 191/1990. Que el acreedor

puede utilizar indistintamente la acción personal o la real, pero ejercitada

una, y por ello extinguida sin cumplir plena y definitivamente su objetivo,

conserva la otra, en este caso la real-hipotecaria. Que es obvio que mientras

sea dueño de la finca no podrá ejercitar sobre ella la acción hipotecaria,

pero subsiste hasta que se den las condiciones de su ejercicio, lo que

en el caso analizado sucedió cuando el acreedor hipotecario, Bancaja se

vio privado del dominio que adquirió en los autos 191/1990, que causaron

en el Registro la anotación de embargo letra E. Que el ilustrísimo señor

Magistrado-Juez del Juzgado número 10 de los de Valencia, cuando culminó

la vía de apremio ordenó por mandamiento la cancelación de las cargas

posteriores a la anotación preventiva de embargo letra A, pero no ordenó

la cancelación de la hipoteca de la inscripción 5. a , preferente registralmente

a la anotación de embargo letra A. Que el Registrador que informa fue

inducido por la adición ulterior al mandamiento cancelatorio, al error

de pensar que lo que se había ejercitado en el juicio ejecutivo 191/1990,

era la acción real dimanante de la hipoteca por estar anotada la suspensión

de pagos del deudor, y por ello procedió a cancelar la inscripción 5. a de

hipoteca en la inscripción 8. a , y, posteriormente, procedió a rectificar,

al amparo de los artículos 217 de la Ley Hipotecaria y 331 del Reglamento

Hipotecario, el error padecido consistente en cancelar la inscripción 5. a de

hipoteca. Que admitiendo, como pura hipótesis que se haya extinguido

por confusión el derecho inscrito, el artículo 190 del Reglamento

Hipotecario prevé dos posibilidades: A. Que la solución reglamentaria del primer

párrafo del citado artículo, aplicado al caso que se estudia, significaría

que el auto de adquisición a favor de Bancaja, dimanante de los autos

del juicio ejecutivo 191/1990, se tendría que haber inscrito en el Registro,

pues sería el asiento del que resultaría la extinción de la hipoteca por

concurrencia de titularidades; sin embargo, esto nunca se pretendió por

la parte recurrente. B. Que el párrafo 2. o del artículo referido no prescinde

de la práctica del asiento del que resulte la extinción del derecho por

confusión y ello a solicitud de cualquier interesado, asiento que sólo podrá

producirse mediante la presentación del testimonio del auto de

adjudicación dimanante del ejecutivo 191/1990, lo que nunca se hizo por el

recurrente. Así que, sustantivamente, no se produce como consecuencia

de la confusión subjetiva de titularidades activas, la extinción sustantiva

del derecho de hipoteca y tampoco se dan los requisitos formales-registrales

para que ese pretendido efecto extintivo tuviera su adecuado reflejo

tabular, por medio del asiento de cancelación de la hipoteca de la inscripción

5. a Que la solución pretendida por el recurrente al sostener que "el

agotamiento o consumación del juicio ejecutivo es una causa de extinción

de la hipoteca" es inexacta si el crédito ha sido parcial y no definitivamente

satisfecho, mediante el ejercicio de la acción personal. El juego de

prioridades registrales resultantes de los libros, conduciría a la demolición

del sistema de privilegios y preferencias credituales de los artículos 1.923

y 1.927 del Código Civil, además de la reducción de las posibilidades de

actuación del acreedor hipotecario a utilizar exclusivamente la acción real

hipotecaria, cuando, tras la inscripción de su hipoteca, se anotan sucesivos

embargos, limitando así, por factores ajenos a su propia actividad, sus

posibilidades de acción y sometiéndole a una relativa indefensión procesal

contra lo prescrito en el artículo 24 de la Constitución Española.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana, confirmó la nota del Registrador, fundándose en que si durante

algún tiempo Bancaja fue propietaria de la finca registral y titular de

un derecho de hipoteca, no puede derivarse de ello la extinción de la

segunda, a riesgo de concluir que el ejercicio de la acción personal ha

supuesto, sin más, la extinción de la acción hipotecaria, con lo que se

llegaría a la consecuencia de que, primero, el acreedor hipotecario no

tiene verdadera posibilidad de optar entre el ejercicio de una acción u

otra, pues, en todo caso, quedan extinguidas las dos, y, segundo, que la

preferencia que otorga la hipoteca desaparece, aunque no se haya ejercitado

la acción derivada de la misma. Que el crédito garantizado con la hipoteca,

y por lo mismo convertido en preferente, no se extinguió completamente

en el juicio ejecutivo, pero lo que el recurrente pretende es que, subsistiendo

el crédito (o por lo menos parte de él), ya no está garantizado

hipotecariamente y, por tanto, ya no es preferente.

VI

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en las alegaciones contenidas en su escrito de interposición del recurso

gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 17, 118, 131 y 133 de la Ley Hipotecaria; 190, 231

y 241 de su Reglamento, y 1.447 y 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: a) Sobre determinada finca pesa una hipoteca a favor de cierta

entidad financiera; b) tras la inscripción de la hipoteca se anotan, entre

otros, dos embargos, el primero a favor de un tercero y el segundo a

favor del acreedor hipotecario; c) subastada la finca en el segundo de

los procedimientos que determinaron las anotaciones preventivas de

embargo, se adjudica al actor, es decir, al titular de la hipoteca previa,

pero tal adjudicación no accede al Registro; d) subastada nuevamente la

finca en el procedimiento que fue causa de la primera de las anotaciones,

se adjudica a un tercero que inscribe su adquisición, procediéndose

simultáneamente a cancelar las cargas posteriores a la anotación en cuestión,

incluida, por tanto, la anotación preventiva de embargo que fue

consecuencia de la acción ejercitada por el acreedor hipotecario; e) finalmente,

ese tercero, titular registral actual, aportando testimonio del auto de

adjudicación que en su día se dictó a favor del acreedor hipotecario, solicita

del Registrador la cancelación de la hipoteca por entender que tal derecho

real quedó extinguido por "confusión" de derechos cuando el acreedor

hipotecario adquirió la propiedad de la finca, aunque su título de

adquisición no accediera al Registro y en el momento de presentar la solicitud

ya no sea el propietario.

Entre otros defectos que no son objeto de recurso, el Registrador aprecia

los siguientes: No consta inscrito, ni se presenta ahora con esa finalidad,

el testimonio del auto de adjudicación; la genuina confusión de derechos

nunca se ha dado, ya que nunca ha coincidido en la actora y adjudicataria

la condición de acreedora y deudora; respecto a la consolidación entre

el derecho real limitado y el dominio producida extraregistralmente, no

existe un precepto jurídico positivo que expresamente la proclame ni esa

confluencia de titularidades reales en un solo sujeto conduce a nada

distinto de un mero "aletargamiento" del derecho real pretendidamente

consolidado, el cual "revive" en toda su plenitud cuando vuelven a disociarse

las titularidades coyunturalmente fundidas.

2. No ha de debatirse ahora si la confluencia en una misma persona

de la propiedad de un inmueble y de la titularidad de un derecho real

de hipoteca sobre él constituido produce en toda hipótesis la extinción

de este último derecho (piénsese en el supuesto del heredero acreedor

hipotecario de su causante, propietario del bien gravado que acepta a

beneficio de inventario o del acreedor hipotecario que adquiere la finca

gravada en la ejecución de un gravamen posterior al suyo existiendo otros

intermedios). En cualquier caso, es lo cierto que, en función del juego

del principio de legitimación registral, para que dicha consolidación pueda

operar registralmente es preciso que consten simultáneamente inscritos

a favor de la misma persona el dominio del inmueble gravado y el derecho

real de garantía (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), lo que no ocurre

en el caso debatido, en el que el inmueble en cuestión no ha estado nunca

inscrito a favor del titular de la hipoteca que se pretende cancelar. Y

no se alegue en contra que basta con que se acredite, aunque no se inscriba,

la realidad de la adquisición operada en su día a favor de ese acreedor

hipotecario, pues ni puede producir efectos registrales un negocio que

ha permanecido al margen del Registro ni es razonable prescindir ahora

de la inscripción de esa adquisición a favor del acreedor hipotecario cuando

precisamente tal inscripción podría determinar, por el juego del principio

de prioridad (cfr. artículos 17, 131, regla 17. a , y 133-2 de la Ley Hipotecaria),

la cancelación de la anotación de embargo intermedia acordada en el

procedimiento en el que el recurrente adquirió su dominio o la de la inscripción

dominical ya practicada a su favor, con lo cual desaparecería el interés

del recurrente en la consolidación pretendida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 16 de julio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.