Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por don Luis Iván López Gómez,

en nombre de Caja de Ahorros de Asturias, contra la negativa del

Registrador de la Propiedad de Móstoles, n.o 4, don Francisco Fernández de

Árevalo y Delgado, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en

virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 9 de febrero de 1999, mediante escritura pública autorizada por

el Notario de Móstoles, don Carlos Vázquez Balbotín, la Caja de Ahorros

de Asturias concedió a don Manuel de la C.G. y a doña Dolores C.P.,

un préstamo hipotecario por importe de 12.000.000 de pesetas (72.121,45

euros), con garantía hipotecaria sobre una finca urbana que se describe.

En dicha escritura establecen, entre otras, las siguientes estipulaciones:

Novena.-Garantía Hipotecaría. En garantía del principal del préstamo,

doce millones de pesetas (72.121,45 euros) de sus intereses ordinarios

de dos años, al tipo inicialmente convenido, esto es, novecientas treinta

y seis mil pesetas (5.625,74 euros), de sus intereses moratorios de dos

años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por dos

millones ochocientas cincuenta y seis mil pesetas (17.164,91 euros), de

dos millones cuatrocientas mil pesetas (14.424,29 euros) para costas y

gastos, y de una cantidad máximo de quinientas mil pesetas (3.005,06

euros) para responder de primas de seguro, contribuciones, tasas, arbitrios

e impuestos satisfechos en razón de las fincas hipotecadas y gastos de

comunidad, sin perjuicio de su responsabilidad patrimonial universal de

la parte prestataria constituye hipoteca sobre la finca que a continuación

de describe; (...) Undécima.-Procedimientos de Ejecución.... b) Para

justificar el saldo deudor a los efectos del ejercicio de la acción real que

se regula en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, bastará una certificación

expedida por la Entidad acreedora en la que se fije con arreglo a su

contabilidad la deuda pendiente en su momento y c) Queda la C.A.A. facultada

expresamente para solicitar la posesión y administración interinas de cada

finca hipotecada, en los casos legalmente previstos, así como para cobrar

las rentas vencidas y las que vayan venciendo, y con derecho asimismo

a la percepción de honorarios, pudiendo delegar en terceros las funciones

de esta administración.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Móstoles, n.o 4, fue calificada con la siguiente nota: "Previa calificación del

precedente documento, presentado por fax el 10 de febrero de 1999,

consolidado el 18 de igual mes y año, retirado y devuelto por última vez

con fecha 5 de abril del presente año, se suspende su inscripción, por

adolecer de los siguientes defectos: 1. Octava.-(Vencimiento anticipado):

Párrafo primero. "accesorios"; y de la letra c), incumplimiento "de

cualquiera de las obligaciones que por este contrato asume y contribuciones,

por su indeterminación, artículo 12 de la Ley Hipotecaria. - letra f), no

inscripción, por ir contra el principio de calificación, y por el

artículo 1.256 del Código Civil.-Además, en todos los supuestos, en cuanto le

sea de aplicación, doctrina emanada del fundamento de derecho quinto

de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

de fechas 23 y 26 de octubre de 1987. 2.-Novena. (Hipoteca). La

responsabilidad garantizada por intereses adolece de los siguientes defectos: a)

Tratándose de una hipoteca a interés variable o de seguridad, la garantía

por intereses debe ser por una cantidad máxima, o a un tope máximo

de tipo de interés, y no por una cantidad fija a tipo fijo. Principio de

accesoriedad de la hipoteca al préstamo u obligación garantizada.-b) La

suma de cantidades garantizadas por intereses ordinarios y moratorios

excede del límite permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria,

que es el correspondiente a cinco años de los interese devengados por

el préstamo, que no pueden ser otros que los ordinarios. 3.

-Decimoprimera.letra b) certificación de saldo, no cumple los requisitos del

artículo 142, ni los cuatro últimos párrafos del 153 de la Ley Hipotecaria, y

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de

16 de febrero de 1990. 4.-Misma Cláusula. letra c), (administración

interina), así como para cobrar hasta el final, artículo 131-6.a de la Ley

Hipotecaria y 1.530 en relación con 1.521, 1.522 y concordantes de la Ley

de Enjuiciamiento Civil. No se ha consentido la inscripción parcial a los

efectos del artículo 434 del Reglamento Hipotecario, respecto del defecto

señalado con el n.o 2.b), la cual por otra parte no sería posible a causa

del defecto señalado con el número 2.a). A solicitud del presentante, se

extiende la presente nota, con exclusión de los pactos que carecen de

trascendencia real, artículo 1 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51 del Reglamento,

se ha tomado asimismo anotación preventiva de suspensión por defectos

subsanables, del derecho de hipoteca a favor de la entidad acreedora,

por plazo de sesenta días desde esta fecha, al Tomo 1.370, Libro 177,

folio 18, finca 617, anotación letra A. Asientos cancelados por caducidad:

Ninguno. El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales

y produce todos los efectos derivados de la publicidad registral, conforme

a los artículos 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley Hipotecaria. Se advierte

que el contrato queda sujeto a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre

Condiciones Generales de Contratación. Contra la anterior calificación podrá

recurrir gubernativamente conforme al artículo 112 y siguientes del

Reglamento Hipotecario, en el plazo de tres meses desde hoy, sin perjuicio

de poder acudir a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar

entre los interesados acerca de la validez o nulidad del título, conforme

al artículo 66 de la Ley Hipotecaria. Móstoles, 9 de abril de 1999. El

Registrador". Fdo.: Firma ilegible.

III

Don Luis Iván López Gómez, en representación de la Caja de Ahorros

de Asturias, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación

y alegó: 1.-En cuanto al defecto primero, en lo referente a la cláusula

octava (vencimiento anticipado), que las partes no inscritas de esta cláusula

son meramente obligacionales y, por lo tanto, no debe ser inscritas si

las partes lo han solicitado, tal como consta en la estipulación vigésima

de la escritura. 2.-Que en lo que se refiere al defecto 2.o (cláusula novena

hipoteca), se infringen los artículos 12 y 114 y concordantes de la Ley

Hipotecaria. En dicha cláusula se determina de manera exacta la

responsabilidad por intereses ordinarios separadamente de los moratorios, que

también se determinan de forma expresa y clara, cumpliéndose el principio

de especialidad, resaltando que el calculo para su determinación se ha

realizado exclusivamente por partidas de capital y no por otros conceptos.

Que el señor Registrador en su calificación ve dos defectos: 1.-Tratándose

de una hipoteca a interés variable o de seguridad, la garantía por intereses

debe ser por una cantidad máxima, o a un tope máximo de tipo de interés,

y no por una cantidad a tipo fijo. Principio de accesoriedad de la hipoteca

al préstamo u obligación garantizada. En este punto hay que preguntar

si se debe entender que el establecimiento de cantidades concretas que

para cada uno de los conceptos que se garantiza con la hipoteca constituida

no representa una cantidad máxima. Que la escritura cuya inscripción

se suspende cumple con el requisito del artículo 12 de la Ley Hipotecaria,

porque se determina de manera exacta la responsabilidad real que interesa

en general a cuantos terceros se apoyen en el Registro. Que este mismo

sentido es el de las Resoluciones de 16 y 17 de diciembre de 1996. 2.-La

suma de cantidades garantizadas por intereses, ordinarios y moratorios,

excede del límite permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria,

que es el correspondiente a cinco años de los intereses devengados del

préstamo, que no pueden ser otros que los ordinarios. Que las Resoluciones

de 23 y 26 de octubre de 1987, citadas por el Registrador en su nota,

distinguen entre intereses remuneratorios y moratorios, delimitando sus

efectos. Que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, establece efectivamente

un límite temporal, pero no recoge este artículo ni las Resoluciones citadas,

en que la responsabilidad total asegurada por la hipoteca en concepto

de intereses, remuneratorios y moratorios, haya de ser calculado al tipo

pactado para los primeros. Que de la mera lectura del artículo citado,

se comprueba que el máximo legal no es el calculado conforme a los

intereses "al tipo previsto para los ordinarios", pues dicha norma establece

un límite temporal y no cuantitativo. Que el supuesto planteado en este

recurso es conforme con la doctrina de las Resoluciones de 23 de febrero,

8, 11, 12 y 13 de marzo y 1 y 2 de abril de 1996. Que, por tanto, habiéndose

fijado en la escritura la responsabilidad asegurada por intereses ordinarios

y moratorios conforme a los tipos pactados para cada uno de ellos y con

respecto al límite temporal conjunto de cinco años, procede la inscripción

de las cantidades pactadas de 936.000 y 2.850.000 pesetas en garantía

de los intereses ordinarios y moratorios respectivamente. Que se alega

la doctrina que se recoge en las Resoluciones citadas, pues a tenor de

las mismas se debe proceder a la inscripción de las cláusulas de

trascendencia real obrantes en la escritura de hipoteca. 3.-En lo relativo a

la cláusula undécima, en cuanto a la letra b), se señala que los artículos

citados por el Registrador no son aplicables al presente caso y en cuanto

al apartado c), de la mera lectura de la regla 6.a del artículo 131 de la

Ley Hipotecaria se colige que no es un defecto que permita suspender

la inscripción de la hipoteca, pues la facultad la tiene concedida el acreedor

por ministerio de la ley y a mayor abundamiento, lo que dispone el artículo

1.522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que

los defectos que se cuestionan por el recurrente son el 2 y 4 de la nota.

I. En cuanto al primero de ellos viene corroborado indirectamente por

la propia escritura y la misma cláusula, por cuanto se refiere a la garantía

por costas, establece "y de una cantidad máxima de", y no se entiende

porque no se redactó igual garantía por intereses. La expresión cantidad

máxima puede también hacerse indirectamente, por remisión a las

estipulaciones que regulan los intereses y en los cuales se establece un tope

máximo, lo que no ocurre en el presente caso. Que las Resolución de

16 y 17 de diciembre, invocadas por el recurrente, confirman la nota,

pues el supuesto de hecho contemplado es inverso al presente. Que la

exigencia de tipo máximo en las hipotecas en garantía de intereses

variables, viene impuesta por otras muchas Resoluciones, así las de 9 y 10

de octubre de 1997, 23 y 26 de octubre de 1987. II. En lo relativo al

defecto 2 letra b), según el cual en la escritura se garantizan intereses

ordinarios y moratorios, computados conjuntamente (Resoluciones de 23

y 26 de octubre de 1987) que exceden del límite permitido por el artículo

114 de la Ley Hipotecaria, cuyo límite no es otro que la cantidad que

corresponda a cinco años de intereses ordinarios. Que el examen de este

defecto es complejo y hay que señalar: A. qué intereses se refiere el

artículo 114 de la Ley Hipotecaria y el artículo 220 del Reglamento

Hipotecario? Que los únicos intereses devengados por su crédito son los

ordinarios, mientras que los moratorios no se devengan por consecuencia del

crédito o préstamo, sino por un acto posterior, futuro e incierto, cual

es la conducta morosa del deudor en su obligación de devolución puntual

del capital. Que esta distinción la pone de relieve las Resoluciones de

23 y 26 de octubre de 1987 y otras muchas. Que está claro que a los

únicos intereses que se refiere el artículo 114 de la Ley Hipotecaria son

los ordinarios, y, por tanto, la garantía de los intereses moratorios es

una hipoteca por deuda futura (artículo 142 de la Ley Hipotecaria) de

máximo, que, deberá cumplir los requisitos de dichas especiales hipotecas

y que, en principio, podría tener un límite independiente y no regulado

por el artículo 114; pero sí se han de computar a efectos de dicho límite

conjuntamente (Resoluciones citadas). B. Fundamento de la limitación del

artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Que es favorecer el crédito territorial

y el tráfico jurídico inmobiliario, base del sistema, sintéticamente lo

contempla la frase "en perjuicio de tercero" (Resolución de 22 de julio de

1996). III. En lo concerniente al tercer defecto de la nota, letra b), de

la cláusula undécima, se señala que las Resoluciones 9 y 10 de octubre

de 1997 y 24 de agosto de 1998 rechazan la inscripción de una cláusula

similar. IV. Respecto a la letra c) de la misma cláusula, el artículo 131-6.a de

la Ley Hipotecaria no permite al acreedor que perciba las que vayan

venciendo ni que se tenga derecho a percepción de honorarios, ni que se

pueda delegar a terceros la administración de la finca, pues ello puede

ir en perjuicio del deudor y de los posibles terceros, que verían disminuida

su expectativa sobre la cuantía. Que la mera posibilidad de administración

interna no es posible en el procedimiento extrajudicial de ejecución, al

no venir regulado en el mismo, y tener que sujetarse necesariamente la

ejecución al procedimiento reglamentario preestablecido, artículo 235-2

del Reglamento Hipotecario. Que habiéndose pactado tal posibilidad

incluso para dicho procedimiento, su inscripción parece imposible.

V

El Notario autorizante de la escritura, informó: 1.-En lo que se refiere

al segundo defecto: Que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria fue dictado

para los préstamos a interés fijo. Que la fuerza de la realidad económica

y mercantil ha introducido los préstamos a interés variable en el sistema

registral. Que los préstamos también devengan los intereses moratorios

y que puede pactarse un préstamo con interés moratorio pero sin intereses

remuneratorios. Que el fondo del problema es cuando debe calcularse

la responsabilidad máxima de intereses. Que inicialmente debe fijarse una

cantidad clara e inequívoca. Que si se respeta la naturaleza de los préstamos

a interés variable se apreciarán dos puntos fundamentales: 1.o Que el

tipo inicial por un breve periodo de tiempo, es un señuelo comercial para

captar un cliente; 2.o Que la responsabilidad hipotecaria surge cuando

los intereses devengados son insatisfechos. Este es el momento de calcular

la cantidad. Que hay que tener en cuenta que si inicialmente se fija la

responsabilidad hipotecaria, según el criterio del Registrador, de manera

correcta, siempre podría suceder que en el momento del impago y de

la reclamación, el cálculo conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria,

exigiría un límite menor; pues se incumpliría dicho artículo no cuando

se inscribe, pero sí cuando surja la responsabilidad. 2.-En lo concerniente

al tercer defecto, hay que señalar que hay que ceñirse a la técnica jurídica,

y el artículo 131, regla 3.a de la Ley Hipotecaria no impide ni prohibe

el pacto incorporado al título ejecutivo que es la escritura y que, por

ello, debe ser inscrito. 3.-En cuanto al cuarto defecto, relativo a la posesión

y administración interina, se considera inscribible.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, revocó la

nota del Registrador en cuanto al defecto señalado con el n.o 2, apartado a)

que se tendrá como no puesto a efectos de acceso al Registro de la escritura

y, confirmó la calificación en lo que se refiere a los restantes defectos.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en la escritura de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 2, 12, 98, 114, 131, 132 y 133 -antiguos-, 142,

153 de la Ley Hipotecaria; 1.435 y 1.522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

de 1881, 9 y 245 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección

General de los Registros y del Notariado de 23 y 26 de octubre de 1987,

16 de febrero de 1990, 9 y 10 de octubre de 1997, 18 de diciembre de 1999,

14 y 17 de marzo y 15, 28 y 29 de abril de 2000 y 18 de octubre de

2001, entre otras.

1. Sólo son tres los defectos apelados ante este Centro Directivo. En

una escritura de préstamo hipotecario, el Registrador deniega la cláusula

de constitución de la garantía porque, a su juicio, la suma de las cantidades

garantizadas por intereses ordinarios y moratorios excede del límite

permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que es el correspondiente

a cinco años de los devengados por el préstamo, que "no pueden ser otros

que los ordinarios"; del mismo modo rechaza que para justificar el saldo

deudor a los efectos de la acción real del artículo 131 de la Ley Hipotecaria,

sea bastante una certificación expedida por la Entidad Acreedora en la

que se fija con arreglo a su contabilidad la deuda pendiente en su momento;

y por último de la cláusula que habilita a la Entidad Acreedora para solicitar

la administración y posesión interina de las fincas hipotecadas, no ve

posible inscribir el pacto de que quede facultada "para cobrar las rentas

vencidas y las que vayan venciendo con derecho asimismo a la percepción

de honorarios, pudiendo delegar en terceros las funciones de esta

administración". Ellos tres, por tanto deben ser ahora objeto de resolución.

2. El primero de los defectos ha sido ya abordado en anteriores y

reiteradas ocasiones y resuelto en el sentido de que no puede mantenerse.

La doctrina de esta Dirección General contenida en las Resoluciones de

23 y 26 de octubre de 1987, sobre la computación conjunta de los intereses

ordinarios y los de demora, no es argumento para rechazar la inscripción

pretendida, pues tal doctrina, como precisa la Resolución de 18 de

diciembre de 1999, ratificada por otras posteriores, no pretende afirmar otra

cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar

simultáneamente intereses ordinarios y de demora, más, respetada esta exigencia,

ninguna dificultada hay para poder reclamar todos los intereses, sean

remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos pr las

respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos

legales-, aún cuando se reclamasen intereses remuneratorios de los últimos

cinco años e intereses moratorios, también, de los cinco últimos años,

si así se procediera por ser distintas y de vencimiento diferente las

cantidades que devenga unos y otros y por tanto, a ambos puede extenderse

la garantía hipotecaria dentro de los límites dichos.

3. Por lo que respecta al segundo de los defectos, es excesivamente

riguroso el criterio del Registrador al no inscribir la forma de justificar

el saldo deudor mediante certificación bancaria sin los requisitos que según

el artículo 245 del Reglamento Hipotecario han de establecerse en la

escritura, pues estos, aunque nada se pactara en la misma, operarán en la

realidad por la fuerza legal que el artículo 153 de la Ley Hipotecaria les

concede aunque no conste en el pacto entre acreedor y deudor.

4. Por último, en cuanto a la facultad del acreedor de pedir la posesión

y administración interina de la finca hipotecada, permitida por el antiguo

artículo 131 de la Ley Hipotecaria, ésta quedaba condicionada a que se

hubiese pactado en la escritura, como aquí se hace, con lo cual los términos

de tal acuerdo tiene trascendencia para el dueño de la finca, sea o no

el deudor, a la hora de la ejecución y mientras no sean de índole

manifiestamente ilegal pueden tener perfectamente acceso al Registro.

Esta Dirección General ha acordado revocar el auto apelado.

Madrid, 28 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.