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En el recurso interpuesto por don Benito Agüera Marín, don Agustín Barrera Navarro y don Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil «N. C. de R., S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 1 de Reus, don José Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotación preventiva de quiebra.

Hechos

I

Por Mandamiento dictado con fecha 19 de julio de 2004, por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez, Sra. Torres-Fontes Suárez, del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 44 de Madrid, en el procedimiento de quiebra 133/2002, se acuerda la toma de anotación preventiva de quiebra sobre determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Reus.

II

Presentado el indicado mandamiento en el Registro de la Propiedad número uno de Reus es calificado del siguiente modo: 1.-Antecedentes de Hecho.-Primero: Que con fecha cuatro de los corrientes se ha presentado en el Registro de la Propiedad Mandamiento expedido por duplicado el diecinueve de Julio de dos mil cuatro, por la Ilustrísima Sra. Doña María del Mar Torres-Fontes Suarez, Magistrado Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid en el que en procedimiento de quiebra 133/2002 ordena anotar la declaración de quiebra y fijación de la fecha de retroacción sobre las fincas que se relacionan en el Mandamiento en procedimiento de quiebra de N. C. de R., S.L. Segundo: Que examinado el Registro únicamente consta inscrita a favor de N. C. de R., S.L. una porción de una hectárea diez áreas y setenta y una centiáreas pendiente de segregar de la finca registral 9.852. Tercero: Que el resto de la finca 9.852, así como la totalidad de las restantes fincas constan inscritas a favor de personas distintas de N. C. de R., S.L. Cuarto: Que los inmuebles a que se refiere el antecedente anterior fueron adquiridos por terceros a N. C. de R., S.L., por título de compra en fechas posteriores al catorce de noviembre de mil novecientos noventa y ocho a excepción a lo que se indicará en el antecedente quinto. Quinto: Que con respecto a la finca registral 44.666, hay que indicar que nunca fue propiedad de N. C. de R., S. L., puesto que fue adjudicada al I. C. de C. A. mediante autos de adjudicación en procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria seguidos por dicho l. como actora contra la C. C. de A. de R., S. C. C., y actualmente consta inscrita a favor de una tercera persona. Sexto: Al Mandamiento se acompaña Auto de diecinueve de Abril de dos mil dos declarando en estado de quiebra voluntaria a N. C. de R., S. L., y Auto de once de Junio de dos mil dos señalando como fecha de retroacción provisional a los efectos de la quiebra el día catorce de noviembre de mil novecientos noventa y ocho. II.-Fundamentos de Derecho. Primero: La cuestión jurídica planteada radica en si puede practicarse anotación de quiebra respecto de las fincas inscritas a favor de terceros, y, si en éstas cabe constatar registralmente la fecha de retroacción. Segundo: La solución tiene que ser negativa por aplicación de los preceptos legales. Tercero: El artículo 20 de la Ley Hipotecaria que consagra el principio de tracto sucesivo dispone en sus párrafos primero y segundo: «Art. 20. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y además derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegaran la inscripción solicitada. Es este el criterio de la Dirección General los Registros y del Notariado en Resoluciones de 24 de Enero de 1979 y 28 de Julio de 1988. La primera de las Resoluciones dice literalmente: «Considerando que el problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotación preventiva de declaración judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse estén inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral en el momento de presentación del mandamiento judicial; y, más concretamente, si en el anterior supuesto es posible entender que la fecha de retroacción de la quiebra tiene entidad suficiente para poder ser objeto exclusivo de una Anotación Preventiva, de suerte de fuera viable su práctica en estas condiciones. Considerando que el acceso de la declaración judicial de quiebra al Registro de la Propiedad se halla facilitado por los artículos 143 y 166, párrafo 4.º, del Reglamento Hipotecario, precepto este último que se refiere expresamente a las resoluciones judiciales declarativas del estado de quiebra. Considerando que en el momento de presentar el mandamiento en el Registro las fincas inscritas aparece, a nombre de persona distinta del que ha sido declarado en estado de quiebra, por lo que a la práctica se interfiere, el artículo 20-2 de la Ley Hipotecaria que cierra los libros del Registro en los casos en que su titular es persona distinta -como ocurre en el presente caso-de la contemplada como sujeto directamente afectado por la anotación.» La segunda de las Resoluciones dice literalmente: «4. La anotación de la declaración judicial de quiebra, prevista en los artículos 142 y 166.4.° del Reglamento Hipotecario, exige, por imperativo del principio registral de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), que los bienes que hayan de soportarla se hallen inscritos a favor del quebrado; apareciendo éstos a favor de personas distintas -en caso concreto, adquirentes de quienes, a su vez, adquiridos del quebrado-, habrá de rechazarse la anotación solicitada.» Cuarto: El párrafo segundo del artículo 73 de la Ley Hipotecaria preceptúa: Cuando la anotación deba comprender todos los bienes de una persona, como en los casos de incapacidad y otros análogos, el Registrador anotará todos los que se hallen inscritos a su favor.» El indicado precepto legal tiene relación con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y es de aplicación al presente caso, tal como se desprende de la Resolución antes citada de veinticuatro de Enero de mil novecientos setenta nueve. Quinto: Sobre la constatación registral de la fecha de retroacción provisional en el historial jurídico-registral de las fincas que constan inscritas a favor de terceros. Se plantea la cuestión del numerus clausus o numerus apertus de las anotaciones. Y el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado es de numerus clausus. La Resolución de 24 de enero de 1979 en su último párrafo establece: «Considerando que hay que tener en cuenta que la fecha de retroacción es un mero elemento accesorio dentro de la sustantiva anotación de la declaración de quiebra, por lo que no sería en sí viable su práctica, aparte de que su admisibilidad se hallaría obstaculizada por el criterio numerus clausus en materia de anotaciones preventivas, criterio avalado por el artículo 42, número 10 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de este Centro Directivo, de 14 y 31 de diciembre de 1960.» Sexto. El principio de seguridad jurídica y el principio de legitimación registral. Dichos principios tienen sus manifestaciones en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y artículos 38 y 82 de la misma Ley. En el presente caso se ordena la anotación y no consta hayan sido citados los titulares registrales; lo cual de practicarse la anotación se provocaría indefensión y vulneración del principio de tutela judicial efectiva como pone de relieve la Resolución de 28 de julio de 1988. A mayor abundamiento cabe indicar lo que indica la Resolución de 24 de enero de 1979, al decir: «Considerando, a mayor abundamiento, que en la anotación preventiva de declaración judicial de quiebra aparece tratada en la Ley Hipotecaria como un subtipo de las anotaciones de incapacidad y en estos supuestos y otros análogos el artículo 73 de la Ley Hipotecaria presupone la previa inscripción a favor de la persona directamente afectada por la anotación, en este caso el quebrado, sin que conste que el titular registral que proclaman como actual los asientos del Registro haya sido demandado, citado ni oído en el procedimiento, lo que no guarda paralelismo con las normas básicas procesales.» Séptimo: A mayor abundamiento cabe indicar que algunas fincas en la actualidad son propiedad de subadquirentes, es decir, que N. C. de R., S. L., la vendió en su día a un tercero, y, éste los ha vendido a otra persona física o jurídica. En este supuesto el subadquirente no se vería afectado por la retroacción de la quiebra en base a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y doctrina legal del Tribunal Supremo. Por tanto en esos supuestos tampoco cabría practicar la anotación según Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1988 y 7 de noviembre de 1990. Octavo: Estando fijada la fecha de la retroacción de la quiebra, para obtener la reintegración a la masa de los bienes enajenados a partir del 14 de noviembre de 1998 se precisa el consentimiento de los titulares afectados, o, sentencia judicial ordenando la retroacción, sin prejuicio de que se anote preventivamente la correspondiente demanda. Por todo ello don José Luis Sarrate Abadal, Registrador de la Propiedad de Reus n.° 1, Deniega las anotaciones preventivas ordenadas en el mandamiento en base a los preceptos legales y doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado expuestas en los fundamentos de Derecho. Además respecto a la finca registral 44.666 procede denegar la anotación porque dicha finca nunca ha sido propiedad de la quebrada. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo en el plazo de un mes a partir de la fecha de la notificación de la calificación ante la Dirección General de los Registros y Notariado, mediante presentación del recurso en este Registro -artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria modificados por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, administrativas y del Orden Social-. Todo ello sin perjuicio de solicitar la calificación del Registrador Sustituto. Reus a 6 de agosto de 2004. Previo examen y calificación del precedente mandamiento, por lo que resulta del mismo y del contenido de los Libros del Archivo del Registro, el Registrador que suscribe ha practicado anotación preventiva de Quiebra, ordenada en los términos expresados en el propio mandamiento, en cuanto a la finca Registral. Número 9.852, en el Tomo 1.723 del Archivo, Libro 1.141 de Reus, Folio 206, Finca número 9.852, Anotación letra N, y en el Libro de Alteraciones en las facultades de administración y disposición, a los folios 11 vuelto y 12 plano, Anotación Letra B-P.

De la referida finca Registral Número 9.852, se ha practicado la anotación solo en cuanto a la cabida hectárea, 10 áreas, 71 decímetros cuadrados de dicha finca que quedaron pendientes de segregación y no fueron objeto de venta, y se ha Denegado la anotación por lo que respecta a la cabida de 28 hectáreas, 07 áreas, 41 centiáreas, 28 decímetros cuadrados de la misma finca, por constar inscrita a favor de Sociedad distinta de la quebrada, habiéndose Denegado también la anotación por lo que respecta a las restantes fincas a que se refiere el mandamiento por constar inscritas a favor de personas distintas de N. C. de R., S.L., tal como se indica en la Calificación Negativa que se adjunta. Contra la presente calificación puede interponerse recurso gubernativo en el plazo de un mes, a contar desde la presente fecha, ante la Dirección General de los Registro y del Notariado, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Del Registro resultan cargas sobre la referida finca Registral Número 9.852 y por lo que respecta a la indicada superficie sobre la que se ha practicado la anotación, haciéndose constar que en ejecución de la hipoteca de la inscripción 10.ª, modificada según su nota marginal, a favor del Institut Catalá del Crédit Agrari, existe nota al margen de la misma de fecha 10 de marzo de 2004, expresiva de haberse expedido certificación de dominio y cargas; y que en ejecución de la hipoteca de la inscripción 11.ª a favor del Institut Catalá del Crédit Agrari, existe dos notas, de fecha 22 de abril de 1998 y 2 de junio de 2000, acreditativas de haberse expedido certificaciones de dominio y cargas.

III

Con fecha 4 de octubre de 2004, don Benito Agüera Marín, don Agustín Barrera Navarro y don Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la mercantil «N. C. de R., S.L.», interpusieron recurso, alegando: Condiciones Formales del recurso: 1.º El presente Recurso se interpone por los Síndicos nombrados en el expresado Procedimiento de Quiebra de N. C. de R., SL según se acredita con el testimonio de sus respectivos nombramientos. Además de ostentar la representación de la entidad quebrada en todo lo que conduzca a la reintegración a la mas activa de la quiebra de los bienes extraídos de su patrimonio con posterioridad a la fecha de su retroacción, es evidente el interés de los mismos en que se efectúe la anotación interesada, a petición de los Síndicos, por el Juzgado donde se tramita la quiebra. (art. 325.a de la Ley Hipotecaria). En el encabezamiento de este escrito consta el domicilio de la sindicatura. 2.° El Recurso se formula dentro del plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación que tuvo lugar el 6 de septiembre de 2004 (art. 326 de la Ley Hipotecaria). 3.° Se acompaña al Recurso el original del mandamiento judicial donde consta la denegación -objeto del presente recurso-de la anotación ordenada por el referido mandamiento (art. 327 de la Ley Hipotecaria). Hechos.-1.° El Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Madrid libró al Registro de la Propiedad n.º 1 de Reus mandamiento a fin de que procediera a la anotación registral del Auto de declaración de quiebra de fecha 19/4/02 y el Auto de fijación de la fecha de retroacción de fecha 11/6/02 en las fincas registrales: 9.852, inscrita al folio 116, libro 1.085, tomo 1.645; 5.424, inscrita al folio 219, libro 180, tomo 1.343; 1.651, inscrita al folio 137, libro 43 de Botarell, tomo 1.293; 40.133, inscrita al folio 2, libro 1.033 de Reus, tomo 1.571; 4.955, inscrita al folio 225, libro 180 de Riudoms, tomo 1.343; 281, inscrita al folio 183, libro 68 de Montbrió, tomo 1.705; 49.180, inscrita al folio 85, libro 1.042, tomo 1,583; 49.186, inscrita al folio 177, libro 1.042, tomo 1.583; 49.188, inscrita al folio 181, libro 1.042, tomo 1.583; 49.190, inscrita al folio 185, libro 1.042, tomo L583; 49.192, inscrita al folio 189, libro 1.042, tomo 1.583; 49.182, inscrita al folio 89, libro 1.042, tomo 1.583 y 44.666, inscrita al folio 36, libro 841, tomo 1.289. 2.° El Sr. Registrador de la Propiedad de Reus denegó la expresada anotación ordenada por el Juzgado, según consta en el mismo mandamiento acompañado, salvo en parte de la finca 9.852 inscrita a nombre de N. C. de R., S.L., por figurar inscritas a favor de terceras personas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria; cuya denegación de la anotación de las expresadas resoluciones judiciales se recurre, en base a las siguientes: Consideraciones Legales: La anotación de las resoluciones judiciales ordenada por el Juzgado no supone infracción alguna al principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria ya que debe tenerse en cuenta no el titular registral existente en la fecha de la declaración de la quiebra sino la fecha de su retroacción y en dicha fecha el titular registral era la Sociedad quebrada. Del mismo modo que los titulares posteriores al deudor hipotecario se ven afectados por los procedimientos hipotecarios seguidos contra el primero sin que ello suponga infracción alguna al principio de tracto sucesivo, la nulidad absoluta y radical de las transmisiones de las fincas que forman parte del patrimonio de la entidad quebrada con posterioridad a la fecha de la retroacción de la quiebra afecta a todos los titulares sucesivos de las fincas sin tampoco entenderse infringido el principio de tracto sucesivo salvo en el caso de que en la fecha de retroacción de la quiebra la finca hubiese ya salido del patrimonio de la quebrada. De acuerdo con la última y constante jurisprudencia la nulidad absoluta y radical de las transmisiones de las fincas que formaban parte de las entidades quebradas con posterioridad a la fecha de la retroacción de la quiebra afecta, como es obvio, tanto a las primera como a las sucesivas transmisiones sin que exista diferencia alguna entre adquirentes y subadquirentes ya que no cabe la protección al tercero registral de buena fe que se defendía pudiera aplicarse a los subadquirentes (aparte de que en el presente supuesto no es admisible pretender que se desconocía la insolvencia de la Sociedad quebrada). Así ha quedado establecido en Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17 de marzo de 1998, 28 de octubre de 1996, 26 de julio de 2001, etc. No cabe distinción entre adquirentes y subadquirentes y, en consecuencia, la circunstancia de que las fincas estén inscritas a favor de «subadquirentes no puede constituir tampoco freno alguno a la anotación ordenada judicialmente. No cabe, por último, alegar el artículo 24 de la Constitución para denegar la anotación si no al contrario ya que la anotación no modifica inscripción alguna sino que advierte a posibles futuros terceros interesados en las fincas de una situación real que puede afectarles, confirmada judicialmente, cual es que la fecha de la retroacción de la quiebra de quien había sido titular de la finca que provoca la nulidad absoluta y radical las transmisiones de la misma con posterioridad a la fecha de la retroacción, por lo que dicha anotación lo que hace es proteger los derechos de quien acude al Registro para conocer de la situación jurídica de los bienes y derechos inscritos. Así lo ha entendido el Registro de Córdoba que ha anotado las expresadas resoluciones judiciales en finca que igualmente salió del patrimonio de la Sociedad quebrada en fecha posterior a la de la retroacción de la quiebra según es de ver con la copia, que acompaño, del mandamiento librado a dicho Registro cumplimentado de acuerdo con lo ordenado. En cualquier caso, los síndicos firmantes de este escrito han solicitado ya la reintegración a la masa activa de la quiebra de ésta y del resto de las fincas que salieron del patrimonio de la quebrada con fecha posterior a la fecha de su retroacción mediante escrito cuya copia se acompaña, que, a petición de los síndicos, se notificará al actual titular registral de éstas y de las demás fincas objeto de reintegración a la masa activa de la quiebra. En virtud de lo expuesto, solicitan se sirva tener por presentado este escrito con los documentos acompañados, admitirlo, tener por formulado en tiempo y forma recurso gubernativo contra la denegación por parte del Sr, Registrador de la Propiedad de Reus de la anotación del Auto de declaración de quiebra de fecha 19/14/02 y el Auto de fecha de fijación de la fecha de retroacción de fecha 11 de junio de 2002 en las fincas registrales 9.852, 5.424, 1.651, 40.133, 4.995, 281, 49.180, 49.186, 49,188, 49,190, 49192, 49,182 y 44,666 ordenada por mandamiento del Juzgado de Primera Instancia n.° 44 de Madrid en el Procedimiento de Quiebra Voluntaria 133/02, dar al recurso la tramitación señalada en los artículos 327 y siguientes de la Ley Hipotecaria, extendiéndose la correspondiente nota marginal y, en definitiva, apreciando la procedencia de este Recurso, acordar la anotación de lo ordenado en el mandamiento judicial expresado en el Registro de la Propiedad n.° 1 de Reus y anulando la nota de calificación registral.

IV

Con fecha 28 de octubre de 2004, don José Luis Sarrate Abadal, Registrador de la Propiedad de Reus n.º 1, emitió informe en el que manifestó que el recurso se había presentado fuera de plazo ya que la calificación negativa tuvo entrada en el Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Madrid el 13 de agosto de 2004 y el recurso se había interpuesto el 6 de octubre de 2004, es decir habiendo transcurrido el plazo del mes. A requerimiento de esta Dirección General, don José Luis Sarrate Abadal manifiesta que no resulta posible justificar la fecha de recepción de la calificación negativa por parte del presentante ya que no consta la fecha en que retiró el documento.

Consta en el expediente la emisión de informes por doña A. F. P., «S. A. n. S. 98, S. L.» y «G. D., S. A.»

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución; 20, 38, 66, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; el artículo 878.2 del Código de Comercio; artículos 76, 77, 78, disposición derogatoria única, disposición final trigésima quinta, entrada en vigor, disposición transitoria primera de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal; Resoluciones de esta Dirección General de 24 de enero de 1979, 7 de noviembre de 1990, 8 de noviembre de 1991, 23 de marzo de 2000, 15 de abril y 19 de julio de 2005.

1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Benito Agüera Marín, don Agustín Barrera Navarro y don Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil «N. C. de R., S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 1 de Reus, don José Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotación preventiva de quiebra y constancia de la fecha de retroacción de la quiebra.

Se plantea como cuestión previa la inadmisión del recurso por ser extemporáneo. Sin embargo, no pudiendo acreditar el Sr. Registrador la fecha de recepción por el presentante de la notificación de la calificación negativa debe rechazarse este motivo de inadmisión. Consta en el expediente la emisión de informes por doña A. F. P., «S. A. N. S. 98, S. L.» y «G. D., S. A.», oponiéndose a la práctica de la anotación de quiebra como titulares actuales de varias fincas, los dos primeros como subadquirentes de la quebrada «N. C. de R., S. L.».

2. El problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotación preventiva de declaración judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse estén inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado, solicitándose que se haga constar la fecha de retroacción de la quiebra, siendo ésta anterior a la de los títulos adquisitivos. 3. Esta Dirección General es conocedora de las diversas opiniones doctrinales y jurisprudenciales en orden a la armonización entre el actualmente derogado artículo 878.2 del Código de Comercio (Cfr. disposición derogatoria única de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal) y los principios hipotecarios tendentes a garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, especialmente el contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, así como si el indicado precepto del Código de Comercio recogía un supuesto de incapacidad retroactiva, prohibición de disponer, también retroactiva o conjunto de acciones de protección de los acreedores, y su distinto alcance según sea adquirente del quebrado o subadquirente, su buena o mala fe o la existencia de perjuicio para la quiebra.

Pero ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (Cfr. entre otras Resolución de 8 de noviembre de 1991), que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales de modo que sin el consentimiento de sus titulares o sin la oportuna declaración judicial dictada en juicio adecuado directamente entablado contra ellos, no pueden ser rectificados ni puede hacerse constar en los folios de las fincas respectivas, circunstancia alguna que ponga en entredicho la eficacia propia de aquéllos (artículos 1, 38, 40, 82 de la Ley Hipotecaria). Ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación, recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular. Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley Hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. A la misma conclusión se llega desde el orden Constitucional por cuanto el artículo 24 de nuestra Constitución expresamente proscribe la indefensión judicial. Esta doctrina se encuentra actualmente consagrada en los artículos 76 y ss de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

4. Ahora bien, lo dicho en el anterior fundamento de derecho, se entiende sin perjuicio de que, como ya dijera la citada Resolución de 8 de noviembre de 1991, de la exclusión de la constancia tabular, por vía de anotación, de la mera fecha de retroacción fijada en una declaración de quiebra dictada sin citación ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones, no puede deducirse automáticamente la exclusión de la anotación de una demanda en que se pretenda hacer constar la fecha de retroacción, cuando aquella se demanda se dirija contra los titulares registrales.

Se trata de dos hipótesis distintas por cuanto en esta última se perseguiría la anotación de una demanda, y, por otra parte, no debe desconocerse: a) el amplio criterio interpretativo fijado por este Centro Directivo al tratar de precisar el ámbito del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, dando entrada en él no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico -real inmobiliaria (Resoluciones de 13 de febrero de 1929, 9 de agosto de 1941, 29 de marzo de 1954, 6 de julio de 1962); b) La considerable trascendencia que la fijación definitiva de la fecha de retroacción de una quiebra lleva inherente respecto a los actos dispositivos verificados por el quebrado durante ese periodo (art. 878.2 del Código de Comercio, hoy derogado); c) Que la demanda se dirija contra los titulares registrales actuales de las fincas sobre las que se pretenda anotar, por lo que aparecerían satisfechas las exigencias inherentes al principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y el más genérico postulado de protección jurisdiccional de los derechos (art. 24 de la Constitución Española).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 12 de enero de 2006.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Reus número 1.